（2015）杭上民初字第2263号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2018-06-13
案件名称
杭州荣佳服装有限公司与杭州金泰商务大厦业主委员会、杭州大家物业经营管理有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州荣佳服装有限公司,杭州金泰商务大厦业主委员会,杭州大家物业经营管理有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭上民初字第2263号原告：杭州荣佳服装有限公司，住所地：杭州市大关路247号。法定代表人：朱友洋，总经理。委托代理人：张根生，浙江信顺律师事务所律师。被告：杭州金泰商务大厦业主委员会，住所地：杭州市清泰街571号。负责人：杜仲，主任。委托代理人：杨涛，甘肃襄武律师事务所律师。被告：杭州大家物业经营管理有限公司，住所地：杭州江干区机场路三里新城兰苑21幢301、302室。法定代表人：李锡国，董事长。委托代理人：陈君，系被告公司员工。原告杭州荣佳服装有限公司诉被告杭州金泰商务大厦业主委员会、杭州大家物业经营管理有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法由审判员周智独任审判，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告杭州荣佳服装有限公司的委托代理人张根生，被告杭州金泰商务大厦业主委员会的负责人杜仲及委托代理人杨涛，被告杭州大家物业经营管理有限公司的委托代理人陈君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州荣佳服装有限公司起诉称：原告系金泰商务大厦业主，曾就金泰商务大厦公用部位、公用设施设备经营性收入以及物业服务等问题长期与两被告交涉，要求两被告作出明确说明，并提供相关依据、协议。但两被告始终拖延，未向原告作出说明或提供相关依据、协议。直至2015年11月11日在茅廊巷社区牵头组织召开的座谈会上，原告再次就上述问题向两被告提出疑义后，被告杭州金泰商务大厦业主委员会于2015年12月1日出具公告，就相关问题做出了答复（并提供了相关协议）。原告才从公告及分配协议的内容得知，两被告签订《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》时，并未事先召开业主大会，且被告杭州金泰商务大厦业主委员会签订协议的行为也没有得到业主大会的授权。综上，原告认为两被告签订的《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》违反了相关法律规定，应属无效合同，且已严重损害原告的合法权益。故原告诉至法院，请求依法判令：1、确认两被告签订的《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》合同无效；2、被告杭州金泰商务大厦业主委员会向原告公开赔礼道歉；3、由两被告承担本案诉讼费用。被告杭州金泰商务大厦业主委员会答辩称：2011年4月1日，杭州金泰商务大厦业主委员会在征求全体业主意见后，经统计全体业主人数与面积均超过三分之二的业主同意，与被告杭州大家物业经营管理有限公司继续签署《物业服务合同》，据此，两被告签署物业服务合同，事后也及时在本大厦公告栏内公布合同全部内容。根据《中华人民共和国物业管理条例》第12条规定，业主大会或业主委员会作出的决定对业主有约束力，因此业主委员会根据业主大会的意见与物业公司继续签署合同并无不当。原告提出的《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》是物业合同的附件，与物业服务合同是同一合同，并不单独存在这份分配协议，因此原告所述直至2015年12月1日才得知相关情况并不属实，原告仅提出确认分配协议无效是没有法律依据的。至于原告提出的分配协议中关于经营性收入约定30%给物业公司补足物业费的行为损害其利益而应确认无效，被告杭州金泰商务大厦业主委员会认为本合同并不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，也不存在损害其利益之行为，恰恰相反，被告杭州金泰商务大厦业主委员会为调动物业公司创收积极性，将全体业主的经营性收入利益最大化，降低业主自主缴纳部分的物业费，才征求全体业主意见，商定30%经营性收入给予物业公司，主要是弥补业主自主缴纳物业费以外的不足补充部分及物业公司因此产生的成本费用，以此鼓励物业公司尽量多收停车费、广告费等经营性收入。再者事隔五年之久早已超过确认合同无效的除斥期间。综上，原告请求确认合同无效主体不适格，原告只是金泰大厦的其中一个业主，并不能够代表大多数业主或全体业主，确认合同无效会影响其他业主的利益，且请求时效已过，也根本不存在向原告道歉的法定情形，据此请求法庭依法驳回原告的诉请。