（2015）浙民申字第1930号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2018-05-31
案件名称
卢胜华、桐乡市国创置业有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
卢胜华,桐乡市国创置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）浙民申字第1930号再审申请人(一审原告、二审上诉人）：卢胜华，男，1949年10月13日生，汉族，住杭州市西湖区。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：桐乡市国创置业有限公司。住所地：桐乡市经济开发区二期发展大道1488号。法定代表人：郭峰，该公司执行董事。再审申请人卢胜华因与被申请人桐乡市国创置业有限公司（以下简称国创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服嘉兴市中级人民法院（2015）浙嘉民终字第256号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。卢胜华申请再审称：（一）一、二审法院认定事实不清。首先，申请人提交的宣传资料系被申请人出具、发放，且发放时间在双方签订合同之前。一、二审法院在证据认定中，认定宣传资料系被申请人发放，但对于申请人主张的发放时间不予确认，这是不合情、不合理的。根据交易习惯，宣传资料的发放必定在合同签订之前，申请人在没有获得关于桐乡市新能源市场的宣传资料，没有仔细阅读、了解新能源市场的详细信息，不可能作出如此重大的投资决定，并与被申请人签订房屋买卖合同，购买位于桐乡市新能源市场的商铺。其次，关于房屋价值。一、二审法院在判决书中对双方分别出具的《房地产评估报告》均予以认定，但是两份报告书中对涉案商铺作出了差别巨大的价值评估，一、二审法院却都认可了其真实性，认为这是因政策法规变化而引起的价格波动，显然有失偏颇。涉案商铺不可能在2014年5月27日价值49.6万元，到了2014年7月23日飙涨至130.4万元。被申请人提供的《房地产评估报告》评估价格是错误的、离谱的，这个价格是不受市场认可的，一、二审法院不应当采纳。第三，一、二审法院在审理中反复强调申请人没有证据证明申请人是基于期待新能源市场二期开发完成，一期房屋必然增值的想法才投资购买了涉案房屋，故不认可申请人的主张。但在判决书中，却声称根据日常生活经验，可以推断申请人是基于该现实的高额返租收益率的原因才与被申请人签订购买合同进而确定房屋价格，这个逻辑是可笑的。众所周知,如今房地产行业,包租、返租是开发商出卖商铺的必备条件。新能源市场合同签订的价格相对于2010年桐乡市以及其他地市地段的商铺而言，并没有优势可言；比较而言，8:2的租金分成也不具有诱惑力。对商业用地40年产权来说，10年包租只是“毛毛雨”。申请人不可能看重返租、包租而购买房屋，申请人是一次性支付的购房款，资金的时间价值远远高于其所谓的包租、返租价值。另外。在商铺投资中，期待增值和收租都是投资效益，二者不可分割，但期待增值才是投资人的普遍心理，收租只是顺带，没有也不可能有人是为了收租、返租就决定投资购买商铺。（二）一、二审法院适用法律错误。本案重点在于，被申请人为销售其开发建设的新能源市场而发放的宣传材料中的内容是否应视为要约。申请人认为，被申请人在宣传材料中所作说明和允诺是针对开发规划范围内的房屋及相关设施，且具体确定，对购房合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。住宅房屋和商用商铺是有显著区别的，对住宅来说，重要的是水电等基础设施以及教育、医疗等配套设施；但对于商铺来说，关乎其价值生命的是整体市场的定位、市场人气以及市场规模等，这才是最重要的“设施”。本案中，“全球首个新能源市场”是对它的市场定位介绍；设计图中可以直观感受到建筑区划内各类建筑规模、交通道路、灯光、绿化等。文字介绍了一期有太阳能馆，二期有光伏馆、风能馆，生物质能馆等，一期建筑面积3万平方，二期12万平方是对建筑规模、市场规模的允诺；“一期太阳能馆现已100%完美招商”是对它人气的承诺。另外，从场馆设置、建筑面积来看，一期只是“开胃菜”，二期的建造才是市场的“饕餮盛宴”，正是因为被申请人发放资料的引导、诱骗，申请人才会错误地看好新能源市场，直接促成了双方购房合同的签订。从逻辑上来讲，申请人的行为是完全合情合理的。因此，被申请人发放的宣传资料内容应当认定为邀约，是合同的一部分。另外，商铺的购买是一个体验的过程，申请人购买之初不可能认识到被申请人是否存在欺诈甚至违约。2013年底，桐乡市国际新能源市场更名为桐乡市电子商务中心，被申请人提交的证据五说明了2010年时新能源市场并不是完美招商。从土地规划证来看，同时结合被申请人在一审的陈述，新能源市场从规划、宣传之初就没有获得二期的土地使用权证，也没有二期。至此，被申请人的违约行为是确实存在的，且直接影响了涉案房屋的价值。因其开盘之初的虚假宣传，导致今天商铺价格大幅贬值，被申请人对此负有不可推卸的责任。综上，一、二审判决认定事实不清、适用法律错误。卢胜华依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。本院认为，本案双方当事人的争议焦点在于，被申请人国创公司为销售案涉商铺而发放的宣传资料中的内容应否视为要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，视为出卖人的要约，必须同时满足以下三个条件：1、必须是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺；2、该说明和允诺应当具体确定；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，一是，双方签订的《商品房买卖合同》已经明确载明案涉建设用地总土地面积为9375.83平方米，宣传资料中关于“国际新能源市场总占地面积约96亩，总建筑面积约15万平方……”明显已经超出国创公司的开发规划范围，相关宣传内容亦非针对案涉商品房本身或相关设施。二是，该宣传资料仅概括称国际新能源市场分两期，并无具体的开发建设时间、方位、结构、面积等，不符合“说明和允诺应具体确定”的条件。三是，卢胜华既无证据证明其系因相信宣传资料内容从而与国创置业公司签订商品房买卖合同，亦无证据证明该宣传内容对其购房价格的确定有重大影响。据此，应当认定案涉宣传资料中的内容不能视为国创置业公司的要约。由于该宣传资料中的内容并不构成要约，自然不能成为本案商品房买卖合同的内容之一，故卢胜华以国创公司违反合同约定为由要求赔偿损失，不能得到支持。另外，因案涉宣传资料中的内容不是本案商品房买卖合同的内容的一部分，故再审申请人卢胜华提出的国创公司出具案涉宣传资料的时间、案涉商铺的价值两个问题，已没有审查必要。需要指出的是，在经济社会中，以购买商铺作为投资，收益与风险俱存。自愿购买商铺，理应自担风险。综上，卢胜华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回卢胜华的再审申请。（此页无正文）审 判 长 卢世昌代理审判员 田建萍代理审判员 陆秋婷二〇一六年一月二十一日书 记 员 徐 丹?PAGE?1?·?PAGE?6?· 来源：百度搜索“”