（2015）张民初字第02655号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-03-02

案件名称

张家港市供销合作总社与苏州市风华科技发展有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

张家港市人民法院

所属地区

张家港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张家港市供销合作总社,苏州市风华科技发展有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

江苏省张家港市人民法院民事判决书（2015）张民初字第02655号原告张家港市供销合作总社，住所地张家港市杨舍镇长安中路***号江南大厦*楼***楼。法定代表人唐雷刚，该单位主任。委托代理人朱建良，该单位员工。被告苏州市风华科技发展有限公司，住所地张家港市杨舍镇长安路382号。法定代表人李雄，该公司总经理。委托代理人金纬，该公司职员。原告张家港市供销合作总社（以下简称供销合作总社）与被告苏州市风华科技发展有限公司（以下简称风华公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法由本院审判员钱凌虹独任审理，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告供销合作总社委托代理人朱建良、被告风华公司委托代理人金纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告供销合作总社诉称，被告所有的房屋（张家港市杨舍镇长安南路84号-原张家港市杨舍镇长安路382号）座落于原告拥有土地使用权的土地上。2008年4月2日、5月27日，原、被告签订了土地租赁协议和土地租金协议各一份，协议约定了租金及支付时间。协议签订后被告支付了部分租金，截止2014年5月31日被告结欠原告租金360000元。上述租金金额经法院终审判决。现被告仍拖欠原告租金，被告应于2014年11月30日前、2015年5月31日前、2015年11月30日前各支付租金120000元，合计350000元。原告经多次催讨，被告以资金短缺等理由拒付。故原告起诉请求判令：1、被告立即支付2015年11月30日前所欠租金360000元及银行存款利息4530元，合计人民币364530元。2、被告承担本案受理费。被告风华公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：原告未履行协议，构成违约，并严重侵害被告的合法权益，且原告的诉讼请求没有事实和理由，不符合法律规定，被告不欠原告租金，原告的不当得利应当予以返还。具体如下：1、原告违约。2008.4.2的土地租赁协议第一条明确“甲方同意将上述土地使用权租赁给乙方，以利于乙方统一经营管理，事实查明系争土地使用权至今仍在原告名下，系原告合法拥有，土地使用权是一种物权，受法律保护，具有唯一性排他性，既然本案的土地使用权是原告合法拥有，意味被告不可能拥有，但根据协议，上述土地使用权通过租赁形式取得后应属被告所有，并实施管理和经营，而事实是协议至今，原告没有交付土地使用权给被告，现在的协议履行状况是原告既拥有土地使用权，又要对被告行使债权，被告支付巨额租金外，什么权利也没有得到，可见原告是违约方，是受益者，被告是守约方，是受害者；被告通过司法拍卖取得地上建筑物的所有权，通俗讲，原被告签不签土地租赁协议，房子就在那里，实际占有使用这块土地，双方签订土地租赁协议的真实意图就是通过交易把土地使用权交付给被告，而原告取得债权，因此，双方在协议条款中就用明确的语言表述这份协议的交易客体就是土地使用权，被告获得土地使用权的目的就是为了完善一物一权，房地合一，更好的行使物权，以利于被告在张家港投资的合理经营，因此土地租赁协议的核心价值就是权利，交易方式就是支付对价换取权利，这个权利的规范名称就是用益物权，检验原告是否向被告支付了协议交付了协议所约定的权益，根据物权法第六条规定，不动产物权的设立变更转让和消灭应当依照法律规定登记，第九条（内容略），江苏省土地登记办法第36条规定，也规定了依法出租以后的变更登记，由此可见不动产的交付，其实质是权利的交付，而权利交付的形式要件就是登记，这才是法律意义上的交付。由于原告协议至今始终未交付协议约定的权利，以致被告在经营管理上发生了很大的困难，例如这6年多来，被告因未取得土地使用权不能向银行融资，支付高息从其他渠道取得租金支持，原因就是因原告的违约，使被告的合法权益受到严重侵害；原告起诉没有事实和理由，根据民诉法规定，当事人起诉应当有事实理由，原告的诉状只是摘抄了协议的一部分给付内容，没有争议的事实，我们认为协议本身双方没有争议，有争议的是对合同的履行，我们讲的理由是对争议事实所持的观点及相应的法律，现在原告起诉要求主张租金，诉状中没有这样的观点，协议本身是要约与承诺的关系，理由是一种逻辑关系，本案的法律关系其实很简单，原告是将其拥有的用益物权与被告交易换取债权，所以我认为他的主张要行使债权，他的来源必然是对合同义务的履行，原告未履行义务，就不能行使债权，既然我们讲理由是一种逻辑关系，我们不妨用逻辑关系来推论：大前提，甲方交付土地使用权，对乙方拥有债权；小前提，甲方交付了土地使用权；结论，甲方拥有债权。