被告杭州大家物业经营管理有限公司答辩称：1、被告杭州大家物业经营管理有限公司与被告杭州金泰商务大厦业主委员会签署的《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》合法有效。被告杭州金泰商务大厦业主委员会经金泰商务大厦业主合法选举产生，代表金泰商务大厦业主行使相关权利，有权作为《物业服务合同》的签约主体，分配协议是《物业服务合同》之附件，且分配协议之约定并无违反强制性法律法规，应为合法有效。2、被告杭州大家物业经营管理有限公司与被告杭州金泰商务大厦业主委员会签署的分配协议是《物业服务合同》的附件协议，是对《物业服务合同》的有益、有效补充。被告杭州大家物业经营管理有限公司作为一家经营性公司，为金泰商务大厦全体业主提供了优质的服务，但与周边其他同档次的写字楼相比，物业费明显偏低。故被告杭州大家物业经营管理有限公司通过与被告杭州金泰商务大厦业主委员会协商沟通，通过经营性收益弥补物业费偏低的实际困难。此项方案不仅没有增加全体业主的物业费负担，还提高了金泰商务大厦整体的公共性物业经营性收入，实现了多方受益。3、被告杭州大家物业经营管理有限公司接受被告杭州金泰商务大厦业主委员会的委托，尽职尽责完成了分配协议约定之义务，实际上为全体业主创造了收益，同时承担了全部的额外开支。若按照原告的诉请，因被告杭州大家物业经营管理有限公司接受委托而实际产生的收益与额外开支就无法得到处理。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉请，维护被告杭州大家物业经营管理有限公司的合法权益。原告杭州荣佳服装有限公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、房屋所有权证，证明原告系杭州金泰商务大厦的业主，其与杭州金泰商务大厦的相关事物具有直接的利害关系；2、关于11月11日金泰大厦业主座谈会答疑的公告、两被告于2011年4月1日签订的《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》，证明被告杭州金泰商务大厦业主委员会在签订该份分配协议时，事先未召开业主大会；该分配协议的第三、四条涉及到金泰大厦全体业主的利益，是属于物权法第八十条相关内容的，是必须经过业主大会才能决定的事项；原告作为业主，直至2015年12月1日才知道金泰大厦相关经营性收益的分配方案和签订这份协议的信息，故原告的诉请未超出诉讼时效。被告杭州金泰商务大厦业主委员会为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：3、金泰商务大厦物业费调价业主意见征询结果公告及征询意见投票函，证明两被告签署合同时，被告杭州金泰商务大厦业主委员会向全体业主征询过，经公示，签署了合同，合同合法有效；4、关于金泰商务大厦物业服务合同的公告及照片，证明两被告签订合同后，及时的公布了全部内容，因此，原告提出不知情与事实不符；5、物业服务合同，证明分配协议与物业服务合同系同一合同，不存在单独的协议。被告杭州大家物业经营管理有限公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：6、物业服务合同，证明该合同第12页有陈述分配协议仅仅是物业服务合同的附件的事实。庭审中，原、被告对上述证据均进行了质证，其质证意见如下：被告杭州金泰商务大厦业主委员会对证据1三性无异议；对证据2真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为该份证据不能证明业委会没有召开业主大会，也不能证明原告于2015年12月才知晓该《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》的情况；对证据6三性均无异议。被告杭州大家物业经营管理有限公司对证据1、2的质证意见同被告杭州金泰商务大厦业主委员会一致；对证据3-5三性均无异议。原告杭州荣佳服装有限公司对证据3真实性请法庭核实，但认为该份证据与本案没有关联性，被告杭州金泰商务大厦业主委员会系故意把分配协议与物业合同混淆，事实上，从征询意见函的内容上可以明确看出，该份物业合同和《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》没有任何关系，从该份征询意见函上仅仅看到物管费的调整，根本没有涉及到分配协议的任何内容，也谈不上已经向广大业主征询了意见，而该公告与征询意见函如出一辙，也仅仅就物业费调整进行了公告，没有涉及到分配协议的任何内容，故没有任何关联性；对证据4的真实性有异议，认为从时间上看，不可能是物业服务合同签订以后的公示，而是发生在物业服务合同签订以前，并且存在矛盾，征询函和公告的时间都是2011年5月，而合同签订的时间是2011年4月，故这些都证明两被告签订的合同是有问题的，即便公告是真实的，公示的形式和书面征询意见是两个概念，故认为，该证据恰恰证明被告杭州金泰商务大厦业主委员会没有经过业主大会对物业合同和分配协议进行表决；对证据5、6，认为合同上确实有关于分配协议系附件，但并不代表这份附件就不需要经过业主大会的同意，认为合同即便是附件或者其他条款，也可以是无效的。