（2015）鄂武汉中民商初字第00555号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-04-05
案件名称
武汉中商集团股份有限公司与湖北凯瑞矿业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉中商集团股份有限公司,湖北凯瑞矿业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民商初字第00555号原告：武汉中商集团股份有限公司，住所地：武汉市武昌区中南路9号。法定代表人：郝健，该公司董事长。委托代理人：程丽，该公司员工。委托代理人：张峭帆，湖北天明律师事务所律师。被告：湖北凯瑞矿业有限公司，住所地：武汉市洪山区关山街珞瑜路272号。法定代表人：尹萍，该公司董事长。委托代理人：吴博，该公司员工。委托代理人：肖斌武，湖北共合律师事务所律师。原告武汉中商集团股份有限公司（以下简称中商公司）与被告湖北凯瑞矿业有限公司（以下简称凯瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月16日公开开庭审理了本案。原告中商公司委托代理人程丽、张峭帆，被告凯瑞公司委托代理人吴博、肖斌武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中商公司诉称：原告与被告于2007年10月18日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（被告）愿意将位于武汉市卓刀泉路46号（鲁巷特2号）甲方开发的项目中部分商铺出租给乙方（原告）用做商业经营；租期18年；租金每月每平方米43元，每三年为一档，每档递增6%；乙方按季向甲方支付租金；甲方应于合同生效后10个月内向乙方交付出租物业。合同签订后，由于被告的原因，出租物业无法如期交付，原、被告双方遂于2009年11月13日签订《补充协议》。《补充协议》第十三条约定：甲方（被告）承诺于补充协议签订后15日内向乙方（原告）提供《军队房地产租赁许可证》，若甲方在约定时间内未取得《军队房地产租赁许可证》，按每逾期一日，增加乙方免租期二日，逾期超过20天，乙方有权单方解除合同，甲方退还乙方所付定金及预付租金，并支付乙方已安装在该物业中的设施设备及土建改造的费用，还应向乙方支付以房屋租赁合同中约定的第一年的租金为标准的违约金，若该违约金不足以弥补乙方损失，乙方有权向甲方追偿。《补充协议》第十四条约定：租赁期内，甲方必须保证《军队房地产租赁许可证》的有效期具有连续性，否则，甲方同意按照本协议第十三条的约定承担违约责任。根据《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，被告在租期内应当保证《军队房地产租赁许可证》连续有效。但在2014年10月31日《军队房地产租赁许可证》有效期届满后，经原告催要，被告未能如期提供该证件。因此，原告于2014年11月21日向被告公证送达了解除《房屋租赁合同》及相关补充协议的函。按照法律规定，原告将解除函送达被告之日起，双方之间的租赁合同关系解除。由于被告的违约行为导致原告行使合同解除权，造成了原告极大的经济损失。为维护自身的合法权益，原告特依据民事诉讼法的有关规定提起诉讼，请求人民法院判如所请。诉讼请求为：1、请求法院依法确认原告与被告于2007年10月18日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2014年11月21日解除；2、请求判令被告赔偿原告损失人民币8483150元；3、请求判令被告承担诉讼费用。在本案审理中，原告中商公司对其提出的第2项诉讼请求明确为：第一年标准违约金是每平米45元乘以9775平方再乘以12个月共5278500元。土建和设施设备费用共3204650元。被告凯瑞公司辩称：2009年11月13日双方订立补充协议，约定：第十三条、甲方承诺于本补充协议签订15日内向乙方提供《军队房地产租赁许可证》，若甲方在约定时间内未取得《军队房地产租赁许可证》，按每逾期一日，增加乙方免租期二日，逾期超过20天，乙方有权单方解除合同，甲方退还乙方所付定金及预付租金，并支付乙方安装在该物业中的设施设备及土建改造的费用，还应向乙方支付以房屋租赁合同中约定的第一年的租金为标准的违约金，若该违约金不足以弥补乙方损失，乙方有权向甲方追偿。