而现在甲方没有小前提，却仍然主张债权，是没有理由的，如果仅凭协议约定的支付内容，今后大家都可以不提供商品不提供服务，只要有协议支付内容就可主张债权，整个社会的经济民事活动一定是混乱不堪，所以根据原告的诉状，可以认为原告故意隐瞒争议事实，藏匿相关证据，毫无理由的行使债权，这是恶意诉讼，滥用权利。由于原告严重违约、侵权，丧失了商业信誉，为避免扩大被告的受损金额，根据合同法60、68条规定，被告只能暂时先中止支付租金，并敦促原告尽快交付土地使用权，本案应根据上述理由驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2008年4月2日，原、被告签订土地租赁协议一份，约定原告将其拥有使用权的张家港市杨舍镇长安路382号土地的使用权（土地使用权证号张国用（1997）第00XX5号）租赁给被告，租期为八年，租期自2008年5月15日到2016年5月14日，2008年5月15日至2010年5月14日的租金为40万元，以后两年为基准重新协商确定租金。该协议签订后，被告支付了30万元租金给原告。2010年5月27日，原、被告签订土地租金协议一份，约定继续履行2008年4月2日的土地租赁协议，确定2010年5月15日至2016年5月14日租金总额为144万元（年租金24万元），付款方式为协议签订后付12万元，2010年11月底前付12万元，以后年租金分别在当年的5月、11月各付50%，第一期结欠的租金继续以消费抵扣。另查明，张家港市杨舍镇长安路382号土地的原土地使用权人为张家港市供销宾馆（土地使用权证号张国用（1997）第00XX5号），类型为划拨。后张家港市供销宾馆歇业清算，该土地使用权归属其主管部门供销合作总社（土地使用权证号张国用（2007）第03XX43号），类型为划拨。2007年7月3日，座落于上述土地上的房屋（产权证号张房权杨字第00XXX66号、00XXX67号）产权经法院拍卖归买被告所有。2009年7月9日，上述房屋换领新产权证，证号为张房权证杨字第××号。2014年4月28日，张家港市国土资源局出具《张土租（2014）1号国有划拨建设用地出租批准书》，同意供销合作总社将张国用（2007）第03XXX3号土地予以出租。再查明，2014年5月31日前原、被告之间的租金纠纷，已经法院生效判决判定。以上事实，有土地租赁协议、土地租金协议、土地证、（2014）苏中民终字第03318号民事判决书及当事人陈述予以证实。本院认为，双方签订的《土地租赁协议》、《土地租金协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，且已得到土地管理部门批准，应属有效，风华公司应按照《土地租赁协议》、《土地租金协议》约定的租金标准支付租金。根据现有证据反映，风华公司是通过拍卖程序取得了本案诉争土地使用权上的房屋所有权，风华公司在拍卖中对其所拥有的只有房屋的所有权而不包含土地的使用权是明知的，其实际支付的对价也只是房屋的价格。风华公司拥有的只是房屋的所有权，并未拥有房屋座落范围内的土地使用权，但房屋在土地上即意味着使用了相应范围的土地，故双方才签订土地租赁协议约定风华公司支付房屋占有使用土地的对价即租金。2014年5月31日前风华公司应当支付的租金已经法院生效判决判定。根据《土地租赁协议》、《土地租金协议》，风华公司在2014年11月底前、2015年5月底前、2015年11月底前各应支付租金120000元，合计360000元。风华公司未按期支付租金，供销合作总社现主张按照银行同期存款利率计算逾期付款利息，可予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告苏州市风华科技发展有限公司给付原告张家港市供销合作总社2015年11月30日前的应付租金360000元；二、被告苏州市风华科技发展有限公司给付原告张家港市供销合作总社120000元租金自2014年11月1日至2015年10月31日的逾期付款利息3300元、120000元租金自2015年5月1日至2015年10月31日的逾期付款利息1230元。上述一二两项合计364530元，限被告苏州市风华科技发展有限公司于本判决生效后10日内履行。案件受理费减半收取3384元由被告苏州市风华科技发展有限公司负担。此款原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后10日内直接支付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员　　钱凌虹二〇一六年一月二十一日书记员　　宗　敏微信公众号“”