（2015）新民初字第3377号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-12-10
案件名称
高建良与常州世茂房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市新北区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高建良,常州世茂房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条
全文
江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第3377号原告（反诉被告）：高建良。委托代理人：步兵，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人：刘训峰，江苏致邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：常州世茂房地产有限公司，住所地常州市新北区太湖东路9号,统一社会信用代码91320000794582769X。法定代表人：汤沸，该公司董事长。委托代理人：卞俊文，江苏中吴律师事务所律师。原告（反诉被告）高建良诉被告（反诉原告）常州世茂房地产有限公司（以下简称“世茂房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月19日受理后，依法由审判员丁峻适用简易程序进行审理，于2015年12月21日和2016年1月20日两次公开开庭。原告（反诉被告）高建良委托代理人刘训峰、步兵（第二次开庭），被告（反诉原告）世茂房产公司委托代理人卞俊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高建良诉称:经世茂房产公司多次宣传推荐和沙盘演示，双方于2013年5月31日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：19-02）。该合同约定高建良购买世茂房产公司开发并预售的施工编号为世茂香槟湖苑3.2期19幢102号的沿湖别墅，建筑面积611.25平方米，单价为每平方米28662.58元，总价款为1752万元，并约定首付为526万元（合同签订当日支付），余款1226万元通过银行贷款方式支付。被告同时特别承诺：1902院子不少于523平方米，不足523平方米，增加院子的费用由开发商支付。后原告按约定支付了上述房款。2015年9月20日，世茂房产公司向高建良发出《房屋交付通知书》，通知原告于2015年9月30日之前办理房屋交付手续。但高建良发现没有世茂房产公司所承诺的不少于523平方米的院子。经向规划部门了解，被告目前交付的院子包含作为小区公共面积的区域，明显违反规划要求，根本不能合法使用。至此高建良发现世茂房产公司一直在欺诈其本人，因与世茂房产公司协商未果，遂诉来法院，请求：1、判令解除双方于2013年5月31日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：19-02）；2、判令被告向原告返还已经支付的房款1752万元并自购房款支付之日起至被告实际返还之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息。被告世茂房产公司（反诉原告）辩称：19幢102号的沿湖别墅周边有用绿泥隔开的相对独立空间，也就是院子。院子面积达到了736.73平方米，远远超过当时我们在平面示意图上标注的平面523平方米。原、被告双方在签订商品房买卖合同的补充条款中原告所享有的权利和应当承担的义务约定的非常清楚，没有欺诈行为，所以被告预交付的房屋完全符合双方约定，被告根本不存在欺诈而使对方在违背真实意思的情况下订立合同。另外，双方签订的合同并未约定保证原告享有院子的独立使用权，我们的合同没有将“院子”包含在内，而是交付别墅本身，我方已经完成了该义务。我们认为原告的主张没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。被告（反诉原告）世茂房产公司反诉称：双方签订了《商品房买卖合同》后，我方已经按照合同约定通知对方接受具备交房条件并经常州市新北区城市建设与管理局备案的房屋，高建良未按照通知要求于2015年9月30日之前来办理交接手续，该行为严重违约，我方有权要求高建良按照违约条款支付已付房款3%的违约金，并且保留继续追偿的权利。现诉请：1、判令反诉被告支付反诉原告违约金525600元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）高建良辩称：1、反诉状中陈述的反诉请求依据的商品房买卖合同是基于反诉原告对反诉被告的欺诈所建立的，所以商品房买卖合同本身是可以依法撤销的合同。反诉被告已经在本诉中提起撤销商品房买卖合同的请求，所以反诉原告的诉请不应得到支持；2、反诉被告之所以拒收房屋是因为反诉原告在向反诉被告发出交付通知书后发现反诉原告实际上一直隐瞒了合同订立中的重要事实，即本案中反诉人向本诉原告承诺的院子。所以反诉被告是有权拒收的。从本案所涉的房屋之前规划的情况以及法庭调查的有关房屋竣工验收的对比材料来看，项目规划从未发生过变化，而反诉原告恰恰隐瞒了双方之所以能签订合同的这一重要事实，其所作承诺纯粹是欺诈。综上，反诉原告的诉讼请求均应予以驳回。经审理查明：高建良与世贸房产公司于2013年5月31日签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：19-02。