综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1、3-6真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；对证据2的真实性予以认定，对证明对象结合其他证据材料综合予以认定。经审理，本院对本案事实作如下认定：2011年3月21日，被告杭州金泰商务大厦业主委员会发布《关于金泰商务大厦物业服务合同的公告》，载明：“拟继续聘用‘大家物业’为全体业主服务，新的《金泰商务大厦物业服务合同》及其附件《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》已拟定。现将拟定稿公示一周2011年3月22日至3月28日，如业主有异议，请及时与业委会联系。”2011年4月1日，被告杭州金泰商务大厦业主委员会（作为甲方）与被告杭州大家物业经营管理有限公司（作为乙方）续订《金泰商务大厦物业服务合同》及其附件《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》，《金泰商务大厦物业服务合同》约定：杭州金泰商务大厦业主委员会受全体业主委托聘杭州大家物业经营管理有限公司，为金泰商务大厦提供物业管理服务；每半年的第一个月由乙方按建筑面积5元/月.平方（不含公摊、水电、中央空调费）向业主或物业使用人预收；合同期限自2011年4月1日起至2016年3月31日止；双方还对其他事项进行了约定。《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》作为上述物业合同的附件，约定：本协议中的经营项目由甲方委托乙方进行经营；收益按净收益的实际收入额来分配，甲方得70%，乙方得30%；双方还对其他事项进行了约定。2011年5月9日，被告杭州金泰商务大厦业主委员会向全体业主发放《征询意见投票函》，就物管费拟从2011年7月1日起从原来的5元/月/平方米调整到5.5元/月/平方米征求表决意见。2011年5月17日，被告杭州金泰商务大厦业主委员会发布《金泰商务大厦物业费调价业主意见征询结果公告》，载明：同意票数26票、不同意票数3票、弃权票数9票。本院认为，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，其一，原告所诉《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》系《金泰商务大厦物业服务合同》的附件；《金泰商务大厦物业服务合同》及其附件《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》是两被告在原成立并履行合同基础之上进行的续签。原告对上述《金泰商务大厦物业服务合同》及其附件《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》应当知晓，原告并未提交证据证明其就上述合同及附件曾经提出异议。其二，在《金泰商务大厦物业服务合同》及其附件《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》续订之前，被告杭州金泰商务大厦业主委员会已经发布《关于金泰商务大厦物业服务合同的公告》，原告并未提交证据证明其在规定期限内提出异议。其三，2011年5月9日，被告杭州金泰商务大厦业主委员会向全体业主发放《征询意见投票函》，就物管费拟从2011年7月1日起从原来的5元/月/平方米调整到5.5元/月/平方米征求表决意见，其中26位业主不仅未就续订合同提出异议，反而同意物业费从原来的5元/月/平方米调整到5.5元/月/平方米。因此，该投票也体现了该部分业主对上述《金泰商务大厦物业服务合同》及其附件《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》予以同意的意思表示。综上，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告要求确认《关于金泰大厦公共性物业经营性收益使用分配协议》无效的主张不能成立，本院不予支持。原告要求被告杭州金泰商务大厦业主委员会赔礼道歉的主张，亦无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杭州荣佳服装有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告杭州荣佳服装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审判员 周智二〇一六年一月二十一日书记员 王志 更多数据：