（2015）湛中法民一终字第775号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2018-04-16
案件名称
湛江富虹房地产开发有限公司、张道军商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省湛江市中级人民法院
所属地区
广东省湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湛江富虹房地产开发有限公司,张道军,陈慧雯
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）湛中法民一终字第775号上诉人（原审被告）：湛江富虹房地产开发有限公司。住所地：湛江市赤坎区南桥北路*号。法定代表人：赵庆森，该公司总经理。委托代理人：于敏，该公司职员。被上诉人（原审原告）：张道军，男，1973年11月8日出生，汉族，住湛江市坡头区。被上诉人（原审原告）：陈慧雯，女，1973年5月5日出生，汉族，住湛江市坡头区。两被上诉人的共同委托代理人：马生健，男，1977年6月22日出生，公民身份号码：4303021977********，汉族，住湛江市赤坎区寸金路**号。上诉人湛江富虹房地产开发有限公司（以下简称“富虹公司”）因与被上诉人张道军、陈慧雯商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2015）湛赤法民二初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员唐文飞担任审判长，审判员王瑾、郑玉莲参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人富虹公司的委托代理人于敏，被上诉人张道军、陈慧雯的委托代理人马生健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：张道军、陈慧雯于2010年4月2日与富虹公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商NO：201002148、201002149号），购买位于湛江市赤坎区南桥北路1号富虹上游城商住小区12栋xxxx号房，张道军、陈慧雯依约支付了购房款755970元，并履行了合同的相关条款。合同第八、九条约定：“富虹公司交房的最后期限为2010年11月30日，逾期超过60天，而张道军、陈慧雯又选择继续履行合同的，富虹公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之四支付违约金。”合同第十五条约定：“富虹公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由富虹公司提供的资料报产权登记机关备案。如因富虹公司的责任，张道军、陈慧雯不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、张道军、陈慧雯不退房，富虹公司按已付房价款的2%向张道军、陈慧雯支付违约金。”同时，在合同补充协议的第13条约定：“合同所有的约定日期天数以政府部门实际工作日计算，法定假日除外。”合同签订后，张道军、陈慧雯依约支付了房款755970元，富虹公司至今未能按约将房交付给张道军、陈慧雯使用及办理产权登记，以致引发双方纠纷。张道军、陈慧雯遂向原审法院提起民事诉讼，请求：1、富虹公司支付逾期交房违约金343210.38元（暂从2010年12月1日起计至2015年6月16日，2015年6月16日之后的违约金每日按已付购房款的万分之四计至房屋实际验收合格止）；2、富虹公司支付逾期办证违约金15119.4元；3、本案诉讼费由富虹公司承担。原审法院审理认为：张道军、陈慧雯与富虹公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，应予遵照履行。根据《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，富虹公司逾期交房超过60天，而张道军、陈慧雯又选择继续履行合同的，富虹公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之四支付违约金。合同第十五条约定，富虹公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由富虹公司提供的资料报产权登记机关备案。如因富虹公司的责任，张道军、陈慧雯不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、张道军、陈慧雯不退房，富虹公司按已付房价款的2%向张道军、陈慧雯支付违约金。当事人双方关于违约金的约定没有违反法律法规的强制性规定，根据当事人意思自治原则，应尊重当事人双方的约定，该约定为有效约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，张道军、陈慧雯请求按合同约定计付违约金，合理合法，应予支持。富虹公司至今未能按照合同约定将房屋交付张道军、陈慧雯使用，故富虹公司应按照约定支付从2010年11月30日起至本案开庭之日（即2015年8月6日）的逾期交房违约金，扣除法定节假日，该期间的逾期天数为1143天。因此，根据双方关于违约金计算标准的约定，富虹公司应支付逾期交房违约金345629.48元(755970元×0.4‰×1143天）给张道军、陈慧雯。富虹公司未能在约定期限360天内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，因此，应向张道军、陈慧雯支付逾期办证违约金15119.4元（755970元×2%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、限湛江富虹房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金345629.48元给张道军、陈慧雯；二、限湛江富虹房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金15119.4元给张道军、陈慧雯。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6674元，由湛江富虹房地产开发有限公司负担。上诉人富虹公司不服原审判决，向本院上诉称：1、依照最高人民法院司法解释的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，张道军、陈慧雯因逾期交房的实际损失应参照湛江市房地产市场租赁价格计算，依照合同约定确定的违约金明显过高。