（2015）海民初字第38163号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-07-11
案件名称
陈文亮与北京铭杰易城房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈文亮,北京铭杰易城房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第38163号原告陈文亮，男。委托代理人刘清华，北京李晓光律师事务所律师。被告北京铭杰易城房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区永泰园14号楼1层110室。注册号：110108009551462。法定代表人葛暑霞，总经理。委托代理人周旺旺，男。委托代理人郭小林，女。原告陈文亮与被告北京铭杰易城房地产经纪有限公司（以下简称铭杰易城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘宝平独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈文亮及其委托代理人刘清华，被告铭杰易城公司之委托代理人周旺旺、郭小林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈文亮诉称，2015年7月31日，我与铭杰易城公司签订物业委托代理租赁合同，约定铭杰易城公司将位于海淀区后屯路x号院x号楼x单元502号房屋出租给我居住使用，租期为2015年8月1日至2016年8月6日，每月租金4500元。合同签订后，按合同约定，我向铭杰易城公司交纳了三个月的房租13500元、押金4500元、卫生管理费730元、中介费2280元（其中包含有线电视费80元）。但铭杰易城公司并没有提供相应的中介服务，我入住以后即遭遇到门锁、马桶、灯具、电视设施的损坏等情况，严重影响了我的正常居住使用。我曾多次要求铭杰易城公司修缮损坏的设施，但均遭到拒绝。2015年10月10日，铭杰易城公司趁我外出工作，擅自将房屋的门锁换掉，使我无家可归。我只能委托开锁公司将房门打开，才得以回家休息。2015年10月14日，铭杰易城公司员工再次擅闯我的住处，我的朋友在家受到惊吓并当即报警，其公司员工才离开。次日，其公司趁我外出上班，再次指使若干名职员闯入我的房屋内，将我的所有物品扔出屋外，致使我的被褥、衣服等物品受损。综上，铭杰易城公司采取非法手段擅自更换门锁，强制收回房屋的行为严重侵害我的合法权益，故我起诉至法院要求判令铭杰易城公司向我：1、退还2015年10月15日至2015年10月31日期间的房屋租金2177元；2、退还房屋押金4500元；3、退还卫生管理费487元；4、退还中介费2280元；5、支付违约金9000元；6、赔偿损失800元；7、承担本案的诉讼费。铭杰易城公司辩称，按照合同约定，陈文亮向我公司支付了第一期即头三个月的租金费用。在签订合同后十五日内，如果需要维修应拨打合同中提示的电话，逾期应该由陈文亮自行负担。陈文亮应该提前一个月支付下一期租金，但是其没有按约定支付第二期租金。后我公司按照合同约定的时间，帮助其搬离房屋。综上，我公司不同意陈文亮的全部诉讼请求。经审理查明，2015年7月31日，出租人铭杰易城公司（合同甲方）与承租人陈文亮（合同乙方）签订《物业委托代理租赁合同》，约定：铭杰易城公司将位于北京市海淀区后屯路x号院x号楼x单元502室（以下简称502号房屋）出租给陈文亮居住使用，租赁期限自2015年8月1日起至2016年8月6日止。租金标准为每月4500元，租金按季缴纳，缴纳方式可根据如下方式选择：（1）房租按合同规定时间交到总公司财务处；（2）如承租人遇到特殊情况无法到指定地点交付房租的，提前告知签约部门或拨打公司客服电话备案记录。乙方应缴纳一个月的房租作为押金，并提前30日支付下次房租（押金不充当房租，期满正常交接房屋后10个工作日内结清全部费用）。具体付款时间为：第一次2015年8月1日支付13500元，第二次2015年10月1日支付13500元，第三次2016年1月1日支付13500元，第四次2016年4月1日支付14400元；转账：支付宝账号：×××，江x。在租赁期内该房屋所发生的水、电、煤气、电话等相关使用费用由乙方按月交付（合同期内卫生费、管理费、有线电视费一次性付清，在交付第一次房租时一并交清），出租方配置正常的家电及设施，15天后的维修费由乙方自行承担。维修电话：135XX****XX、8xxx****。权利与义务：签订之日起，甲乙双方均不得无故解除合同，如甲方中途要求收回房屋，应提前30天通知乙方，甲方应退还剩余房屋租金，并赔偿两个月的房屋租金作为违约金。如乙方因特殊情况要退房，必须提前30天通知甲方解除合同并支付两个月房租作为违约金，甲方退还交接之日止的租金余额。乙方须按合同签署条款所规定的付款时间支付甲方房屋租金，不得无故拖欠房租，否则每拖欠一天需交纳月租金的4%作为滞纳金给甲方。如乙方累计达3天仍未向甲方交纳房租，甲方有权收回房屋并乙方违约处理（违约赔偿金额按两个月房屋租金计算）。乙方在房内的私人物品甲方只保留7天。乙方7日内未找到甲方办理领取将视为乙方自动放弃，甲方可自行处理。