（2015）台民初字第3301号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-07-05
案件名称
福州永嘉物业管理有限公司与宋友敏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市台江区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州永嘉物业管理有限公司,宋友敏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第3301号原告福州永嘉物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人林莹，总经理。委托代理人马立龙、陈连忠，福建卫理律师事务所律师。被告宋友敏，男，1958年6月7日出生，汉族，住所地福州市台江区。委托代理人陈书祥、林霆，福建天人和律师事务所律师。原告福州永嘉物业管理有限公司（以下简称永嘉物业）与被告宋友敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永嘉物业的委托代理人马立龙、陈连忠，被告宋友敏的委托代理人林霆、陈书祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永嘉物业诉称，福州市台江区河下小区物业是原告管理的，被告是河下小区8号楼X室业主，房屋建筑面积为118.49平方米，原被告于2007年3月27日签订一份《福州永嘉物业管理有限公司-小区业主入住协议》，协议约定，该房物业由原告负责管理，被告（住宅）按每月每平方米1.0元向原告支付综合物业管理服务费，公共水电费由所有业主（住户）共同分摊。协议签订后，原告依约履行了物业管理服务义务，但被告自2009年1月份以来未向原告支付分文综合物业管理服务费、公摊电费、电梯年检费及水费，期间，原告曾多次催讨，但被告拒不支付。为此，请求法院判令：1、被告立即向原告支付自2009年1月份至2015年5月份所欠的综合物业管理服务费8947.4元、公摊电费1870.8元、电梯年检费192.5元及水费1565.4元，合计12576.1元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告宋友敏辩称，一、原告主张诉讼请求部分已经超过诉讼时效。本案原告主张2009年1月份至2015年5月份的物业管理费、电费等诉讼请求，根据民事诉讼法关于民事诉讼2年诉讼时效的规定，其所主张有部分已过2年诉讼时效。原告始终未向被告进行催讨。原告证据中出示的在小区张贴的通知，被告没有看到。对于原告出示的那份特快专递面单，虽然被告有签收，但该邮件送达时间为2014年6月27日，在此时间二年以前的物业管理费已经超过诉讼时效。另外该邮件只对物业管理费进行催收，没有催收水电费等其他费用，所以原告关于水电费、电梯检修费的主张从起诉之日起两年以前的部分也超过了诉讼时效。二、原告所主张的分摊电费、水费、电梯检修费没有计算依据。原告诉讼请求中的电费、水费、电梯检修费，这些费用原告平时根本没有通知被告怎么交纳，被告注意到原告所起诉的多个案件中每一户所交纳的电费、水费、电梯检修费均不同，可是没有看到原告计算的依据，原告从未在小区公示过水、电费等使用情况及相应的分摊标准，所以原告诉讼所主张的上述费用没有相应的分摊计算依据，不能证明被告就应该承担这么多的费用。三、原告根本没有尽到物业管理义务，原告应对其尽到物业管理义务进行举证。河下小区的公共卫生脏乱，外来车辆随便停放，外来人员随意出入，安全隐患极多。原告甚至将小区的公共场所擅自租给业主以外的人员，收取租金。每日原告仅有一、两个人员在小区，根本不可能搞好小区的卫生和安保工作。由于原告未尽到物业管理的义务，对于业主要求其加强管理、公示费用等要求都不予以理采，因此部分业主要求其改正后再交纳物业费用。被告认为本案为物业管理合同纠纷，既然原告向被告主张全部的物业管理费用，那么根据谁主张、谁举证的原则，原告就有义务证明其在河下小区有尽到相应的物业管理义务，如果原告无法证明其从2008年以来都已经尽到物业管理的义务，那就不能证明其有权向被告主张全部的物业管理费。综上所述，原告的诉讼请求没有依据，且已超过诉讼时效，应该予以驳回。经审理查明，2007年3月27日，原告与被告签订《福州永嘉物业管理有限公司-小区业主入住协议》，协议约定：一、为保证＿＿小区物业的完好、美观、整洁，使其管理得以规范，让居民有一个祥和、舒适的生活工作场所，住户（租户）于入伙时，与物业服务中心共同签署本协议；……七、照章缴纳各种费用（包括水电费、物业管理费、停车费以及有关部门所规定的各种费用），配合物业部做好交房后的各项手续，不得无故或以不正当理由拒缴有关费用；九、收费标准根据省市物价管理部门的文件精神及河下小区8#楼月产生物业管理成本核算结果，其物业管理服务收费标准如下：1.综合管理服务费，住宅每月每平米1.0元，……4.公共水电费，根据市物价委员会榕价房字（2000）4号文件和福州市物业管理若干规定文件的精神，公共水电费由所有业主（住户）共同分摊；十、物业管理部门按物委指导及收费标准履行以下负责管理服务项目：2.公共环境卫生，包括打扫公共走廊、楼道、通道、周围道路、上下水道、公共水池得清洗消毒以及垃圾清运等；3.