（2015）浙台民终字第991号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-04-23
案件名称
朱冬芳与林仙法、徐玲芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林仙法,徐玲芳,朱冬芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙台民终字第991号上诉人（原审被告）：林仙法。上诉人（原审被告）：徐玲芳。二上诉人的委托代理人：陈日康，浙江巡天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱冬芳。委托代理人：郭健卫，浙江多联律师事务所律师。上诉人林仙法、徐玲芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2015）台椒民初字第1036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定，被告林仙法户因拆迁可安置套房一套。被告林仙法以其为户主，被告徐玲芳以及林萍、林安为户内其他成员进行建房呈报，至今未完成呈报手续。2006年7月7日，原、被告签订套房转让协议书，约定，两被告将其拆建安置的套房（包括自行车房）及小区内享受的所有权利以342000元的价格转让给原告朱冬芳，协议签订之日付292000元，余款50000元在转户手续办理完毕后当日付清等内容。套房转让协议书签订后，原告朱冬芳支付了购房款292000元。被告林仙法户未参与东方村安置户安置套房的抽签活动。原告朱冬芳曾起诉要求被告方立即办理公证抓阄手续，本院裁定驳回其起诉。至今为止，东方村尚有包括被告林仙法户在内的6户未参与安置套房的抽签，剩余的6套房屋均坐落于台州铂晶国际花园内，包括2号楼2单元602室、701室、1101室，2号楼3单元301室，3号楼1单元1101室，3号楼2单元1001室。安置套房的建筑面积约132平方米、地下室约20平方米。安置的套房因楼层、灿头差异存在价格调整，其中层次差计算以六层为标准。601室房屋既不位于东灿头，也不位于西灿头。诉讼中，银合公司接受该院委托，对601室房屋及自行车房在2015年4月17日的房地产市场价值进行了评估，确定价值为1484000元。原告朱冬芳支付了鉴定费1180元。原审法院审理认为，原、被告签订的套房转让协议，意思表示真实，且买卖标的物可随安置程序的开展而明确，应为有效。被告林仙法、徐玲芳至今未取得房屋所有权或处分权，致使原告朱冬芳不能实现合同目的，原告朱冬芳有权解除合同。现被告林仙法、徐玲芳也同意解除合同，该院予以解除。原告朱冬芳要求被告林仙法、徐玲芳承担返还已支付的购房款和赔偿损失的责任。对原告朱冬芳要求返还已支付购房款的请求，被告林仙法、徐玲芳表示同意，该院予以支持。对原告朱冬芳主张的损失，被告林仙法、徐玲芳认为不合理。虽然被告林仙法户至今尚未安置套房、房屋具体位置不清晰，但东方村目前可安置的套房剩余6套，即使被告林仙法户符合安置条件，也只能在该6套房屋中进行安置，且东方村安置套房的建筑面积、自行车房面积相类似，仅因楼层、灿头差异存在价格差异，在此情况下，可参照6套房屋的平均市场价值来确定涉案房屋的市场价值。考虑到6套房屋中的5套房屋层次在六层或以上，601室房屋位于六层、不是灿头位置，6套房屋的平均市场价值应不低于601室房屋价值1484000元，现原告朱冬芳以1484000元扣减套房让协议约定的房地产转让价342000元计算其可得利益损失合理。故对原告朱冬芳要求被告林仙法、徐玲芳赔偿损失1142000元的诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，判决：一、解除原告朱冬芳与被告林仙法、徐玲芳于2006年7月27日签订的套房转让协议；二、被告林仙法、徐玲芳于本判决生效后十日内返还给原告朱冬芳购房款292000元；三、被告林仙法、徐玲芳于本判决生效后十日内赔偿给原告朱冬芳损失1142000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8853元（已减半收取，原告朱冬芳已预付），由被告林仙法、徐玲芳负担；鉴定费1180元（原告朱冬芳已预付），由被告林仙法、徐玲芳负担。