（2015）东民初字第1185号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-12-12
案件名称
东台市丰润物业服务中心与东台坤泰投资实业有限公司返还原物纠纷一案民事判决书
法院
东台市人民法院
所属地区
东台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东台市丰润物业服务中心,东台坤泰投资实业有限公司
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三百九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1185号原告：东台市丰润物业服务中心，住所地东台市。负责人：吴润梓,该单位投资人。委托代理人：孙建军，江苏天全律师事务所律师。被告：东台坤泰投资实业有限公司，住所地东台市。法定代表人：倪俊，该公司总经理。委托代理人：徐进瑞，江苏公善民律师事务所律师。原告东台市丰润物业服务中心（以下至判决主文前简称丰润物业）与被告东台坤泰投资实业有限公司（以下至判决主文前简称坤泰公司）返还财物纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，先由审判员苏颢适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年12月12日公开开庭进行了审理。原告丰润物业的委托代理人孙建军，被告坤泰公司的委托代理人徐进瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰润物业诉称：2013年7月31日，原、被告签订《物业服务合同》一份，将被告经营管理的金鑫商贸城住宅、商业用房、农贸市场以及地下车库物业服务交原告经营管理。2013年5月，东台市开展创建全国卫生城市工作，相关部门制定了市区农贸市场管理细则、市区农贸市场达标标准。按标准，被告经营的金鑫农贸市场需进行相应改造，并增设秩序员等6名工作人员，相应部门制定了具体整改方案。因创建工作超出了原告职责范围，被告方无人参加政府创建和支出费用。后政府相关单位协调由原告代替被告参与创建工作，垫付费用。2013年11月15日，原、被告及相关单位就原告垫付费用承担等问题，经政府组织原、被告及相关单位会办，形成会办纪要，即由原告配合相关部门对金鑫农贸市场进行创建改造，被告承担一半费用，日常管理费由被告承担，市场租金由原告代收。后原告配合创建过程中，垫付了相关费用，出现资金缺口时即以代收租金弥补。整个创建期间，原告替被告支付了创建费用及水电费用合计301016元。后被告不顾事实，单方向法院起诉原告要求返还代收租金款266350元，法院判决支持了被告的诉讼请求，同时确认原告可另行主张权利。故原告具状起诉，请求判令被告给付原告垫付款301016元。被告坤泰公司辩称：1、原、被告间系物业管理服务关系，原告收取的物业费包括住宅、商业用房及农贸市场，公共水电费由业主分摊，设施设备及日常维护费用由原告自行承担；2、原告所谓的垫付费用按照合同约定应当由原告承担，原、被告间并无委托关系，也未订立相关协议，其向被告要求返还财产无法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年8月15日，江苏华美商贸有限公司与被告坤泰公司签订《委托经营管理合同》一份，约定将其受让的金鑫商贸城农贸市场经营管理权全权委托被告坤泰公司代为管理。2013年5月8日，东台市创建国家卫生城市指挥部下发关于印发《东台市市区农贸市场专项整治工作方案》的通知，工作方案中要求力争用50天左右的时间，全面达到创卫要求。其中食品卫生规范达标和环境卫生秩序整治5月底前整治到位；市场秩序规范管理6月10日前整治到位；场外硬件设施改造（除公厕外）6月20日前到位，公厕改造6月25日前到位。该工作方案还对其他项目设立了各自相应的标准，并对金鑫农贸市场改造项目时间进度作了明确要求，其中包含：出入口改造、市场内出新、市场经营台面改造、地面及下水道改造、水电路改造、新制场内标志、购置除“四害”卫生设施。2013年5月24日，东台市创建国家卫生城市指挥部下发关于印发《市区农贸市场创建达标管理细则》的通知。管理细则中要求金鑫农贸市场配备秩序员、车管员、保洁员各2名。2013年7月31日，被告坤泰公司与原告丰润物业签订《物业服务合同》一份，被告将其经营管理的金鑫商贸城住宅、商业用房、农贸市场以及地下停车场（库）物业服务交原告经营管理。合同中对物业基本情况、服务内容与质量、物业服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等进行了约定。2013年11月15日，东台市人民政府召集工商局、粮食局、坤泰公司、丰润物业等相关人员，就金鑫农贸市场相关问题进行了会办，结果为：金鑫农贸市场进行改造，改造费用按照市政府有关文件精神，由坤泰公司承担一半费用；坤泰公司应抓紧拨付给粮食局垫资的市场改造费用；金鑫农贸市场日常管理费用由坤泰公司承担；市场租金由坤泰公司委托丰润物业代收，交粮食局公有资产管理中心代管。被告坤泰公司委托代理人徐进瑞参加该次会办。