（2015）梁法民初字第02661号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-06-22
案件名称
重庆海韵房地产开发有限公司与梁平县大世界实业有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
梁平县人民法院
所属地区
梁平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆海韵房地产开发有限公司,重庆市万州区蒙庆商贸有限公司,梁平县大世界实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
重庆市梁平县人民法院民 事 判 决 书（2015）梁法民初字第02661号原告重庆海韵房地产开发有限公司。住所地，重庆市九龙坡区歇台子科园四路***#-3-2。组织机构代码75624605-1。法定代表人崔量，该公司总经理。委托代理人莫华林，重庆康渝律师事务所律师。委托代理人（特别授权）柯超，重庆康渝律师事务所律师。被告重庆市万州区蒙庆商贸有限公司。住所地，重庆市万州区双河口永佳路***号。法定代表人李军，该公司经理。被告梁平县大世界实业有限公司。住所地，重庆市梁平县梁山街道人民东路*号。组织机构代码05429336-3。法定代表人严本策，该公司董事长。委托代理人李军，男，生于1977年10月1日，汉族，重庆市梁平县人。委托代理（特别授权）人石亮金，重庆渝豪律师事务所律师。原告重庆海韵房地产开发有限公司（以下简称重庆海韵公司）诉被告重庆市万州区蒙庆商贸有限公司（以下简称万州蒙庆公司）、梁平县大世界实业有限公司（下称梁平大世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张中波担任审判长，与人民陪审员严建华、张晓红组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆海韵公司的委托代理人莫华林、柯超，被告万州蒙庆公司的法定代表人李军，被告梁平大世界公司的法定代表人严本策及该公司的委托代理人李军、石亮金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆海韵公司诉称，2011年10月28日，原告与被告万州蒙庆公司签订《房屋租赁合同》。约定原告将其所有的位于重庆市梁平县梁山镇人民东路1号海韵重百商业广场第6层A区及第5层Ｂ、Ｃ区的房屋出租给被告万州蒙庆公司使用，房屋面积为3066㎡，租期为15年6个月，其中第6层的起租价格为39／㎡，第5层的租金为33／㎡，从第三年开始每年以1.3%的递增率递增，采取先付后租的方式按年提前10日以电汇方式支付，每年租赁费的支付日为3月21日。被告如迟延支付租金15个工作日以上，每延期一天，被告按当年度日租金2倍的标准向原告支付违约金，逾期超过三个月，原告有权解除本合同。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋。在合同履行过程中，被告万州蒙庆公司委托被告梁平大世界公司代为履行其与原告签订的房屋租赁合同，梁平大世界公司承诺对被告万州蒙庆公司在房屋租赁合同中应履行的义务承担连带责任。截止原告起诉时止，被告万州蒙庆公司总计欠付原告房屋租金1810104.71元及违约金5200338.40元，共计7010443.19元。原告经多次催收无果，现请求人民法院判决由被告万州蒙庆公司向原告支付房屋租金1810104.71元及违约金5200338.40元，共计7010443.19元，由被告梁平大世界公司承担向原告支付租金及违约金的连带责任。二被告辩称，被告万州蒙庆公司系梁平大世界公司的股东，本案争议的《房屋租赁合同》是在梁平大世界公司筹备成立期间由股东万州蒙庆公司签订，承租方虽是万州蒙庆公司，但梁平大世界公司的股东决议决定由股东代为公司签订协议，万州蒙庆公司的行为是职务行为，原告当时也明知租来的房屋由梁平大世界公司经营酒店使用，因此应当由梁平大世界公司承担责任。被告已向原告缴纳2013年11月1日至2014年4月30日期间的租金。原告主张的租金起算时间有误，原告主张被告欠付租金的金额是从合同约定的租金起算时间起算的，但因原告未协助被告处理与苏宁电器之间的纠纷，致使被告的装修期限延长，原告承认租金从2013年11月1日起算，原告向被告出具的收第一批租金的发票上也载明所收租金是2013年11月1日至同年12月31日止的租金。原告主张的租金金额也有误，被告接收租赁房屋后，一直未对5楼Ｃ区中的612.60平方米的房屋进行装修和使用。原告主张的违约金过高，被告请求调低，因《合同法》及司法解释规定守约方主张的违约金高于损失的30%，违约方可请求降低，被告迟延缴纳租金对原告造成的损失是资金利息的损失，其主张的违约金不能高于资金利息损失的30%，被告请求按照资金利息损失的130%计算违约金。经审理查明，2011年10月28日，原告（甲方）与被告（乙方）万州蒙庆公司签订《房屋租赁合同书》。约定：原告将其所有的位于重庆市梁平县梁山街道人民东路1号海韵.