第十四条、租赁期内，甲方必须保证《军队房地产租赁许可证》的有效期具有连续性，否则，甲方同意按照本协议第十三条的约定承担违约责任。从上述约定不难看出：补充协议第十三条指向的是商场开业时甲方必须取得《军队房地产租赁许可证》。第十四条约定了按第十三条的违约责任担责，并不构成对《房屋租赁合同》第四条第三款的变更，更不意味着约定了中商公司的解除权。2014年12月10日我公司取得了《军队房地产租赁许可证》，12月10日向中商公司出示了复印件，许可证所载明的租赁期为2014年10月30日至2015年10月29日，与2013年的许可租赁期限无缝衔接。《军队房地产租赁许可证》提交时间与许可证载明的有效期限的差异对合同目的的实现未产生任何影响，且我公司在此的唯一义务是保持《军队房地产租赁许可证》的连续性，中商公司企图以《军队房地产租赁许可证》的提供时间混淆许可证的租赁有效期限时间是不能得逞的。中商公司依法也不能合法行使合同的单方解除权，其解约行为只能是单方违约，以指责我方违约之名，行其掩盖管理不善，严重亏损之实，依法应当承担全部违约责任。中商公司指控的我公司违约缺少事实依据，可移动物品已全部拆走，不可移动物品按约应属我方所有，在我方声明其有争议的物品也可以全部拆走我方只保留权利后仍不及时拆除，依约应该视为放弃遗留物之所有权，无权索赔。综上所述，中商公司提出索赔请求缺少事实依据和法律依据，应予以驳回。经审理查明：2007年10月18日，凯瑞公司作为出租方（甲方）与中商公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方愿意将位于武汉市卓刀泉路46号（鲁巷特2号）甲方开发的项目地上一至三层商铺，单层面积约5000平方米，三层合计约15000平方米，租给乙方用做商业经营；本合同所订租期18年，自双方签署《房产移交确认书》之日开始计算，免租期除外；甲方应于合同生效后10个月内向乙方移交出租物业，并与乙方办理出租物业的交付手续，双方签署确认书作合同附件；甲方同意向乙方提供为期3个月免费装修期和免费营业期，自双方签署（房产移交确认书）之日开始计算，在此期间甲方不向乙方收取租赁费；合同期内，出租物业按房屋建筑面积计算。出租物业租金标准为：第一至三年每月每平方米43元，后期以每三年为一档，每档递增6%；本合同签订生效且甲方向乙方提供了经乙方认可的关于定金人民币100万元的担保后三日内，乙方向甲方支付定金人民币100万元。甲方工程进入第一层施工时，乙方向甲方支付定金人民币100万元。甲方向乙方交付房屋后，且甲方向乙方出示中国人民解放军总后勤部出具的该地块可用于商业用途开发的《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》（原件供乙方核对，复印件作为合同附件七）乙方向甲方支付人民币300万元作为预付租金；乙方免租期结束后，乙方向甲方支付第一年租金，该租金数额为第一年应付租金减去上述定金人民币200万元和预付租金人民币300万元后的余款；甲方承诺并保证其房屋的所有权及相应的土地使用权属于甲方，无任何争议，在签订本合同时甲方需提供与95037部队签定的土地使用证及土地租赁合同原件供乙方核对无误后，复印件交乙方存档（复印件作本合同附件）。如由于房产和土地使用权纠纷致使本合同不能履行的，甲方负责赔偿；如甲方未能按时出示土地使用证及与部队签定的土地租赁合同。因此给乙方的经营造成不良影响，乙方有权停付甲方租金直至该影响消失。如因此给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任；甲方承诺并保证在签订本合同之前未对房屋（在建工程）及相关土地使用权设置任何抵押；房屋移交乙方后6个月内，甲方应负责办理房屋租赁合同登记手续（该登记事项有效期限应为本合同租期，如按年度办理的应保持每年连续性），并向乙方提交《房屋租赁备案证》复印件。若超过6个月甲方仍未依法办妥租赁登记手续的，乙方有权延缓支付租金直至甲方取得该证件为止。在甲方未依法办租赁登记手续以前，甲方不得将房屋进行抵押或出售给第三人，否则甲方构成实质性违约，视同提前终止本合同；甲方办理房屋租赁合同登记手续并向乙方提交《房屋租赁备案证》复印件以后的租期内，如甲方将房屋进行抵押或出售给第三人，甲方应提前30天书面通知乙方，并在抵押合同或出售合同中明确该房屋已出租给乙方，并保证不影响乙方正常经营；甲方应向乙方提供95037部队的承诺函，承诺95037部队不因甲方的纠纷影响乙方的房屋使用和经营；如甲方不能按时交付出租物业的，应承担违约责任，每逾期一天，甲方同意向乙方免租二天，如逾期交付达三个月，乙方有权单方解除本合同，并追究甲方的违约责任。