请求二审法院依法调整违约金的数额。2、富虹公司逾期办证，并非富虹公司的过错造成的，因为土建施工单位消极怠工，屡屡违约，拒绝提交竣工资料，才导致富虹公司无法按期为业主办理房产证。3、合同约定的交房日期为2010年11月30日，截止到2012年12月1日，张道军、陈慧雯未向富虹公司主张违约金，故张道军、陈慧雯的起诉已超过2年的诉讼时效。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决，依法改判或将本案发回原审法院重审；二、一、二审诉讼费用由张道军、陈慧雯承担。被上诉人张道军、陈慧雯答辩称：1、涉案《广东省商品房买卖合同》是参照广东省建设厅和广东省工商局共同出台的统一购房示范合同而签订的，该合同中的重要事项包括违约责任都是富虹公司预先单方拟定的，是富虹公司在预售商品房中经过深思熟虑作出的违约赔偿比例。张道军、陈慧雯对这个比例只有接受或不接受的自由，不能与富虹公司协商作出修改。因此，涉案合同条款约定的违约赔偿比例，是富虹公司的真实意思表示，是富虹公司已考虑到能承受和能支付的违约赔偿比例。退一步讲，如果是格式合同已规范约定的违约金，那更不能以约定的违约金过高作为抗辩理由，因为房地产行业买卖商品房约定支付违约金的比例，是这个行业普遍都能接受的比例。2、违约责任属于惩罚性条款。富虹公司逾期交房，就应承担违约责任。富虹公司没有提交证据证明违约金远远超出实际损失，就足以证明本案应支付的违约金并不高。3、法院查封和施工方延误工期，属另外的法律关系，由其他法律法规调整，与本案无关。4、涉案商品房至今未验收合格，故不存在诉讼时效的问题。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对富虹公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人富虹公司的上诉理由和被上诉人张道军、陈慧雯的答辩意见，本案双方当事人二审争议的问题如下：关于逾期交房违约金是否过高的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》约定，富虹公司交房的最后期限为2010年11月30日，逾期交房的，富虹公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之四支付违约金。由于富虹公司至今未能按照合同约定将房屋交付张道军、陈慧雯使用，富虹公司应依合同约定支付逾期交房违约金。按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之四计算，但富虹公司主张逾期交房违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，富虹公司没有提供证据证明因其违约给张道军、陈慧雯造成的实际损失，而张道军、陈慧雯也未对其损失予以举证，故富虹公司逾期交房造成张道军、陈慧雯的实际损失无法确定。原审法院根据涉案《广东省商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金每日按已付房款万分之四计算标准，计算2010年11月30日至2015年8月6日的逾期交房违约金为345629.48元，从而判令富虹公司支付逾期交房违约金345629.48元给张道军、陈慧雯。但逾期交房违约金345629.48元已占购房款755970元的45.72%，明显过高，应予调整。考虑到涉案合同的履行情况以及本地经济发展等，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情按照345629.48元的50%，调整富虹公司自2010年11月30日至2015年8月6日应支付的逾期交房违约金为172814.74元。至于2015年8月6日之后至房屋实际交付之日的逾期交房违约金，由于房屋尚未实际验收合格并交付，本案不作处理。关于富虹公司应否支付逾期办证违约金给张道军、陈慧雯的问题。根据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，富虹公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由富虹公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，富虹公司最迟应于2010年11月30日将涉案商品房交付给张道军、陈慧雯，故富虹公司最迟应于2011年11月30日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但富虹公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故原审判决判令富虹公司根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定支付逾期办证违约金15119.4元给张道军、陈慧雯并无不当，本院予以维持。至于土建施工单位是否消极怠工及拒绝提交竣工资料给富虹公司，并不是免除富虹公司责任的法定理由。富虹公司关于其不应承担违约责任的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。关于张道军、陈慧雯主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，富虹公司在一审期间没有提出诉讼时效抗辩，在二审期间才提出张道军、陈慧雯主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江市赤坎区人民法院（2015）湛赤法民二初字第162号民事判决第二项；二、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2015）湛赤法民二初字第162号民事判决第一项为：限湛江富虹房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金172814.74元给张道军、陈慧雯。三、驳回张道军、陈慧雯其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6674元、二审案件受理费6674元，共13348元，由富虹公司负担8000元，张道军、陈慧雯负担5348元。本判决为终审判决。审判长 唐文飞审判员 王 瑾审判员 郑玉莲二〇一六年一月二十一日书记员 陈禹豪附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：