（2014）常民终字第241号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-06-20
案件名称
王苗根与常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王苗根,常州宏智房地产开发有限公司,常州路劲商业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第241号上诉人（原审原告）王苗根。委托代理人王建军，江苏友联律师事务所律师。委托代理人田凯，江苏友联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）常州宏智房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇定安中路156号工商银行4楼。法定代表人祝咏雪，该公司董事长。委托代理人张伟，系该公司法务经理。被上诉人（原审被告）常州路劲商业管理有限公司，住所地江苏省常州市武进区花园街33号又一城。法定代表人任强，该公司总经理。委托代理人张伟，系该公司法务经理。上诉人王苗根与被上诉人常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，常州市武进区人民法院于2013年12月6日作出了（2013）武民初字第1491号民事判决。上诉人王苗根不服原审判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审情况：王苗根诉称：1请求判令解除王苗根与常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司签订的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》及《补充协议》；2、判令常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司返还租赁保证金50000元；3、由常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司承担本案诉讼费用。常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司共同辩称：1、2013年3月，因王苗根根本性违约，常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司向王苗根发函解除合同，故《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》及《补充协议》已经解除，无需再次解除；2、本案不符合保证金返还的约定条件，王苗根的行为构成违约，常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司已经按合同约定没收其保证金，王苗根要求返还保证金的诉讼请求缺乏合同和法律依据。王苗根为支持其诉讼请求，向法院提交以下证据：1、《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》，证明双方当事人之间的权利义务关系。2、《补充协议》（王苗根未签字），证明双方当事人只是在补充协议协商阶段，并未正式签订。3、告知函一页、解约函一页、公函一页及常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司寄给王苗根的两封信函两页，EMS回单一页，证明：⑴双方当事人就商铺租赁问题一直处于协商之中；⑵是常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司先行违约，根据合同法的约定，解除权在被违约方，所以王苗根不认同常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司寄给王苗根信函的内容。4、店铺反馈表，证明常州路劲商业管理有限公司未尽到管理义务，且知晓反馈表里面所陈述的内容。王苗根认为商铺存在问题在反馈表中有阐述。5、提供缴费通知，证明常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司承诺免去2013年1月至3月的租金。6、照片两张，证明常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司在租赁房屋加锁使得王苗根无法实际控制房屋，故租金结算日只能至2013年2月。常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司对上述证据经质证后认为：1、对于《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》落款处常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司印章的真实性不持异议，但无论是主合同还是补充协议，常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司都是将属于王苗根的一份合同在加盖印章后返还给王苗根的代理人即其女儿卢阿琴回去自己签字的，留在常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司处的合同是王苗根的代理人即卢阿琴当场签字。卢阿琴也是店铺的实际经营人。对于王苗根提供的主合同上王苗根的签字到底是谁写的不是太清楚，但留存于常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司的两份合同，是卢阿琴代签的，非王苗根所签。2、对于《补充协议》，王苗根在诉状上明确讲双方签订了补充协议，且诉讼请求要求解除补充协议，与王苗根在庭审中称补充协议未成立的说法相矛盾。且双方已经实际履行补充协议，因为补充协议上对履约保证金和首期租金均作了调整，而之后王苗根支付履约保证金、租金、物业管理费都是按补充协议履行的。3、对于告知函、解约函、公函的真实性均不持异议。这三份证据恰恰证明，因王苗根的行为构成根本性违约，常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司已经在2013年3月21日发函解除了《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》、和《补充协议》，并且直至2013年5月底，王苗根仍未按合同约定办理商铺交还手续及清空商铺内所有物品，常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司为此两次发函催告。