（2015）金民初字第829号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-12-02
案件名称
李戈与开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司、李瑞麟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
开封市金明区人民法院
所属地区
开封市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李戈,开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司,李瑞麟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第829号原告李戈（反诉被告），女，汉族，1973年4月22日生。被告开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司。住所地开封市金明区。。法定代表人李倩楠，经理。被告李瑞麟（反诉原告），男，汉族，1963年8月22日生。二被告委托代理人张铁山，公司法律顾问，特别授权代理。原告李戈诉被告李瑞麟、开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司（以下简称老黄记）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年5月14日来院起诉。本院受理后，依法由审判员高登望独任审判，后因案情复杂，依法转为普通程序，并由审判员韩立新、屠嘉铃、高登望组成合议庭，在审理过程中被告李瑞麟提出反诉，本案将本诉、反诉予以合并审理，于2015年9月11日公开开庭进行了审理。原告李戈、被告李瑞麟、开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司委托代理人张铁山均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告诉称，2011年4月26日原告李戈与被告李瑞麟双方签订了房屋租赁合同，原告将自己位于开封市黄河大街西侧的永和丽园小区的1号楼（南数）7、8号营业房1-2层出租给被告使用，2011年9月曾因被告拖欠租金向法院起诉，后经法院主持调解结案，但被告并未按调解书履行，现该调解书仍在法院执行中。自2014年9月份被告又开始拖欠租金，现诉至法院，要求解除2011年4月26日签订的租赁合同，腾出房屋，二被告支付2014年9月20日至2015年4月20日期间的租金97511.39元、违约金30000元和滞纳金，及2015年4月21日至腾出房屋期间的租金、违约金30000元及滞纳金；二被告因不履行合同给原告造成的各项损失予以赔偿，被告承担诉讼费。对被告的反诉请求不予认可。二被告辩称，2011年4月26日签订的租赁合同，当事人是被告李瑞麟和原告李戈，开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司与李戈没有租赁法律关系。拖欠原告房租无异议，但拖欠的主要原因是社会大环境造成的，被告李瑞麟并没有主观恶意，本案具有特殊性，因租赁的房屋用于酒店经营，并且该租赁房屋在一二楼大厅中间位置，如果合同解除，酒店将无法经营。原被告曾因拖欠租金诉至法院，现调解书仍在法院执行中。同时提出反诉，被告租赁原告房屋后用于经营酒店，被告租赁后对房屋进行了装修，约定的违约金过高，请法院考虑减免。如解除租赁合同，要求原告对装修费进行赔偿10000元。经审理查明，2011年4月26日，原告与被告李瑞麟签订《房屋租赁合同》一份，出租方为李戈，承租方为李瑞麟。合同约定原告将其所有的位于开封市黄河路中段永和丽园小区1号楼北数3、4号营业房1-2层出租给被告李瑞麟使用，房屋面积272平方米。房屋每月租金按45元／平方，每六个月缴纳一次房租，租金从本合同约定的免租期后第一个月开始起计算，第六个月的25-30号交付下半年的租金，租金逾期支付20日以上的，出租方可以单方解除合同。租期从2011年7月20日至2026年7月19日，租期15年。自2013年7月20日起，租金在上年的基础上每年累计上浮5%，直到合同终结。双方租赁合同约定，承租方违反本合同的解除条款，而经出租方解除合同时，承租方应在三十日内，将可移动的财产撤离所租赁的房屋，并不得破坏出租房内的设备、设施。由于被告李瑞麟未按约定支付租金，2011年9月13日诉至法院，逾期被告不支付租金，经法院调解，被告李瑞麟分批支付租金，2012年下半年租金75810元，租金自2013年7月20日起在上年租金的基础上每年累计上浮5%。如果被告李瑞麟逾期十日仍未支付租金的，被告李瑞麟将支付违约金30000元。根据合同约定，2014年下半年租金为83580.53元，2015年下半年租金为87759.55元。2014年9月20日至2015年4月20日期间租金为97511元。另查明，被告提出反诉，但在合理期间内未提交相关证据。本院认为，原告与被告李瑞麟签订的《租赁合同》，均为双方真实意思表示，合同双方均应按合同约定全面履行各自的义务。依《房屋租赁合同》约定，被告李瑞麟应在2014年9月20日前支付下半年的租金，但其未按合同约定按时支付租金，存在过错，故对原告要求被告李瑞麟支付房租的诉请，本院予以支持。《租赁合同》约定承租人不按时交付租金超过约定的日期20日以上，出租人有权解除本合同，自2014年9月20日起，因被告长达数月未依约支付租金，已构成严重迟延履行合同义务，严重影响原告的合同目的的实现，被告的上述行为，已构成了根本违约，原告主张解除2011年4月26日双方签订的租赁合同，符合双方合同约定，本院予以支持。对于2015年4月21日后至被告搬出房屋期间的房租损失，被告应按原合同约定月租金13930元／月继续支付房屋占用期间的费用。对于原告主张的滞纳金，因双方并未约定，本院不予支持。对于原告李戈主张的违约金30000元，被告李瑞麟要求减免，本院认为，原被告在原调解书中约定的违约金数额，与被告李瑞麟拖欠的租金相比较，违约金相对较高，本院根据拖欠租金给原告造成的损失、合同履行的情况，本院酌定违约金为20000元。对于被告抗辩的开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司与原告不具有租赁关系，不应承担责任的抗辩，本院认为，租赁合同的双方是李戈与李瑞麟，李瑞麟将房子承租后，用于开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司经营，故被告的该抗辩理由成立，本院予以采信。对于被告的反诉请求，因证据不足，本院不予支持。对于庭审后被告提交的鉴定申请，本院认为，解除合同是由于承租人自身过错在成的，即使合同解除会引起相应的损失，也应由承租人承担，故此，对被告的鉴定申请不予受理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李戈与被告李瑞麟2011年4月26日签订的租赁合同，并于本判决生效后三十日内搬出租赁房屋并将租赁房屋交付原告李戈；二、被告李瑞麟于判决书生效后十日内支付原告李戈2014年9月20日至2015年4月20日期间的房屋租金97511元、违约金20000元；三、被告李瑞麟自2015年4月21日至交付房屋之日止期间占用房屋的费用，按13930元／月支付原告李戈；四、驳回原告李戈对被告开封市金珠老黄记餐饮服务发展有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李瑞麟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1752元，由被告李瑞麟承担（该款原告已预先垫付，不再退还，待执行时一并结清）。反诉费50元，由反诉原告李瑞麟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长 韩立新审判员 高登望审判员 屠嘉铃二〇一六年一月二十一日书记员 王 航 来自