甲方按要求移交出租物业时乙方应及时接收。如乙方无故推迟接收则每推迟接收一天，则视同占用免费装修期一日；如乙方无故延迟支付租金，应按逾付金额的百分之五加付滞纳金，达三个月，甲方有权提前终止合同，并追究乙方的违约责任；如甲方因租赁房屋的出租权、房屋抵押、房屋用途、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等方面导致乙方无法经营的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付违约金，违约金以当年一年租金为标准，如以上违约金不足以弥补乙方损失，乙方有权就其所有损失向甲方追偿。该合同附件其中有：《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》复印件。该合同签章处有双方的盖章签字。2009年11月13日，凯瑞公司作为甲方与中商公司作为乙方签订一份《补充协议》。该合同约定：鉴于甲、乙双方已于2007年10月17日签订《房屋租赁合同》，现甲、乙双方就合同履行中的相关事宜达成补充协议如下：甲、乙双方一致同意《房屋租赁合同》第三条第4项变更如下：甲方向乙方提供《军队房地产租赁许可证》后7日内，乙方向甲方支付300万元预付租金；甲方向乙方出示中国人民解放军总后勤部出具的《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》后7日内，乙方向甲方支付人民币270万元作为预付租金；乙方商场开业后7日内，乙方向甲方支付500万元预付租金；甲、乙双方同意将2009年12月1日确定为起租日，但考虑到乙方土建改造工程量较大、工期长，自起租日起甲方同意免收乙方31天租金，即乙方从2010年1月1日起开始支付租金；甲方承诺于2009年12月31日向乙方提供《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》。如果甲方超出此期限未能取得《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》，对乙方经营造成影响，有权单方解除合同，甲方退还乙方所付定金及预付租金，并支付乙方安装在该物业中的设施设备及土建改造的费用，还应向乙方支付以房屋租赁合同中约定的第一年的租金为标准的违约金，若该违约金不足以弥补乙方损失，乙方有权向甲方追偿；甲方承诺于本补充协议签订15日内向乙方提供《军队房地产租赁许可证》，若甲方在约定时间内未取得《军队房地产租赁许可证》，按每逾期一日，增加乙方免租期二日，逾期超过20天，乙方有权单方解除合同，甲方退还乙方所付定金及预付租金，并支付乙方己安装在该物业的设施设备及土建改造的费用，还应向乙方支付以房屋租赁合同中约定的第一年的租金为标准的违约金，若该违约金不足以弥补乙方损失，乙方有权向甲方追偿；租赁期内，甲方必须保证《军队房地产租赁许可证》的有效期具有连续性，否则，甲方同意按照本协议上述条款的约定承担违约责任；本补充协议一式四份，甲、乙双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效；《房屋租赁合同》中与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。该补充协议签章处有双方的盖章签字。2014年11月15日，中商公司向凯瑞公司出具一份公函称：根据贵我双方签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，贵公司在租期内须保证《军队房地产租赁许可证》的有效期具有连续性。鉴于贵公司提供的《军队房地产租赁许可证》有效期截止于2014年10月31日，请贵公司在收到此函后依约向我公司提供连续有效的《军队房地产租赁许可证》。2014年11月21日，中商公司向凯瑞公司出具一份公函称：贵我双方于2008年7月签订了《房屋租赁合同》，2009年11月13日签订了《补充协议》。