该合同约定高建良向世贸房产公司购买其开发的预售施工编号为世茂香槟湖苑3.2期19幢102号的沿湖别墅，建筑面积611.25平方米，单价为每平方米28662.58元，总价款为1752万元，并约定首付为526万元（合同签订当日支付），余款1226万元通过银行贷款方式支付。双方在该合同附件中的平面示意图上标注：1902院子不少于523平方米，不足523平方米，增加院子的费用由开发商支付。世茂房产公司对此文字承诺盖章确认。高建良按约全额支付了上述房款，其中526万元首付由其本人支付，余款1226万元系2013年9月30日通过银行贷款方式支付，贷款合同约定的贷款利率为月利率千分之4.9125。2015年9月20日，世茂房产公司向高建良发出《房屋交付通知书》，通知原告于2015年9月30日之前办理房屋交付手续。高建良经勘查房产并至规划部门了解相关情况后发现不存在面积不少于523平方米的独立使用的院子，故拒绝接受该房产，并在双方协商未果后提起诉讼要求判如所请。世茂房产公司在应诉后提起反诉，亦要求法院支持其反诉请求。另查明：世茂房产公司自行委托常州市建筑科学研究院股份有限公司对所谓常州世茂香槟湖苑项目3.2期19幢102室的户外绿地进行测算，测算边线等坐标均由世茂房产公司单方提供，按照上述坐标该机构所测面积西面测至湖面水涯线，得出结论为草坪面积为736.73平方米。世茂房产公司以此证明其在合同所附平面图所承诺面积已经超额交付。同时，世茂房产公司当庭出示售楼处之沙盘照片，欲证明其向高建良交付之“院子”和沙盘展示之格局一样，沿南北围墙线向西延伸至湖面，从而证明其并未违约。再查明：根据常州市规划局新北分局留档的世茂香槟湖项目三期项目建设工程设计方案总平面图显示，高建良所购别墅西面独享绿地面积并非延伸至湖面水涯线，别墅独享绿地之围墙控制线与湖涯线之间有明显的公共绿地部分。另根据该分局出具的竣工图，规划主管部门在项目验收时审核通过的平面图纸显示原告购买之别墅所带绿地面积有限，并非延伸至湖面水涯线，别墅与西临湖面中间有公共绿地和公共通道。根据该分局验收之现场照片显示，在该项目接受规划部门验收时，原告所购别墅西侧为公共绿地和通道，湖面水涯线往东之绿地主要部分为公共区域。还查明，高建良所购之临湖别墅与其周边紧邻之非临湖别墅相比，房屋均价高出一倍左右。以上事实，由原、被告提供的商品房买卖合同、平面图、房屋交付通知书、贷款合同、竣工图、照片等证据及到庭当事人庭审陈述自认附卷为证。本院认为：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，世茂房产公司对其开发的房屋之相关设施“院子”作了具体的说明和允诺，即“1902院子不少于523平方米，不足523平方米，增加院子的费用由开发商支付”。该承诺应当视为合同内容，如违反则应承担违约责任。按照日常生活经验法则，开发商承诺之“院子”应当为购房人独占使用之面积，绝不应为公共绿地或通道。现根据案涉小区之规划，明确看出原告所购之别墅按照规划之围墙线内独享绿地面积根本无法达到523平方米。世茂房产公司变更其通过规划验收时之绿地规划布局，将公共绿地及通道纳入交付范围的做法违反了法律法规，不发生法律效力。环湖别墅的配套绿地面积应当为高建良订立合同之重要考量因素，从其所购别墅之房价与相邻别墅的价格亦可明显看出世茂房产公司将临湖及绿地面积之承诺作为卖点而定位了相对“高价”，由此，别墅是否能够真正临湖并获得承诺的绿地面积应当视为双方订立合同之根本。世茂房产公司严重违反诚信原则，明知小区规划情况而向高建良作出“院子不少于523平方米”之无法兑现的承诺，该行为构成了欺诈，高建良据此要求解除合同并由世茂房产公司承担相应责任符合法律规定，本院对高建良要求解除合同并返还购房款的诉讼请求予以支持。关于利息损失，高建良主张首付526万元从付款之日（2013年5月31日）起算，标准为银行同期贷款利率；贷款部分1226万元从贷款之日（2013年9月30日）起算，标准为实际贷款利率即月千分之4.9125；上述利息计算至实际清偿之日止。世茂房产公司为合同解除之过错方，应当赔偿高建良损失，高建良的上述计算标准符合法律规定，本院予以支持。关于反诉，本院认为，世茂房产公司欺诈在先，合同应当根据原告的申请而解除，原告不存在违约情形，故不应承担违约责任，故对于反诉之诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除双方于2013年5月31日签订的预售施工编号为世茂香槟湖苑3.2期19幢102号房的《商品房买卖合同》（合同编号19-02）。二、被告（反诉原告）常州世茂房地产有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告（反诉被告）高建良购房款1752万元，并支付其中526万元从2013年5月31日起算按银行同期贷款利率计算的利息损失及1226万元从2013年9月30日起算按月利率千分之4.9125计算的利息损失，该损失计算至实际返还之日。三、驳回被告（反诉原告）常州世茂房地产有限公司反诉中的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取70521.5元，由被告常州世茂房地产有限公司负担（原告同意被告承担的诉讼费用由被告在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。反诉案件受理费减半收取4528元，由反诉原告常州世茂房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院（开户户名：江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部，帐号：80×××63）预交上诉案件受理费。审判员 丁峻二〇一六年一月二十一日书记员 许珊 更多数据：