水电供应、机电、消防设备以及其他公共设施的日常维修、保养工作；4.实行24小时保安工作制，担负加强小区保安、消防防范工作；……协议还约定其他相关事项。同日，被告宋友敏还与河下小区的开发商福州保兴房地产发展有限公司签订《交房确认书》，确认收到购买的河下小区第8座七层607单元商品房。因被告宋友敏自2009年1月起至2015年5月止未向原告支付物业服务费、公摊电费、电梯年检费及代收水费，原告于2015年9月24日诉至本院。另查明，坐落于台江区苍霞街道河下街24号河下小区（原帮洲街道）8#楼X单元的产权人系被告宋友敏，房屋面积为118.49平方米。再查明，福州市台江区苍霞街道河下社区居民委员于2015年5月15日出具加盖公章的证明一份，内容：兹台江区河下小区8#楼于2006年8月至2015年5月由福州永嘉物业管理有限公司从事物业管理服务活动。原告永嘉物业资质等级登记系三级。诉讼中，原告永嘉物业提出由于被告宋友敏与开发商签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积116.2平方米，按照每月每平米1.0元计算，每月物业服务费116.2元，被告自2009年1月起至2015年5月欠缴77个月物业费，共计8947.4元（116.2元／月×77个月）。原告提供该小区8#楼2009年1月至2015年5月01、02梯电费发票（该电费发票指楼梯路灯电费）及该楼2009年1月至2015年6月的消防、公共设施电费正式发票（含水泵电费、电梯电费、公共路灯电费及其他电费），以证实该小区8座的公摊电费总额，被告应缴的公摊电费为楼梯路灯公摊（按110户分摊）＋水泵电费公摊＋电梯电费及公共路灯电费得出1870.8元；2008年至2014年电梯类检验收费正式发票，以证实该楼电梯年检费总额，被告应缴的电梯年检费计算得出192.5元。原告还提供其于2014年6月27日通过邮政快递EMS向被告发出《催讨支付2009年1月至2014年6月的物业管理费函》的快递面单，以及2010年至2015年原告在该小区张贴催收物业费等费用的通知，以证实原告自2010年起对该小区8#楼欠费业主催收2009年及之前物业费、水电费的事实。被告宋友敏称原告未向其催讨物业费，其确认有收到该信件，但认为特快专递中是一张白纸，没有催讨函。诉讼中，原告提供2013年1月至2015年5月河下小区8#楼月公摊（电费）表，证明被告共欠公摊电费760.5元，其中2013年9月至2015年5月拖欠的公摊电费为569.3元。本院认为，原告与被告于2007年3月27日签订的《福州永嘉物业管理有限公司-小区业主入住协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，具有法律约束力。现原告已依约履行了提供物业服务的义务，被告作为物业管理服务的受益人理应及时向原告交纳物业服务费等相关费用。原告于2014年6月27日向被告寄送的快递面单上体现催讨支付2009年1月至2014年6月的物业管理费函》，且该快递由被告签收，故该情形属于诉讼时效中断的法定事由。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，故自2012年6月至2015年5月的物业服务费，本院予以支持，2012年6月之前的物业服务费，本院不予支持。现原告主张每月物业服务费按116.2元计算，故被告应向原告支付2012年6月至2015年5月的物业服务费共计4183.2元（116.2元×36个月）。根据原告提供的2013年1月至2015年5月河下小区8#楼月公摊（电费）表，被告需向原告支付2013年9月至2015年5月的公摊电费569.3元。因原告于2012年6月27日向被告发出的函件名称未体现向被告催收公摊电费，故2013年9月之前的公摊电费已超过二年诉讼时效期间，本院不予支持。故被告应向原告支付2013年9月起至2015年5月止公摊电费人民币569.3元。原告提供的2013年至2014年电梯年检费发票未能体现所检查的电梯系该小区的电梯，故本院对原告该部分诉请不予支持。关于水费部分，现原告无法提供证据证明被告从2009年1月份至2015年5月份实际水费数额，也未提供其代为缴纳水费的正式发票，故对于该部分诉请，本院亦不予支持。对于被告主张其收到特快专递内是白纸，未有催收函的辩解，没有依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宋友敏应于判决生效之日起十日内向原告福州永嘉物业管理有限公司支付自2012年6月起至2015年5月止的物业服务费人民币4183.2元及2013年9月起至2015年5月止公摊电费人民币569.3元，合计人民币4752.5元。二、驳回原告福州永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，原告福州永嘉物业管理有限公司负担64元，被告宋友敏负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 盛 洁人民陪审员 宋 希人民陪审员 张福荣二〇一六年一月二十一日书 记 员 曾 琦附：本案适用的主要法律条款《中华人民共和国民法通则》公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注公众号“”