会办结束后，原告丰润物业按照会办纪要要求为金鑫农贸市场创卫花费若干费用，原告丰润物业提供以下证据：东台劳保消防器材批发部于2014年3月21日出具的消防主机维修收据1份，金额为8340元；东台市环境卫生管理处于2014年1月14日出具的垃圾处理费收据2份，金额为12000元；2013年5月至2014年10月金鑫农贸市场增加相关创卫人员工资发放单17份，金额为168200元；江苏元亨建设工程有限公司于2014年1月28日出具的创卫改造工程款收据1份，金额为65000元；东台市汇龙五金交电商店于2014年6月4日出具的高压柜维修发票1份，金额为3500元；中国电信于2014年7月29日出具的上网费发票2张，金额为505元；东台市金鑫商贸城水电杂费分割单、丰润物业金鑫商贸城项目部出具的收据各1份，为2013年1月至2014年8月15日电费1819元；东台市自来水有限公司出具的2013年5月至2014年11月水费收据1份，金额为10903.6元；金鑫商贸城市场电费交纳明细表费清单1份，2013年5月至2014年12月期间的差额为11362.8元；收款方为吕建华、时间为2014年8月20日、用途为金鑫菜场创卫工程零星工程款发票1份，金额为4970元；收款方为周进、时间为2014年8月22日、用途为电气水暖材料维修费发票1份，金额为1284元；东台市泰恒智能科技有限公司于2013年12月31日出具的监控广播器材发票1份，金额为7218.6元；交款单位为金鑫农贸市场的收款收据1份，内容为冷空调500元、日光灯管2413元、杀鸡小房子3000元，金额为5913元。2013年11月份，原告丰润物业以金鑫商贸城项目部名义与金鑫农贸市场28家摊位承包户签订《经营摊位租用合同》一份，收取自2013年11月9日起至2014年11月8日的摊位租金总计266350元。2014年7月12日，被告坤泰公司向原告丰润物业发出催告函，要求被告返还租金266350元，原告丰润物业拒绝后，被告坤泰公司在2014年7月23日向本院提起诉讼，要求原告丰润物业返还不当得利，本院于2015年1月16日作出（2014）东民初字第986号民事判决，判令原告丰润物业返还被告坤泰公司摊位租金266350元。该判决已生效。现原告丰润物业以前述费用均系其为被告坤泰公司垫付为由，诉来本院，要求被告坤泰公司返还301016元。上述事实，有当事人当庭陈述以及原、被告提交的相关证据以及本院生效裁判文书予以证实。本院认为：原告丰润物业与被告坤泰公司之间因签订物业服务合同而形成委托管理关系，双方应按照合同约定履行各自权利和义务。对于物业服务合同中没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。本案中，因创建卫生城市需要，被告坤泰公司经营管理的金鑫农贸市场无法达到卫生城市农贸市场的标准要求，需对该农贸市场进行改造并加强日常管理。为此，东台市人民政府召集包括原、被告在内的相关部门对金鑫农贸市场的相关问题进行了会办，并据此形成了会办记录。该会办记录应视为原、被告的共同意思表示，成为创建卫生城市期间物业服务合同的补充，对于其中的约定，原、被告亦应遵守并履行。原告丰润物业作为受托人，为处理创建卫生城市的事务所垫付的必要费用，被告坤泰公司作为委托人，应当支付该项费用。被告坤泰公司认为原告丰润公司在创卫期间所支出的费用与其无关，要求被告返还无法律依据的辩称意见与事实不符，本院不予采信。原、被告所签订的物业合同中，仅对物业基本情况、服务内容与质量、物业服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、使用维护、专项维修资金、违约责任等进行了约定，并未对类似于创卫等特殊时期需要增加的费用进行约定，且政府会办记录中已约定由被告坤泰公司对金鑫农贸市场改造费用、日常管理费用和粮食局垫资的市场改造费用进行承担，故被告坤泰公司认为相关费用应由原告丰润物业按照合同约定由其自行承担的辩称意见，本院亦不予采信。关于原告丰润物业所垫付费用的合理性，应当参考政府相关部门所下发的农贸市场专项整治方案、对照标准以及管理细则进行综合考量其必要性后予以确认。原告丰润公司所列举的费用中，消防主机维修8340元、垃圾处理费12000元、市场改造费用65000元、高压柜维修3500元、坤泰公司办公室电费1819元、水费10903.6元、金鑫商贸城市场电费差额11362.8元、零星工程款4970元、电气水暖材料维修费1284元、监控广播维修改造费7218.6元，均符合文件中有关改造标准的要求，且有相关票据进行佐证，应当予以认定。关于上网费用505元，与创建卫生城市市场改造并无必然关联；其他费用5913元的收据中，无经办人或收款人，缺乏该类证据的基本要件，故该两项费用，不予认定。关于原告丰润物业主张的创建人员管理费168200元，因政府相关文件中要求金鑫农贸市场需新配6名工作人员的通知时间在2013年5月下旬；2014年7月23日，被告坤泰公司已向本院起诉要求原告丰润公司返还不当得利，故该项费用酌情支持从2013年6月起至2014年7月止，结合原告丰润物业提交的证据，认定为125200元。综上，原告丰润物业为被告坤泰公司垫付的款项，认定为251598元。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东台坤泰投资实业有限公司于本判决生效后10日内偿还原告东台市丰润物业服务中心251598元；二、驳回原告东台市丰润物业服务中心的其他诉讼请求。案件受理费5816元，由被告东台坤泰投资实业有限公司负担4700元，原告东台市丰润物业服务中心负担1116元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国农业银行盐城中汇支行，帐号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。在上诉期满的次日起7日内仍未缴纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 丁 辉审 判 员 苏 颢代理审判员 王 婷二〇一六年一月二十一日书 记 员 王孟璨（代）附录法律条文《中华人民共和国合同法》第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及利息。 来自：