（2015）沪一中民二（民）终字第3383号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-07-13
案件名称
谭后起诉南汇交通房产经营管理所房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3383号上诉人（原审原告）谭后起。委托代理人吕秋华，江苏卓达律师事务所律师。委托代理人陈登峰，江苏卓达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）南汇交通房产经营管理所。法定代表人吴成来,负责人。委托代理人徐辉，上海市东泰律师事务所律师。委托代理人黄伟，上海市东泰律师事务所律师。原审第三人上海南汇港务浴室，住所地上海市浦东新区惠南镇卫星东路***号。执行事务合伙人孙月影。上诉人谭后起因与被上诉人南汇交通房产经营管理所（以下简称南汇管理所）、原审第三人上海南汇港务浴室（以下简称南汇浴室）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第1183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，南汇浴室为普通合伙企业。2014年6月24日之前，执行事务合伙人为谭后起，周某某与李某某为另外两名合伙人。2014年6月24日之后，执行事务合伙人变更为许某某。目前，执行事务合伙人变更为孙月影。2004年12月28日，案外人林某某（出租方、甲方）与南汇浴室（承租方、乙方）就上海市浦东新区惠南镇x街坊xx丘（卫星东路***号）的房屋及场地（以下简称系争房屋）签订《租赁协议》，约定：甲方将原向南汇管理所租赁的系争房屋转租给乙方；租期从2004年11月1日至2009年10月31日；年租金人民币（下同）16万元，每年十一月底和次年四月底缴纳半年租金。南汇管理所在该份《租赁协议》上盖章确认。庭审中，谭后起、南汇管理所双方一致确认，该份协议虽名为转租，实际案外人林某某退出了租赁关系，由南汇浴室直接与南汇管理所建立租赁关系。2005年7月10日，南汇管理所与南汇浴室签订《补充协议》，将上述租赁协议的租期延长至2012年4月30日。2012年2月28日，南汇管理所与南汇浴室签订《房屋及场地租赁合同》，约定：南汇管理所继续将系争房屋租赁给南汇浴室，租期从2012年5月1日至2017年4月30日；租金为每年17万，先付后用，每年六月底和十二月底缴纳半年租金。2012年9月20日，南汇管理所与南汇浴室签订《补充协议》，约定：2012年5月1日至2015年4月30日的租金调整为每年16万元，2015年5月1日至2017年4月30日的租金仍然为每年17万元。2013年10月12日，南汇管理所（出租方、甲方）与谭后起（承租方、乙方）签订《房屋租赁终止协议书》，约定：甲方同意乙方将港务浴室的经营权予以转让；乙方实际租用期限为2012年5月1日至2013年9月30日；乙方在租赁期间欠甲方的租金须在签订转让协议和终止协议时一次性付清，共计21万元，落款日期为2013年9月30日。签约当日，谭后起的代理人谭某某（系谭后起女儿）向南汇管理所交付了21万元。同日，谭后起与案外人许某某就南汇浴室的经营权签订转让协议，约定：谭后起承担南汇浴室经营权转让之前的一切债务及经营产生的费用。2013年10月14日，南汇管理所开具21万元收据给谭后起，收款事由中写明：租金“2010年11月至2011年10月底16万，2013年5月至9月底5万”。谭后起表示，签署《房屋租赁终止协议书》时，谭后起本人因为他案被刑事羁押，为不影响浴室的正常经营，需要将南汇浴室转让，因系争房屋的出租方系南汇管理所，转让应征得其同意，故谭后起女儿谭某某代理谭后起与南汇管理所协商终止事宜。南汇管理所告知谭某某，谭后起尚欠租金21万元应结清。因谭后起收押，无法与其核对，谭某某为保证浴室正常经营，不得不认可该笔欠款，并代理谭后起签署了《房屋租赁终止协议书》，交付了钱款。2013年10月14日南汇管理所开具的21万收据中写明欠款21万元系2010年11月至2011年10月底欠款16万，但谭后起在此期间已经支付过租金，故南汇管理所重复计算了此期间谭后起的租金。南汇管理所表示，签署《房屋租赁终止协议书》时，谭后起本人由于被刑事羁押，委托其女儿谭某某代为签约。21万元欠款系双方按照记账凭证和收据进行对账的结果。2008年11月份至2013年9月30日止，谭后起一共欠南汇管理所租金21万元。由于谭后起与南汇管理所的最后一份租赁协议是2012年5月1日签署的，故在《房屋租赁终止协议书》中写的是“租赁期间自2012年5月1日起”，实际是指2008年11月开始的欠款共计21万元。不存在谭后起被迫签约一事。谭某某系大学老师，文化程度较高，应当了解签约的法律后果。2013年10月14日的收款收据，虽为南汇管理所所开，但付款事由系应谭后起要求书写，由于双方已经在《房屋租赁终止协议书》上对过账了，数额已确定，故南汇管理所按照谭后起的要求书写了收款事由。南汇管理所另表示，谭后起、南汇管理所之间虽然在租赁合同中约定租金半年一付，但是自谭后起2004年起租开始，租金一直拖延并间断支付，且每次都不足额，故南汇管理所也无法确定每一笔欠款对应的付款日期，只能以打统账的方式结算。实际上2004年11月份至2008年10月份，谭后起尚欠南汇管理所7万多租金未付，该部分南汇管理所保留诉权。