《补充协议》第十三条约定：“如甲方（凯瑞矿业）未能在约定时间内取得《军队房地产租赁许可证》，每逾期一日，增加乙方（中商集团）免租期二日，逾期超过20天，乙方有权单方解除合同，甲方退还乙方所付定金及预付租金，并支付乙方己安装在该物业的设施设备及土建改造的费用，还应向乙方支付以《房屋租赁合同》中约定的第一年的租金为标准的违约金，若该违约金不足以弥补乙方的损失，乙方有权向甲方追偿。”《补充协议》第十四条约定：“租赁期内，甲方必须保证《军队房地产租赁许可证》的有效期具有连续性，否则，甲方同意按照本协议第十三条的约定承担违约责任”根据上述约定，贵公司在租期内必须保证《军队房地产租赁许可证》的有效期具有连续性。目前，贵公司提供的《军队房地产租赁许可证》有效期截止于2014年10月31日。逾期后，经我公司催要，贵公司至今仍然未能履行合同义务。故，我公司在此特函告贵公司：1、自本函件送达贵公司之日，贵我双方签署的《房屋租赁合同》以及相关补充协议解除；2、贵公司应依据合同及补充协议的约定承担相应的违约责任。2014年11月28日，凯瑞公司向中商公司出具一份回函称：我公司在2014年11月21日上午收到了贵公司送来的《公函》（签署时间2014年11月21日）一份，同日下午，又收到了贵公司通过EMS邮寄的《公函》（签署时间2014年11月15日）一份。现就来函中所涉及的问题回下：一、关于《军队房地产租赁许可证》的办理问题，由于部队规范房屋租赁行为，内部展开清查，办理《军队房地产租赁许可证》需要时间，部队就此已正式告知我司，并明示不影响各租赁单位正常运营。二、贵公司要求解除房屋租赁合同及相关补充协议，并要求我公司承担违约责任的理由不能成立，我司不予接受。理由如下：贵公司依据的理由为贵我双方2009年11月13日签订的补充协议中第十三条、十四条。第十三条中已明确特指：“本补充协议签订15日内”须取得《军队房地产租赁许可证》，限定了本条款的适用时间。贵司来函中无视合同约定，实属断章取义。贵司公函发出前，曾以经营困难为由向我方提出解除本合同，并就补偿与我司进行协商，但双方未能达成一致。现贵司却以《军队房地产租赁许可证》为由要求单方解除本合同，是一种缺乏商业诚信的行为。三、我们充分体谅雄楚大道施工对贵司经营造成的影响，真诚地希望贵司依双方租赁合同及补充协议继续履行，我司愿意减免贵司部分租金，共担雄楚大道建设期间贵司受到的损失，我们愿意就此进行实质性协商。四、如贵公司一意孤行，执意单方解除本合同，贵公司应依照合同约定承担全部违约责任。2014年12月12日，中商公司向凯瑞公司出具一份公函称：因贵我双方之间的房屋租赁合同已经于2014年11月21日解除，但我公司在搬迁相关设施设备过程中遭到贵公司的阻拦。为便于按照合同的约定及时交还场地于贵公司，现我公司特致此函，请贵公司在我公司搬迁相关设施设备时予以配合，否则，由此造成的一切后果均由贵公司承担。2014年12月18日，凯瑞公司向中商公司出具一份公函称：贵司2014年12月12日发来的公函我司已于2014年12月15日收到。我司对贵司在函中认为贵我双方之间房屋租赁合同已于2014年11月21日解除的意见不予以认可，解除合同是贵司单方提出，未经我方同意，贵司也未对自行解除合同的赔偿问题与我方进行实际性磋商，双方合同并未解除。同时，根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第四款约定，“乙方不得对已装修或改建部分予以破坏”，乙方“不可移动的物品不允许搬走”。贵司应就合同解除的问题与我司进行实质性磋商，在上述问题达成一致之前，请贵司依约履行合同。如贵司无视合同约定，强行破坏装修、拆除不可移动的物品，引起任何纠纷的，一切后果由贵司承担！2014年12月23日，凯瑞公司向中商公司出具一份回函称：贵公司2014年12月22日的来函收悉。就来函所涉及的问题回复如下：1、贵公司以“未能履行合同义务，提供具有连续性的《军队房地产租赁许可证》为由，解除房屋租赁合同”的理由是不能成立的。我们已于2014年12月10日将军房租证（2014）空京字第000101号《军队房地产租赁许可证》复印件向贵公司提供，该租赁许可证明确记载租赁许可期限为2014年11月1日至2015年10月31日。符合贵我双方在2009年11月13日订立的“补充协议”第十四条的约定。我方已经忠实的履行了合同的约定，贵公司在经营连续亏损的情况下调整经营策略，提前终止合同我方也是可以理解的。但之前经过多次协商未达成一致的情况下，贵公司以毫无依据的理由，单方面终止合同，依法应承担违约责任。