宣判后，林仙法、徐玲芳不服，向本院提起上诉称：一、本案房屋买卖合同无法继续履行的原因是买卖标的物不明确，双方对造成解除合同的后果均有过错。但一审将本案过错责任全部归责于上诉人，有失公正、公平。由于上诉人至今未办理申报宅基地审批手续，因此，本案涉讼的房屋尚未确定，加上房屋权利人涉及上诉人其他家庭成员未在套房转让转议书上签字同意，导致套房转让协议书无法继续履行。在签订合同时，双方把尚未建设的房屋作为买卖合同的标的物，合同本身就存在不能履行的风险。本案的套房转让协议书无法继续履行，双方均有过错，而非上诉人单方违约所致。在签订合同时，被上诉人明知合同标的物是一项待实现的物权，而且也明知是上诉人以家庭为单位安置的房屋，涉及其他产权人的共同利益。对于违约后果的过错责任，双方均需承担各自相应的责任。二、本案买卖合同的标的物不存在，不确定，至今尚不知房屋如何落实，因此难以确定本案房屋的价格，也难以确定本案的经济损失。在房屋未落实的情况下，用其他与本案没有关联性的房屋评估价格来认定本案的经济损失，这是毫无理由的猜测。房屋作为本案的特定物不存在，显然无法参照其他房屋进行评估作价，被上诉人提出赔偿1142000元经济损失的诉讼请求，没有明确的事实理由。综上，请求依法改判。朱冬芳答辩称：一、本案标的物明确，上诉人对于履行合同主观上存在迟延履行的故意，其行为已经构成根本性违约。上诉人在台州东海公证处和台州开发区拆迁办组织的对房号进行公证抓阄过程中，由于被上诉人拒绝了其巨额加价的要求，恶意不履行自己抓阄的义务，致使房号至今未能确定，但这不等同于买卖标的物不明确。双方在合同中确定了买卖标的物就是上诉人拆迁安置的套房，所以上诉人认为买卖标的物不明确的理由不能成立。二、房屋买卖合同系双务合同，作为买受人的上诉人已经按约履行了付款义务，因此，上诉人应当对其的违约行为承担全部法律后果。三、一审判决上诉人赔偿1142000元符合法律规定。根据我国《合同法》第一百一十三条规的定，一审判决上诉人赔偿的金额就是被上诉人既得利益的损失；上诉人在订立合同时预见或者应当预见到如果其根本性违约会按照房屋的价值赔偿损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人签订套房转让协议系双方的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，且该合同的效力也被生效的（2014）台椒民初字第594号民事判决所确认。据此，双方当事人均应按合同的约定享有权利和履行义务。在合同的履行过程中，被上诉人已经按合同的约定履行了相应的付款义务；而根据生效的（2014）台椒民初字第594号民事判决，上诉人户曾被通知参加确定安置房具体坐落的公证抽签活动，但该户成员未参加，在没有证据证明上诉人有正当理由不参加的情况下，可以认定上诉人怠于履行相应的义务，导致被上诉人的合同目的无法实现，基于此，上诉人应承担合同解除后的法律后果。虽然上诉人未申报宅基地审批手续，但根据生效的民事判决，上诉人户可安置套房一套，而东方村亦出具证据证明该村拆迁安置套房均安置在台州铂晶国际花园内，在目前该小区可安置的套房仅剩余6套的情况下，并结合评估的标的物601室价格低于上述剩余的6套房屋平均市场价值的情节，一审以该601室的价格作为基准来确定本案的损失符合法律规定，也在合理范围。综上，上诉人上诉无理，本院对其主张不予支持。一审判决得当，本院二审依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15078元，由上诉人林仙法、徐玲芳承担。本判决为终审判决。审 判 长 邬卫国审 判 员 徐黎明审 判 员 汤坚强二〇一六年一月二十一日代书记员 严 凌 更多数据：