（2015）龙民初字第5787号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
张简与漳州市德友盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
龙海市人民法院
所属地区
龙海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张简,漳州市德友盛房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民初字第5787号原告张简，居民。被告漳州市德友盛房地产开发有限公司，住所地漳州市龙海港尾镇卓径大道1号太武城一期6幢701室。法定代表人余旭，总经理。委托代理人莫晓灵，该公司员工。原告张简与被告漳州市德友盛房地产开发有限公司（以下简称德友盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理，依法由审判员陈伟雄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张简，被告德友盛公司的委托代理人莫晓灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张简诉称，2012年1月14日，原告与被告德友盛公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买被告开发建设的龙海市港尾镇卓径大道1号海湾·太武城二期23号楼408室房屋，建筑面积77.84平方米，单价每平方米5198元，房屋总价为404612元，原告一次性付清购房款；被告应按照合同约定于2014年6月30日前将符合交付使用条件的商品房交付原告使用，逾期交房超过90天以上的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按原告已付购房款的2%向原告支付违约金及利息。合同签订后，原告向被告支付购房款共计404612元和相关费用17013元，合计421625元，但被告未能按照合同约定的时间向原告交付商品房。原告多次联系被告无果后，与其他业主发起维权行动，上访至龙海市政府和漳州市政府。原告请求判令：解除原、被告于2012年1月14日所签订的《商品房买卖合同》；被告退还原告已付购房款404612元及自2012年1月14日起至款项付清之日止按中国人民银行三年期贷款基准利率计算利息；退还代收的相关税费款17013元；支付合同违约金8092元；被告承担本案诉讼费用。被告德友盛公司辩称，根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议第十条第（一）款的约定：“合同登记备案后，买受人依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起30日内向出卖人发出通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同。”如果原告以答辩人逾期交房超过90日为由要求解除合同的，则原告必须且只能在逾期超过90日起30日内向被告送达解除合同通知书，而原告未能在上述约定的期限内向被告送达解除通知书，其解除权已经消灭；涉案商品房于2015年2月13日经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等竣工验收合格，并于2015年3月12日经消防验收合格，符合合同约定的交付使用条件；而且被告于2015年3月9日向原告送达了交房通知，通知原告于2015年3月14日办理交房手续，并于2015年3月10日在海峡导报上刊登了《交房公告》，被告已积极履行了交房义务，但原告拖延收房；故原告已丧失了合同解除权，合同不能解除，原告要求被告退还原告购房款、支付合同违约金，缺乏依据。被告向原告代收的税费款，已由政府相关部门收取，属于原告应当缴纳支付的费用。原告主张被告支付利息无合同依据，即使原告解除合同的主张成立，按照合同约定也是按已付款的2%支付违约金，而且原告主张的利息的计算基数、利率及起算时间也是错误的。综上，原告据以解除合同的理由不能成立，其各项要求缺乏依据，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年1月14日，原告张简与被告德友盛公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份（合同编号：35062108004001179）。该《商品房买卖合同》载明：张简购买的商品房为龙海市港尾镇海湾·太武城二期II区23#408号，建筑面积77.84平方米，每平方米5198元，房屋总价为404612元，买受人应一次性支付全部购房款404612元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、详见附件六”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金……”。合同补充协议第十条约定：“双方同意对合同解除条款补充约定如下：（一）本合同登记备案后，买受人依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起30日内向出卖人发出通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同。