（2015）南法民一初字第1137号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-06-07
案件名称
许云与罗元珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南县人民法院
所属地区
南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许云,罗元珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民一初字第1137号原告许云，男，1980年11月15日出生，汉族。委托代理人张令羽，湖南金剑律师事务所律师。代理权限为：代为起诉、承认、变更诉讼请求，调解，接收法律文书等。被告罗元珍（又名罗元），女，1974年2月21日出生，汉族。原告许云与被告罗元珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序由审判员高光明独任审判，公开开庭进行了审理。原告许云的委托代理人张令羽到庭参加了诉讼，被告罗元珍经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许云诉称，2013年5月1日，原、被告签订房屋（租赁）合同书，原告租赁被告控制的房屋（被告无房屋产权证），租金第一年20000元，第二、第三年22000元，租期三年，2016年5月1日到期。被告控制的房屋所有权人范其良因债务纠纷，其房屋被南县人民法院强制执行。2015年9月，原告租赁的房屋被法院强制拍卖，原告所租的被告房屋被新的房主收回，原告无法继续使用租赁房屋。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令解除原、被告所签订的房屋租赁合同，并判令被告返还押金4000元、租金14666元，同时承担本案诉讼费。被告罗元珍未予答辩。原告就自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、身份证复印件一份，旨在证明原告参加诉讼的主体资格；2、房屋租赁合同一份，旨在证明原、被告之间的租赁合同关系；3、收条一份，旨在证明被告收到原告租金22000元；4、执行裁定书及变卖笔录一份，旨在证明租赁房屋被法院强制执行，房屋已被过户至郭小华名下；5、门面租赁合同一份，旨在证明租赁房屋的新房主郭小华已与张爱云签订了新的房屋租赁合同。被告罗元珍未向本院提交证据，亦未到庭对原告所提交的证据进行质证。原告提交的证据，经本院审查、核对，符合证据“三性”要求，本院予以认定，可作为认定本案相关事实的依据。经审理查明，2013年5月1日，原、被告签订了一份租赁期限为三年的房屋租赁合同。原告将自己控制使用的坐落在南县南洲镇业旺街51号门面及门面隔楼出租给原告，合同第一条载明，乙方租用三年从2013年5月1日起至2016年5月1日止，第一年租金20000元，进房之前先交清第一年门面租金，第二、第三年只加不减，随行就市；第二条，乙方提前不租用门面，甲方不退还乙方的押金和租金；第五条，乙方必须交押金4000元，乙方每年的租金必须提前一个月交给甲方。合同签订后，原告即向被告交押金4000元。2015年4月21日，原告向被告支付2015年5月1日至2016年5月1日的房屋租赁费22000元，被告亦以罗元珍的名义向原告出示收据一份。另查明，2014年4月24日，被告控制的租赁房屋的所有人范其良因债务纠纷，其租赁给原告的房屋被南县人民法院强制执行，并于2015年8月31日将被告租赁给原告的房屋拍卖过户给郭小华。2015年10月10日，郭小华又将该租赁房屋租赁给张爱云。原告已无法继续租赁使用该门面房，原告遂找被告协商返还押金和返还房屋租金事宜，被告均以各种借口为由拒绝。故酿成本案诉讼。本院认为，本案双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，且已实际履行，该合同合法有效。租赁房屋已被人民法院强制执行，且已过户至他人名下，原合同已无法履行，现原告诉请解除房屋租赁合同，依法应予支持。对原告请求判令被告返还押金4000元的诉讼请求，本院亦予支持。对于租金的返还，根据本案实际情况，从2015年10月10日起算至2016年5月1日止为宜，时间共计为200天，按每天61元（22000元÷360天）计算，被告应返还原告租金12200元。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告许云与被告罗元珍于2013年5月1日签订的房屋租赁合同；二、由被告罗元珍于本判决生效之日起十日内返还原告许云所交租赁房屋押金4000元，房屋租金12200元，合计16200元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由被告罗元珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 高光明二〇一六年一月二十一日代理书记员 陈 旋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：