4、对于店铺反馈表的真实性有异议，常州路劲商业管理有限公司并未收到该表，该表上的内容也不属实。5、对于2013年3月26日以及6月3日的函件的快递凭证的真实性不持异议，但常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司认为：1、根据快递凭证，两份函件均是由卢阿琴代表仙踪林进行邮寄，恰证明了卢阿琴是该店的实际经营人即王苗根的代理人；2、对于这两份函件中的内容常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司不予确认。第一份函件所谓的租给其他商户使用是不存在的，事实上是双方变更了合同，其他的内容也没有事实依据，常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司不予认可。对于2013年5月28日的函件，常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司认为常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司于5月27日发送的函并非解约函，而是敦促王苗根清空物品交还商铺，王苗根显然未对此作出任何回应，并作相应处理。常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司为支持其主张，向法院提交以下证据：1、房屋所有权证书，证实常州宏智房地产开发有限公司对所出租房屋享有产权。2、《补充协议》，证实王苗根女儿卢阿琴在补充协议上签字，且双方按补充协议约定履行，该补充协议合法有效。王苗根对上述证据经质证后认为：1、对房屋所有权证书的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议：⑴房产登记时间为2013年1月30日，而合同签订时间为2011年9月14日，时间不符；（2）《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》约定王苗根承租的是又一城1-48、2-01，但房屋产权证房屋坐落一栏，没有该两套房屋。2、对《补充协议》的真实性有异议，乙方处的签名非王苗根或卢阿琴所签。原审经审理查明：2011年9月14日，王苗根（乙方）与常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司（甲方）签订《路劲又一城商业广场商铺租赁合同纠纷》，合同主要内容为：1.1“甲方将其合法拥有的坐落在常州市武进区花园街与长虹路交汇处之常州路劲又一城商业广场内的编号为1-48、2-01的商铺出租给乙方使用。2.1乙方在该物业内经营品牌为仙踪林rbt，经营项目为餐饮。乙方承租该物业的租赁期限为六年。租赁期自该物业交付日开始计算，自该物业交付日起150自然天内室装修免租期。4.1.2租金自装修免租期届满之次日起计，每三个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金应于装修免租期开始前七个工作日支付，金额为人民币71816元，以后每期租金，乙方必须在当期的最后一个月的28日前支付下期租金。5.1乙方须向甲方支付相当于三个月的租金为履约保证金，金额为人民币71816元，本合同签署后七日内乙方须向甲方支付50000元，该物业交付给乙方后七日内，乙方须向甲方支付剩余款21816元，甲方收到乙方履约保证金向乙方出具收据。5.3租赁期满或合同解除后，在符合下列全部条件后三个月内甲方无息退还乙方履约保证金：乙方完全履行了本合同约定义务，未发生扣除履约保证金的事由；乙方已经按照本合同约定将物业归还给甲方；乙方办理完毕营业执照或迁址手续；不存在任何第三方由于乙方原因或甲方或丙方提出任何权利主张。6.2开业日为2012年4月26日，即计租日，未在该日开业的，不影响计租日的起算；甲方另行书面通知乙方开业的，以甲方通知为准；未经甲方同意，乙方不得提前开业，若提前开业计租日从实际开业日起算（甲方要求试营业情形除外）。7.1甲方在2012年2月26日前将该物业交付给乙方，乙方接到甲方《交付通知书》后5个工作日内接受该物业并由甲乙丙三方签署《交付确认书》。若因甲方原因造成该物业延迟交付，则租期及装修免租期的计算由三方另行商议。9.1乙方的正常营业时间为：周一至周四9：30-21：00、周一至周日9：30-21：30（法定节假日期间营业时间甲方另行通知），如遇不可抗力情形或特殊原因需要调整营业时间的，由丙方另行通知（特殊营业态的营业时间经乙丙双方商议，另以书面形式订立）。乙方应配合丙方于指定的时间开业并遵守丙方的营业时间，不得在乙方营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员。16.1租赁期间，甲方未按本合同约定交付该物业，则装修免租期按逾期交付期限相应顺延。17.2租赁期限内，未经丙方书面同意；乙方不遵守9.1条约定按时正常营业的，每发生一次延迟营业或提前结束营业行为的，乙方应向丙方支付2000元违约金。17.4乙方的行为构成以下任一情形时甲方可单方面解除本合同：17.4.1乙方在租赁期间的营业数额据对甲方进行隐瞒或虚报；17.4.3租赁期限内，乙方逾期支付租金或物业管理费任何一项超过20天，或乙方逾期支付租金或物业管理费任何一项累计超过45天的，或乙方累计3次逾期交付租金、物业管理费、水、电、空调等其他费用的。17.4.5未经丙方书面同意，发生3次（含3次）以上延迟营业或提前结束营业的，或乙方中断、停止经营活动连续3天（含3天）以上的；17.5.3甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金。第二十四条（1）乙方交租日自本合同第三条约定的装修免租期届满之次日起计，计租日以此条款为准；根据本合同第6.2条约定的开业日，该开业日前物业管理费按6元／月／㎡收取，该开业日后物业管理费按25元／月／㎡；（3）本合同第4.3条约定的经营推广费自2015年1月起至丙方按月租金的1.5%逐月计收。双方当事人对该份合同系双方订立且生效无异议。但常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司称乙方处签名系王苗根女儿卢阿琴代签，王苗根称系其本人所签。