（2015）黟民一初字第00521号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-04-28
案件名称
何海周与胡继权、章蕊璇确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
黟县人民法院
所属地区
黟县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何海周,胡继权,章蕊璇,余松,叶文贵,汪桂英
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十条
全文
安徽省黟县人民法院民 事 判 决 书（2015）黟民一初字第00521号原告：何海周。委托代理人：干方林，安徽干方林律师事务所律师。被告：胡继权，私营业主。被告：章蕊璇，私营业主。被告：余松，私营业主。被告：叶文贵，务农。被告：汪桂英，务农。五被告共同委托代理人：许振序，安徽金天都律师事务所律师。原告何海周诉被告胡继权、章蕊璇、余松、叶文贵、汪桂英确认合同无效纠纷一案。本院于2015年10月28日立案受理后，依法由审判员李征军适用简易程序，于2015年12月3日、2016年1月15日公开开庭进行了审理，原告何海周及其委托代理人干方林，被告胡继权、章蕊璇、余松、叶文贵、汪桂英五被告共同委托代理人许振序到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何海周诉称：其于2012年5月1日起，租赁胡继权、章蕊璇坐落于黟县宇仁现代城翼然路11号至15号5个商铺及后面的配套用房，租期10年。2014年7月10日，何海周收到黟县农村商业银行的告知书，才得知胡继权、章蕊璇已将上述店铺出售给他人。二人在出售店铺时未通知何海周，侵害了何海周的优先购买权，余松、叶文贵、汪桂英在明知该店铺已出租，且未通知何海周行使优先购买权的情况下，仍购买该店铺及储藏室，其等恶意串通损害何海周利益的意图明显。此外胡继权、章蕊璇、余松、叶文贵、汪桂英签订了两份《房屋转让协议》，一份在房管部门办理房产证时使用，该份协议的转让价款为366万元，之后又签订另一份《房屋转让协议》，总价却为800万元，进一步证明胡继权、章蕊璇、余松、叶文贵、汪桂英间存在恶意串通，不仅损害了何海周的利益，而且损害了国家利益，因此两份《房屋转让协议》无效。为此，何海周诉至法院请求判令：1、确认两份《房屋转让协议》无效；2、何海周享有优先购买承租房屋的权利；3、胡继权、章蕊璇、余松、叶文贵、汪桂英承担本案全部诉讼费用。何海周为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、身份证复印件1份，证明何海周主体身份情况的事实；2、《房屋租赁合同》复印件1份，证明何海周与胡继权存在房屋租赁关系及合同内容的事实；3、《房地产权证》（权利人为胡继权）复印件5份，证明何海周租赁的房屋的产权归胡继权所有的事实；4、《民事诉状》复印件2份、《房地产权证》（权利人为叶文贵）复印件5份、《民事裁定书》复印件1份、《应诉通知书》复印件1份，证明本案所涉店铺已经过户到叶文贵名下，余松也曾作为店铺的权利人主张权利的事实；5、《房屋转让协议》复印件2份，证明第一份房屋买卖协议约定的价款366万元，房屋买卖的时间是2014年6月份，第二份房屋买卖协议约定的价款是800万元，此协议注明以前签订协议与本协议不一致的以本协议为准等事实；6、宇仁现代城储藏室使用权出让协议复印件1份，证明胡继权从黟县宇仁投资建设有限公司受让了宇仁现代城小区1幢多间储藏室使用权，不能办理产权证的事实；7、黟县公安局碧阳派出所行政处罚决定书复印件2份，证明何海周租赁商铺用于开办“黟县好又多超市”，余松于2015年5月1日堵住超市大门，致何海周无法正常履行租赁协议（经营）的事实；8、《通知》、《安徽一飞律师事务所律师函》、《黟县好又多商贸有限公司回复函》、《关于要求继续履行合同的函》复印件各1份，证明余松干扰何海周正常经营，而且干扰转租人中国移动通信集团安徽有限公司黄山分公司经营活动的事实。胡继权、章蕊璇、余松、叶文贵、汪桂英辩称：1、何海周诉请确认合同无效，没有法律依据，胡继权没有在出卖前通知何海周，何海周可主张赔偿损失，请求确认合同无效不应予以支持；2、本案已经完成房屋过户登记手续，叶文贵已经取得所有权，主张合同无效违背法律规定，不能成立；3、何海周提供两份协议，证明胡继权、章蕊璇、余松、叶文贵、汪桂英间恶意串通不能成立；4、根据相关法律规定何海周主张优先购买权不应予以支持。胡继权、章蕊璇、余松、叶文贵、汪桂英为支持其主张，提交了如下证据：余松与叶文贵、汪桂英签订的协议1份，证明余松为本案所涉房屋的实际产权人之一的事实。本案证据经当庭举证、质证，本院认证如下：何海周提交的证据1至5，胡继权、章蕊璇、余松、叶文贵、汪桂英对真实性均无异议，本院经审查予以确认；证据6，胡继权、章蕊璇、余松、叶文贵、汪桂英对真实性无异议，但认为不能证明储藏室不能办理产权证，本院经审查予以确认；证据7、8，胡继权、章蕊璇、余松、叶文贵、汪桂英对关联性有异议，本院经审查认为，相关证据所涉事实与本案缺乏关联性，本院不予确认。胡继权、章蕊璇、余松、叶文贵、汪桂英提交的证据，何海周对真实性无异议，本院经审查予以确认。经审理查明：黟县宇仁现代城小区1幢11号至15号商铺的所有权及该小区1幢多间储藏室的使用权原系胡继权与章蕊璇共同共有。2012年1月28日，胡继权与何海周签订《房屋租赁合同》，将上述商铺及储藏室出租给何海周，双方约定租期自2012年5月1日起算，期限为10年。《房屋租赁合同》履行过程中，胡继权、章蕊璇将上述商铺出售给叶文贵，双方于2014年6月先后签订了两份《房屋转让协议》，第一份协议约定胡继权、章蕊璇将宇仁现代城1幢11至15号商铺以366万元的价格出售给叶文贵等事项，另一份协议约定了胡继权、章蕊璇将上述商铺及储藏室以800万元的价格出售给叶文贵等事项。此后，叶文贵将上述上铺的产权登记到其名下，登记的共有权人为汪桂英。2014年6月25日，叶文贵、汪桂英与余松签订协议，约定叶文贵、汪桂英与余松各享有商铺产权的50%，储藏室的所有权为余松享有。胡继权、章蕊璇与叶文贵签订出售店铺时《房屋转让协议》未通知何海周。为保护其合法权益，何海周诉至法院，请求判令：1、确认两份《房屋转让协议》无效；2、何海周享有优先购买承租房屋的权利；3、胡继权、章蕊璇、余松、叶文贵、汪桂英承担本案全部诉讼费用。本案审理过程中，何海周撤回要求确认享有承租房屋优先购买权的诉讼请求。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，何海周认为胡继权出卖房屋时未予通知，或存在恶意串通行为可要求胡继权赔偿损失，但据此要求确认《房屋转让协议》无效，不符合相关法律规定；何海周主张两份《房屋转让协议》损害国家利益，并据此诉请确认合同无效，因其并非两份《房屋转让协议》的当事人，不符合起诉条件。故何海周要求确认胡继权、章蕊璇与叶文贵签订的两份《房屋转让协议》无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。何海周撤回优先购买承租房屋的诉讼请求，系其真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：驳回原告何海周的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告何海周负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员 李征军二〇一六年一月二十一日书记员 陈少琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 来源：百度“”