（二）……”。2012年1月2日，原告张简向被告德友盛公司缴纳购房定金20000元，被告出具金额为20000元的“预定款”收款收据一份交原告收执。2012年1月14日合同签订后，原告张简向被告德友盛公司支付购房款384612元及代收的税费款17013元，被告出具金额为384612元的“购房款”收款收据及金额为17013元的“代收税费”收款收据各一份交原告收执。原告支付被告三笔款项合计为421625元。2015年2月13日、3月12日，被告德友盛公司开发建设的龙海市港尾镇海湾·太武城二期II区21#-25#楼分别通过工程竣工验收合格、消防验收合格。2015年3月13日通过工程竣工规划条件核实。2015年3月9日，被告德友盛公司向原告张简发出《交房通知书》，通知原告于2015年3月14日办理交房手续。原告至今未接收讼争商品房。双方当事人争议的焦点：1、原告张简行使解除权是否已超过约定期限的问题；2、原告张简主张的利息及违约金的请求是否成立的问题。对此，本院予以查明、分析并认定。一、关于原告张简行使解除权是否已超过约定期限的问题。原告认为，根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。由于被告德友盛公司至今未能将符合交付条件的商品房交付原告，已达到了双方合同所约定的解除条件，原告为此请求解除合同符合法律规定和双方的约定。并提供以下证据：1、合同编号为35062108004001179的《商品房买卖合同》及补充协议一份，以此证明根据双方所签订的合同约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同；2、2012年1月2日原告金额为20000元的银行卡刷卡单及相应的银行流水记录清单各一份，2012年1月14日原告金额为200000元、75000元、69612元、40000元的银行卡刷卡单及相应的银行流水记录清单各一份，以及被告于2012年1月2日出具的购房定金20000元的收款收据一份，2012年1月14日出具的购房款384612元及代收税费款17013元的收款收据各一份，以此证明原告将合同约定的购房款共计404612元及代收税费款17013元于2012年1月14日一次性支付给了被告；3、龙海市海湾太武城二期业主诉求信一份，以此证明原告在2014年10月22日提交了书面申请，原告把被告停工的情况反映给市政府；4、龙海市人民政府专题会议纪要一份，以此证明龙海市人民政府曾组织协调被告停工的有关事宜；5、关于海湾太武城二期复工方案一份，以此证明海湾太武城二期曾经停工，经政府协调后，才开始复工；6、承诺函，以此证明被告的法定代表人向政府承诺退房、退款等事实；7、关于海湾·太武城二期业主退房处理方案的请示一份，以此证明被告曾经承诺可以退房；8、2014年10月27日被告致全体业主的承诺函及退房流程表各一份，以此证明被告对业主致歉，表示争取早日恢复施工，交付商品房，并承诺违反合同规定可按退房流程进行退房。对于原告提供的证据，被告质证认为，原告所提供的证据1、2及证据4、5、6、7、8的真实性均无异议，但证据1原告所要证明的内容不予认可，根据双方所签订的合同及补充条款的约定，原告单方解除合同的，必须在合同解除事由发生之日起30日内行使解除权，否则视为放弃解除权。由于原告未能在双方所约定的期限内行使解除权，其所享有的解除权已消灭，无权再主张解除合同；证据4、5、6、7、8与本案无关，且不能证明原告所要证明的内容，其中证据7“请示函”明确记载：若要退房，应符合合同约定的退房条件，并得到司法确认，这进一步说明了原告是不符合退房条件的，且该请示函系被告向房管部门发送，与原告无关。证据3真实性无法确认，且该诉求信的对象不是被告，诉求信的落款主体也不明确，诉求主张的内容是恢复施工和及时交房，而不是要求退房，不能证明原告所要证明的内容。并提供以下证据：1、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，以此证明涉案工程已于2015年2月13日通过工程竣工验收合格；2、《建设工程消防验收意见书》，以此证明涉案工程已于2015年3月12日通过消防验收合格；3、海湾·太武城二期交房公告和房屋交付使用告知函及回执单，以此证明被告于2015年3月9日向原告发出通知，通知原告于2015年3月14日办理交房手续；4、福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案表，以此证明涉案工程已通过规划条件核实。对于被告提供的证据，原告质证认为，被告所提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，但对被告所要证明的内容不予认可。本院认为，对于原告所提供的证据1、2及证据4、5、6、7、8的真实性和被告所提供的证据1、2、3、4，双方当事人对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告证据1证明了原、被告存在的商品房买卖合同关系的内容；证据2证明了被告已实际收取了原告支付的购房款404612元及代收税费款17013元，合计421625元；但原告证据3、4、5、6、7、8的内容仅体现因工程停工，开发商在政府及相关部门督促及协调下，表示加紧施工及处理善后事宜的情况，不能够充分证明被告曾经对原告作出退房的承诺，其中证据7内容仅体现7为业主，并未载明具体的业主名称，上述证据与本案的处理不存在关联性。