重百商业广场第6层A区及第5层Ｂ、Ｃ区的房屋出租给被告万州蒙庆公司使用，房屋面积为3066㎡（该房屋于2012年9月27日经梁平县城乡建设委员会颁发了“工程竣工验收备案登记证”予以备案登记，于2014年8月4日取得房地权证，房地权证上载明的实测面积为2858.84㎡），本合同约定的租赁面积如与实际建筑面积有误差，以房屋测量部门的测量报告为准，租金缴纳以实测建筑面积缴纳，甲方应于2012年9月30日前将租赁物交付给乙方，租期为15年6个月，乙方的装修期为甲方实际交付日后的前六个月，在此期间甲方不向乙方收取租赁费用，但物业管理费、水电费等能源费乙方据实缴纳；其中第6层的起租价格为39／㎡，第5层的租金为33／㎡，前两年不予递增，从第三年开始以1.3%的递增率递增，采取先付后租的方式按年提前10日以电汇方式支付；本合同签订后，乙方须在10个工作日内向甲方支付合同定金人民币300000.00元，租赁房屋物业保证金200000.00元（物业保证金在乙方租赁期届满后无息退还乙方），前述定金自乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费；每年租赁费的支付日为3月21日；乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期15个工作日以上，每延期支付一天，乙方按当年度日租金2倍的标准向甲方支付违约金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后的合理期限内仍未交纳的，甲方有权解除本合同。合同签订前，原告已于当年6月向被告交付了租赁房屋。合同签订后，被告万州蒙庆公司向原告支付定金人民币300000.00元（已在合同履行过程中抵作了租金），物业保证金200000.00元。被告一直未对5楼Ｃ区中的612.60平方米的房屋进行装修和使用，原告在2014年7月前未向被告收取该房屋的租金，原告的财务人员通过ＱＱ向被告发出的租金核对表中也不包括该部分租金，原告于2014年7月收回了该部分房屋，被告对其余房屋进行装修使用至今；在合同履行过程中，被告万州蒙庆公司与梁平大世界公司签订委托书，委托被告梁平大世界公司代为履行其与原告签订的房屋租赁合同，梁平大世界公司愿意对被告万州蒙庆公司履行房屋租赁合同义务不能的后果承担连带责任。在租赁期间，被告已向原告支付了2013年11月1日至2014年4月30日期间的租金。截至2015年7月31日止，被告万州蒙庆公司总计欠付原告房屋租金1775923.74元。原告经催收无果，诉讼来院，请求人民法院判决由被告万州蒙庆公司向原告支付房屋租金1810104.71元及违约金5200338.40元，共计7010443.19元，由被告梁平大世界公司承担向原告支付租金及违约金的连带责任。上述事实，有与本件核对无异的原告与被告万州蒙庆公司签订的《房屋租赁合同书》，租赁房屋的产权证，二被告签订的委托书，原告向被告邮寄的《解约函》、复函，被告向原告邮寄的《工作联系函》，工程竣工验收备案登记证、建设工程消防验收意见书、重庆农村商业银行进帐单，电梯铭牌照片，原告收水费的收据及银行转款凭证复印件，被告梁平大世界公司提供的原、被告的财务人员进行ＱＱ聊天的记录载图，原告向其出具的收水费的发票、本公司的内部报帐单等证据（均为与本件核对无异的复印件）及被告的法定代表人、双方的委托代理人的当庭陈述予以证实。本院认为，本案原告与被告万州蒙庆公司签订的《房屋租赁合同书》中的承租人为万州蒙庆公司，万州蒙庆公司为合同的相对方，且二被告签订的委托书中也确认被告梁平大世界公司对被告万州蒙庆公司履行房屋租赁合同义务不能的后果承担连带责任，因此二被告均为本案适格的责任主体，被告梁平大世界公司应当对被告万州蒙庆公司履行房屋租赁合同义务不能的后果承担连带责任。被告一直未对该《房屋租赁合同书》约定的5楼Ｃ区中面积为662.60㎡的房屋进行装修和使用，原告在2014年7月前未向被告收取该房屋的租金，原告的财务人员通过ＱＱ向被告发出的租金核对表中也不包括该部分租金，由此可确认原告放弃了对该部分房屋的租金主张权利，原告于2014年7月收回了该部分房屋，因此，在计算本案租金总额时，应扣除该部分房屋的租金。被告没有提供证据证明原告未协助被告处理与苏宁电器之间的纠纷，不能证明被告的装修期限延长与原告有关联；虽然原告向被告出具的收第一批租金的发票上载明所收租金是2013年11月1日至同年12月31日止的租金，但原告并未以书面方式明确放弃2013年4月1日至当年10月31日止的租金，二被告也未提供证据证明原告曾以其他方式承认放弃在此期间的租金，不能以此确定原告放弃了2013年4月1日至当年10月31日止的租金；因此，被告应向原告支付的租金为从2013年4月1日计算至当年10月31日及从2014年5月1日计算至2015年7月31日止的总金额，共计1775923.74元。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬，对方可以要求其支付价款或者报酬”，被告万州蒙庆公司拖欠原告租金，应当承担向原告清偿的民事责任，对于原告要求被告万州蒙庆公司支付租金1775923.74元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告未向本院提供证据证明被告迟延支付租金对其造成的损失数额，因此原、被告在合同中约定的违约金过分高于被告不支付租金造成的损失，被告在诉讼中已向本院请求调低违约金，因此本院对其违约金酌定为355184.70元。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、由被告万州蒙庆公司向原告支付尚欠租金1775923.74元（计算至2015年7月31日止），违约金355184.70元，由被告梁平大世界公司对原告承担连带支付责任，限本判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23848.00元，由被告万州蒙庆公司和梁平大世界公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长 张中波人民陪审员 严建华人民陪审员 张晓红二〇一六年一月二十一日书 记 员 凌 晨 来源：