2、贵公司决定一意孤行，应就合同因贵方违约而提前终止的后续问题进行友好协商，妥善解决，但我们一直未见到贵公司的诚意。3、我公司从前和今后决不阻拦贵公司的搬迁行为，但依据约定，贵公司将不可移动物品搬迁范围界定为“我方投资的设施设备”是无视合同约定的行为。我方愿意暂时搁置贵公司违约的补偿问题的争议，配合贵公司尽早退出场地，防止损失扩大……。2015年1月5日，凯瑞公司向中商公司出具一份《支付租金的催告函》，其主要内容为凯瑞公司向中商公司催收2015年第一个季度的租金1398803元。其后双方相互以函件形式就租金、不可移动物品、物业管理、及退场等问题进行了沟通。2015年4月9日，原告中商公司提起本案之诉。在本案审理中，凯瑞公司对中商公司出具的《杨家湾店工程费用及未获搬迁设备净值一览表》中，认可的工程及设备价值有2598194.07元，不认可的工程及设备价值有606455.93元，中商公司最终同意凯瑞公司的意见。本院认为：凯瑞公司与中商公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人间的真实意思表示，且不违反法律规定，应予确认。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。在承租过程中，中商公司鉴于凯瑞公司未按合同约定办理《军队房地产租赁许可证》，认为其违约，从而要求解除该《房屋租赁合同》，致使双方最终已实际解除了该合同的履行。基于此状，本院确认该《房屋租赁合同》已予解除，至于中商公司诉请法院判令解除该合同因无实际意义，本院不予支持。中商公司提起本案之诉，要求凯瑞公司偿还工程费用、设备款并承担违约责任。本院认为，2007年10月18日凯瑞公司作为出租方与中商公司作为承租方签订《房屋租赁合同》并开始履行，因《军队房地产租赁许可证》有效期截止于2014年10月31日，2014年11月15日中商公司向凯瑞公司出具一份公函，请该公司在收到此函后依约向其提供连续有效的《军队房地产租赁许可证》，其后又于2014年11月21日向凯瑞公司出具公函，明确表明要解除《房屋租赁合同》并要求承担违约责任。根据《补充协议》中约定：“甲方承诺于本补充协议签订15日内向乙方提供《军队房地产租赁许可证》，若甲方在约定时间内未取得《军队房地产租赁许可证》，按每逾期一日，增加乙方免租期二日，逾期超过20天，乙方有权单方解除合同，甲方退还乙方所付定金及预付租金，并支付乙方己安装在该物业的设施设备及土建改造的费用，还应向乙方支付以房屋租赁合同中约定的第一年的租金为标准的违约金，若该违约金不足以弥补乙方损失，乙方有权向甲方追偿；租赁期内，甲方必须保证《军队房地产租赁许可证》的有效期具有连续性，否则，甲方同意按照本协议上述条款的约定承担违约责任”。虽凯瑞公司在其后2014年12月10日将《军队房地产租赁许可证》复印件向对方提供，办理的《军队房地产租赁许可证》与前证在期限上予以对接，但其行为仍应属违约，凯瑞公司对造成的损失应予赔偿，并应承担相应的违约责任。故凯瑞公司应向中商公司偿付在《杨家湾店工程费用及未获搬迁设备净值一览表》中双方认可的工程费用及设备价值2598194.07元。关于凯瑞公司承担违约责任的问题，如果按《房屋租赁合同》及《补充协议》确定违约金应为5278500元，考虑到造成违约的原因及公平原则，本案对其违约金酌情处理，按其原约定的违约金10%确定，即527850元。凯瑞公司辩称其不构成违约的理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北凯瑞矿业有限公司于本判决生效后十日内向原告武汉中商集团股份有限公司偿付工程费用及设备价值2598194.07元；二、被告湖北凯瑞矿业有限公司于本判决生效后十日内向原告武汉中商集团股份有限公司偿付违约金527850元；三、驳回原告武汉中商集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案案件受理费71182元，由原告武汉中商集团股份有限公司负担28472.80元，被告湖北凯瑞矿业有限公司42709.20元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行；户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郑德祥审 判 员 姚 红人民陪审员 郭家乐二〇一六年一月二十一日书 记 员 董 方 更多数据：搜索“”来源：