（2015）滨民初字第0255号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-08-03
案件名称
李功满、丁前军等案外人执行异议之诉民事判决书
法院
滨海县人民法院
所属地区
滨海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李功满,丁前军,蒯大金,徐明高,王达虎,祁从华,程焕芳
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第一百九十一条第一款；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2015）滨民初字第0255号原告李功满，男，51岁。委托代理人陈乃柏，江苏阜东律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告丁前军，男，47岁。被告蒯大金，男，43岁。被告徐明高，男，60岁。被告王达虎，男，59岁。第三人祁从华，男，44岁。第三人程焕芳，男，45岁。原告李功满与被告丁前军、蒯大金、徐明高、王达虎、第三人祁从华、程焕芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法组成合议庭，并于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告李功满及其委托代理人陈乃柏与被告徐明高、王达虎均到庭参加诉讼。被告丁前军、蒯大金、第三人祁从华、程焕芳经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李功满诉称：2009年9月26日原告与第三人签订《协议书》，第三人将其位于滨海县东坎镇绿苑小区A8幢603室商品房以价格299856元出卖给原告，合同签订后，原告于次日向第三人支付了房款160600元，第三人也向原告出具《收条》一份，由于第三人尚欠按揭未能及时过户，于是双方约定，剩余139256元由原告替第三人及时归还按揭的方式来结清，同时将其持有的原购买该房的《商品房买卖合同》交给原告，随后，第三人将房屋交付给原告居住占有至今。期间，原告对该房进行装修，并以原告的名义办理有线电视开户、和物业公司建立物业服务关系等与居住有关的行为。上列四被告系与第三人因民间借贷纠纷执行案件的申请人，因四被告申请人向滨海县人民法院申请对原告具有所有权的滨海县东坎镇绿苑小区A8幢603室商品房强制执行，法院因此对该房进行查封，并作出（2013）滨执字第0410号、第0464号裁定书，原告对此不服，并就此向该院提出执行异议。2014年12月20日，该院以（2014）滨执异字第0010号执行裁定书，驳回原告执行异议。原告认为根据当事人之间订立有关设立、变更、转让和消失不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记，只是物权未设立，原告未办理房屋过户手续也是事出有因。原告和第三人结清全部房款，第三人向原告交付了涉案房产，原告长期占有居住，原告已经是涉案房屋实际所有人。所以该房产事实上已不属于第三人所有，也不应当驳回原告提出的执行异议。故原告诉至法院，请求判令停止对涉案房屋的强制执行，解除查封扣押，另诉讼费由被告承担。被告徐明高、王达虎辩称，不同意原告诉请，请求法院依法处理。被告丁前军、蒯大金、第三人祁从华、程焕芳均未到庭无答辩。经审理查明：2008年10月29日，买受人祁从华与出卖人盐城金昉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，祁从华购买了位于绿苑小区A8幢603室，交付日期为2009年10月31日前，买受人采用银行按揭方式付款，约定于2008年10月28日前交付房款50%，即人民币149856元，其余购房款人民币150000元由买受人办理银行按揭支付。后祁从华办理的按揭手续，自2009年10月起至2024年止，分十五年还清，2009年9月26日，祁从华与李功满签订协议，双方注明：祁从华在绿苑小区购买的A8幢603室房屋一套，房屋已办理过按揭贷款，纲转给李功满，房子总价款299856元，从协议之日生效，李功满付给祁从华现金160600元，李功满还清贷款后，过户时的一切手续必须由祁从华解决，同李功满无关。且按揭贷款每月的月底由李功满到滨海工商银行按时缴纳。合同签订后次日李功满向祁从华交付了购房款160600元，并实际占有了房屋并进行了装修入住，且李功满一直向银行归还贷款至今。另查明：第三人祁从华和程焕芳因与本案被告丁前军、蒯大金、徐明高、王达虎因借贷纠纷进行了诉讼，且调解书已生效，后四被告申请法院执行。本院于2013年9月13日作出（2013）滨执字第0464号执行裁定书，裁定查封被执行人祁从华所有的位于滨海县东坎镇绿苑小区A8幢603室房屋产权；2014年7月21日，本院作出（2013）滨执字第0410号执行裁定书，裁定拍卖争议房屋。本院认为：不动产物权的设立、转让，经依法登记发生效力。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务的除外。本案原告李功满与第三人祁从华签订买卖协议。双方明知该房屋因按揭贷款抵押给银行，双方转让抵押房屋并未得到抵押权人银行同意，且李功满也未按法律规定代为清偿债务消灭抵押权，不能产生房屋产权变动的效力，本案中原告李功满主张排除强制执行的，应当具备以下四个要件：一、是原告李功满即买受人与祁从华即被执行人之间应当存在合法有效房屋买卖关系；二、是原告李功满在法院采取查封执行措施前，已经支付了全部房屋价款；三、是李功满在法院采取执行措施前已经实际占有房屋；四、是李功满对未办理房屋产权过户无过错。因为本案第三人祁从华擅自将尚在按揭贷款期内的房屋转让给原告李功满，不通过银行与开发商，双方约定直接由李功满将首付款支付给祁从华，并由李功满以祁从华名义继续为其代偿剩余的贷款本息，直至贷款还清后再办理产权更名手续。该房屋买卖合同中，李功满的付款相当于分期付款，其付款的法律性质系第三人代为履行。银行按揭贷款法定还款义务人仍为祁从华，受受人李功满以祁从华名义代偿银行贷款，只是基于双方的房屋转让合同关系而分期支付给祁从华的对价，因此，在该贷款清偿完毕之前。不能视为其已经付清了二手房买卖合同中全部价款，其要求停止执行涉案房屋的请求不符合规定，不应得到支持。被告丁前军、蒯大金、第三人祁从华、程焕芳经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李功满的诉讼请求。案件受理费5798元、由原告李功满负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费（如汇款在附言中注明“法院诉讼费”字样，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行。帐号：40×××21）。审 判 长 王友东代理审判员 陈亚男人民陪审员 孙昌本二〇一六年一月二十一日书 记 员 王明露适用法律条文1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”