被告所提供的证据1-4，虽然原告对其所要证明的内容不予认可，但该组证据均分别有相关部门的签名盖章，足以认定本案涉案工程已分别于2015年2月13日和2015年3月12日通过竣工和消防验收，并于2015年3月13日通过规划条件核实。关于解除权的行使问题，解除权的行使期限属于除斥期间，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定及本案合同补充协议第十条的约定，应当以解除权人知道或者应当知道解除事由之日作为期间的起算点。本案中，张简对德友盛公司是否逾期交房超过90天的判断，取决于其对《商品房买卖合同》第八条及合同补充协议第五条至第十一条履约事实的掌握，即其必须结合约定交房时间和约定顺延交房情形出现的具体天数才能确立明确结论，而后者的实际情况客观上是由德友盛公司一方掌握，在德友盛公司未予告知的情况下，作为原告的张简不知道也不应当知道解除事由于何时出现，故本案无法认定约定解除权行使期限的起算点。其次，本案中，在张简未掌握德友盛公司是否存在依约顺延交房情形的情况下，通过自主判断，提出退房申请及起诉主张解除合同，与德友盛公司实际逾期交房情况客观上一致，即使认定其知道或者应当知道解除事由之日，也未超过约定解除权行使期限。结合以上两点，原告张简行使解除权并未超过约定期限。二、关于原告张简主张的利息及违约金请求是否成立的问题。原告认为，虽然原、被告双方在合同中明确约定：若被告逾期交房，应按已付款购房款的2%一次性向买受人支付违约金。由于被告逾期交房的时间长，按合同约定计算违约金明显低于原告的实际损失，故原告主张被告按购房款的总数为计算基数，并按中国人民银行三年期贷款基准利率计算支付从2012年1月14日起至还款之日止的利息符合法律规定。同时根据合同约定被告应按已付款购房款的2%支付原告违约金8092元。被告认为，原告主张利息无合同依据，其利息请求不成立；原告解除合同的主张不成立，其要求被告支付违约金的请求也不成立。即使原告解除合同的主张成立，被告也只支付合同违约金，其利息主张的计算基数、利率标准及起算时间也错误。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，由于被告德友盛公司未能按照双方合同所约定的时间向原告交付房屋，已构成违约，依法应当承担违约责任。虽然双方对违约责任的承担作了明确的约定，但由于被告的违约给原告造成的实际损失大于双方的约定，原告据此请求被告以支付利息的形式承担违约责任，符合客观实际和法律规定，故原告主张的利息请求成立，应予支持；其主张的利息计算基数、起算时间，也符合客观实际和法律规定，应予支持。但被告既以利息的形式承担违约责任，原告不得再要求被告以违约金形式来重复承担责任。综上所述，本院认为，原告张简与被告德友盛公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。本案中，根据双方所签订的合同约定，被告德友盛公司应于2014年6月30日前将涉案商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告张简已依约履行了支付购房款的义务，但被告德友盛公司未能在双方所约定的期限内向原告交付商品房，原告为此依据合同的约定请求解除合同，并要求被告退还购房款，合法有据，本院应予支持；主张被告以支付利息的形式承担违约责任，于法有据，本院亦予支持，其主张的利息可从2012年1月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准予以计算；但原告要求被告以违约金形式再承担违约责任，不符合客观实际及法律规定，本院不予支持；原告一并主张被告德友盛公司退还代收的税费款17013元，而被告辩称所代收费用已由政府相关部门收取，却未能提供相应证据证明其已将向原告代收的税费款向政府相关部门缴纳，故被告应对该代收款承担返还责任，原告对此请求，合法有据，应予支持。被告德友盛公司关于原告张简未能在双方所约定的期限内主张解除权，其所享有的解除权已消灭的辩解，于法不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张简与被告漳州市德友盛房地产开发有限公司于2012年1月14日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：35062108004001179）。二、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张简购房款404612元，并支付自2012年1月14日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息。三、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张简代收的税费款17013元。四、驳回原告张简的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9010元，由原告张简负担170元，被告漳州市德友盛房地产开发有限公司负担8840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员 陈伟雄二〇一六年元月二十一日书记员 郭天祥附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”