2008年11月份，上海市南汇区建设和交通委员会再就业服务中心（以下简称南汇建交委服务中心）成立，统一管理当地的国有资产并对外收取租金，故自2008年11月份开始，开给南汇管理所的收据凭证的抬头均为该机构。谭后起、南汇管理所对账也是从2008年11月份开始的。为证明自己的主张，南汇管理所提供了2009年10月21日至2013年6月19日期间共计21笔，总价款57万元的谭后起付款凭证，并表示，谭后起应当支付2008年11月到2013年9月底共计59个月的租金78万元，但2008年11月至2009年10月20日期间，谭后起均没有支付过租金，2009年10月20日至2013年6月19日期间谭后起支付了57万元，故谭后起尚欠21万元后于双方签订《房屋租赁终止协议书》后支付完毕。为查明谭后起的付款情况，法院组织双方于2015年3月11日就谭后起2008年11月份开始的租金支付情况进行对账。当日，南汇管理所将全部账本及银行入账凭证原件带至法院，但谭后起拒绝对账，并认为南汇管理所带来的账本都是南汇管理所自行制作的，并非双方一致确认过的账本或经有关部门权威认证过的账本，存在南汇管理所将谭后起部分的租金支付凭证故意不提供的可能。谭后起另表示，认可南汇管理所提供的2009年10月20日至2013年6月19日期间21张付款凭证，但谭后起还另行支付过其他款项的租金，无法提供支付凭证或收据。另查明，2014年4月2日，在（2014）浦民二（商）初字第330号案件中，法院组织周某某、李某某前来法院谈话。周、李二人对于2013年10月12日，谭某某与许某某就南汇浴室经营权签订的转让协议表示认可。谭后起于2014年12月26日诉诸原审法院，请求判令：1、南汇管理所归还谭后起多收取的房屋租金16万元；2、南汇管理所支付谭后起多收取房屋租金而产生的利息，自起诉之日至判决确定的履行日止，以16万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。原审认为，本案的争议焦点有二：一、谭后起的主体地位是否适格。从谭后起方提供的《房屋租赁终止协议书》以及（2014）浦民二（商）初字第330号案件中的谈话笔录来看，足以证明第三人经营权转让之前的一切债务由谭后起承担，且第三人未到庭提出异议，故法院认为，谭后起作为本案的诉讼主体适格；二、南汇管理所有无重复收取谭后起的租金。双方在《房屋租赁合同终止协议书》中确认了谭后起尚欠租金21万元。谭后起女儿作为谭后起的委托代理人，理应了解其认可该笔欠款的法律后果。且南汇管理所提供了2008年11月份以来共计21张谭后起的付款凭证进行佐证，对于21万元的计算亦给予了合理的解释。如果谭后起认为2008年11月份以来，谭后起的租金全部支付完毕，应当对自己的主张提供相应的证据。现谭后起并未提供其他付款凭证或收据，故谭后起的主张本院难以采信。第三人南汇浴室经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二〇一五年七月二十七日判决：驳回谭后起的诉讼请求。一审案件受理费3,500元，由谭后起负担。判决后，谭后起不服，上诉称，原审认定错误，上诉人女儿另行支付被上诉人南汇管理所16万元租金系基于对后者的信赖及上诉人当时被羁押等情况；上诉人已证明2010年11月至2011月11月租金已付（而非2008年11月以来的租金支付情况），所谓其欠租无据，同时原审判决要求其对账属程序违法，故上诉请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。南汇管理所辩称，请求二审维持原审判决、驳回上诉请求。南汇浴室未答辩。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，《房屋租赁终止协议书》系2013年9月30日由上诉人谭后起委托代理人谭某某（上诉人女儿）与被上诉人南汇管理所签订，一、二审中，双方意思表示的形式要件及真实性均无异议，本院予以确认。协议书记载内容涉及租赁关系法效之终止及相关权利、义务确定，具备清、结算性质，协议书内容未违反强制性法律规定，依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。本案上诉人一、二审均坚持主张其约定支付的欠租部分实际均已支付，显与上述协议书约定内容不符。应该指出，协议书关于租金欠付的确认与给付系有效合同之组成，依法直接形成对当事人权利、义务的约束，上诉人在未撤销该合同关系前，不具有给付履行的合法抗辩权及拒绝履行之合法、正当性。其次，就本案证据及事实而言，本案双方租赁关系履行长逾十年，仅就租金债权确定需要给付方举证及收款方核查，原审就此曾进行过相关对账，程序正当合法，但上诉人未能就此承担对账及举证责任，必须指出，本案租期特定期间之租金收付不能涵盖、证明租赁期间欠租事实，其该部主张本院依法不能采信。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人谭后起的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,500元，由上诉人谭后起负担。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 蒋辉霞二〇一六年一月二十一日书记员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”