合同签订当日，陈文亮向铭杰易城公司支付了第一次房屋租金13500元、押金4500元、卫生管理费730元、中介费2280元。陈文亮未向铭杰易城公司支付后续租金。庭审中，双方均认可合同已经于2015年10月15日解除。庭审中，陈文亮称铭杰易城公司出租的502号房屋存在设施损坏，其公司未履行维修义务并强行收回房屋、将其物品随意扔掉向本院提交如下证据：1、照片5张，证明502号房屋内损坏的设施有马桶、门锁、灯具和厨房门。照片中显示的内容为三盏灯只有一盏能正常使用、房门锁、厨房门、马桶有损坏、有线电视因服务没有授权无法使用；2、电话号码180XX****XX的语音详单，证明其多次要求铭杰易城公司上门维修502号房屋内损坏的设施。语音详单显示2015年8月4日至8月13日，该号码与号码为136XXXX****的手机号码之间有多次通话记录；3、陈文亮的代理人刘清华与铭杰易城公司职员的通话录音，证明号码136XXXX****的使用人为铭杰易城公司负责维修的陈师傅；4、视频2段及照片4张，证明铭杰易城公司违反合同约定，提前解除合同，强行收回房屋并将其物品随意扔掉；5、证人曹×的证人证言，曹×出庭陈述：其与陈文亮系朋友关系，陈文亮邀请其到502号房屋一起居住。入住的时候，卫生间的马桶、客厅和卧室的灯、房间的门锁、卫生间外窗合页都是坏的。其多次替陈文亮给铭杰易城公司负责维修的陈师傅打电话报修，前两次陈师傅上门来维修了，但是没有修好，后来再给陈师傅打电话，他再也没有来进行维修。502号房屋内的歌华有线使用到9月初，电视提醒到期终止服务，后来，陈文亮又多次和铭杰易城公司的联系人周旺旺沟通屋内设施的维修及有线电视的问题，周旺旺每次都敷衍了事，始终没有上门解决问题。2015年10月10日，周旺旺趁其和陈文亮不在家时，派人将502号房屋的门锁换掉。2015年10月14日，铭杰易城公司派了三名员工及一名开锁师傅准备擅闯进来，其报警后他们才离开。10月15日，陈文亮上班后，铭杰易城公司的员工再次撬锁入门，闯入502号房屋并把陈文亮的东西都扔到了屋外的楼道里。经质证，铭杰易城公司对证据1的真实性认可，但是对拍照时间有异议，认为是产生纠纷后照的；对证据2、3的真实性不认可；对证据4中的视频，认为能够证明其公司系在屋内还有人的情况下收回房屋的，对照片的真实性认可，并表示其公司有权处理屋内物品，因为陈文亮未按时交纳租金已经超过了合同约定的期限；对证据5的真实性不认可，并且证人与陈文亮系朋友关系，对证人证言的证明效力持有异议。上述事实，有双方当事人陈述、《物业委托代理租赁合同》、收据、语音详单、录音、照片及视频、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，铭杰易城公司与陈文亮签订的《物业委托代理租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。庭审中，双方均认可合同已经于2015年10月15日解除，对此本院不持异议。合同解除后，双方理应按照合同约定结清相关费用，现陈文亮起诉要求铭杰易城公司退还押金、剩余房租、卫生管理费之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。本案中，陈文亮主张退还的中介费系其自愿向铭杰易城公司支付的，现陈文亮要求退还中介费之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。结合本案证据情况，可以认定铭杰易城公司未对502号房屋内损坏的设施履行维修义务，而陈文亮正是基于上述原因未按合同约定的时间支付房屋租金，并非无故拖欠房租，因此铭杰易城公司强行收回房屋的行为，缺乏依据，已经构成违约，故陈文亮起诉要求铭杰易城公司支付违约金之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。庭审中，陈文亮虽就其主张的损失向本院提交了证据，但不足以证明其损失的具体数额及物品种类，且其主张的违约金金额已经超过其主张的具体损失的金额，故本院对其要求赔偿损失之请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京铭杰易城房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向陈文亮退还二〇一五年十月十六日至二〇一五年十月三十一日期间的剩余房屋租金人民币二千一百七十七元；二、北京铭杰易城房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向陈文亮退还押金人民币四千五百元；三、北京铭杰易城房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向向陈文亮退还剩余卫生管理费人民币四百八十七元；四、北京铭杰易城房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向陈文亮支付违约金人民币九千元；五、驳回陈文亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百一十三元，由北京铭杰易城房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘宝平二〇一六年一月二十一日书 记 员 蔡云飞 搜索“”