双方当事人各提供一份格式、内容相同的《补充协议》，协议主要内容：原合同约定乙方承租甲方路劲又一城商业广场内的编号为1-48、2-01的商铺，现调整为甲方仅将编号为1-48的商铺出租给乙方使用。原合同4.1.2条约定的首期租金金额调整为人民币42000元；原合同4.2.1条约定的装修免租期满后的物业管理费每期金额调整为人民币15000元，原合同5.1条约定的履约保证金总额调整为人民币50000元。王苗根提供的补充协议原件有常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司签章，无王苗根签字。常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司提供的补充协议原件有常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司签章，也有王苗根签名，常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司称该签名系卢阿琴代签。双方对于《补充协议》是否生效有异议，但王苗根对双方实际上按《补充协议》约定内容履行的无异议。2013年1月14日，路劲商业管理有限公司向王苗根发缴费通知，要求王苗根于2013年1月20日之前支付2012.11-2012.12租金28000元，2012.11-2013.4物业管理费27087元，备注免租3个月（2013.1-3）。2013年2月21日，常州路劲商业管理有限公司向王苗根邮寄告知函，内容为：仙踪林／王苗根商户：自2013年2月10日起，贵方在未征得常州路劲商业管理有限公司书面同意的情况下擅自停业至今，贵方的上述行为已严重影响了又一城商场整体运营形象，并给我公司造成了不可弥补的负面影响，根据《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》第17.4.5条之约定，贵方已构成根本违约，对此我公司将保留追究贵方违约责任的权利。以上望贵方慎虑，并于2013年2月25日前正式恢复营业，否则，我司将通过法律途径处理此事宜。2013年3月21日，常州宏智房地产开发有限公司向王苗根邮寄解约函，内容为：致：仙踪林商户（王苗根）贵公司逾期支付租金、物业管理费，及未征得常州市路劲商业管理有限公司书面同意擅自停止经营活动（自2013年2月9日起至今）的恶劣行为，已经严重违反了贵双方签订的《商铺租赁合同》（以下简称“原合同”）的约定，并对我司整体商场运营造成了严重影响。鉴于此，根据原合同第17.4.3条、第17.4.5条之约定，贵司的上述违约行为已构成我司单方面解除原合同的约定情形，我司有权单方面解除原合同，现郑重函告贵司如下：一、原合同自本解约函送达贵司之日起解除。二、贵司缴纳的履约保证金人民币50000元（大写：伍万元整），我司有权没收。三、贵司应自本解约函送达贵司之日起5个工作日内与我司及常州路劲商业管理有限公司办理该商铺交接手续并将商铺交还给我司，若贵司逾期不予办理，我司将按照原合同之约定自行收回该商铺进行相关处理。四、贵司应于2013年3月28日前将拖欠的全部租金及物业管理费共计人民币70641元向我司一次性付清。五、对于贵司严重违约导致原合同提前解除给我司造成的一切直接和间接损失，及按原合同约定应由贵司承担的违约金，我司将保留通过法律途径继续向贵司追偿的权利。六、本解约函的送达时间以原合同有关送达的约定为准。王苗根称该解约函已收到。2013年5月27日常州宏智房地产开发有限公司向王苗根邮寄公函，内容为：致：仙踪林商户（王苗根），鉴于2013年3月21日向我司已书面函告您单方解约，但您至今未按我司要求办理商铺交还手续，为此，依据解约函及原合同的约定，特告知如下：一、您应于2013年5月28日前与我司及常州路劲商业管理有限公司办理商铺交还手续，否则，我司将自行处置商铺及商铺内所有物品，因此发生的一切必要费用及损失全部由您承担，二、您应自本函送达你处之日立即一次性付清拖欠的全部租金及物业管理费人民币70641元，否则，我司将采取法律途径追缴该款。2013年5月28日，王苗根向常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司邮寄信件，内容为：关于收到贵公司的解约函一事我商户于2013年3月26日邮寄一份书面回复，期间对于我商户回复的问题未有相关人员沟通解决问题，贵公司而是于2013年5月27日再次寄送解约函一份给我商户，我商户至今未收到贵公司对于违约我商户的任何处理办法。请贵公司七日内给予我商户书面回复与说明，我商户如在约定期限内未收到贵公司任何回复与说明，就贵公司的违约行为我商户将采取相应法律手段追究贵公司责任就可能因此所遭受的经济损失向贵公司进行追索。双方对于王苗根已支付给常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司74400元无异议，但对该74400元支付的期间与项目的费用有异议。王苗根认为该74400元的28000元系支付2012年11月、12月、2013年1月的租金（且该月租金免除）、15000元系支付2012年11月、12月、2013年1月的管理费，剩余31400元系预付款。理由是常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司在2012年4月底、5月初实际交付房屋，因有150天的免租期，及常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司口头承诺的一个月的“同步期”，故应从2012年11月起计租。王苗根已经支付了第一期租金28000元及管理费，根据合同，“以后每期租金，乙方必须在当期的最后一个月的28日前支付下期租金”，因尚未到支付期，所以不存在常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司在信函中所称拖欠租金及管理费。物业管理费在租赁合同中出现重复约定，分别为4.2条及第二十四条／（2），王苗根认为根据合同法第四十一条的规定“……对格式条款……”理解应适用第4.2条，无需支付免租期的物业管理费。有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司认为按合同约定2012年4月26日为计租日，三个月免租期，王苗根仅支付了2012年7月26日至10月25日的租金42000元，及物业费32400元。自2012年10月26日至今王苗根欠交租金及物业管理费，故王苗根的行为构成违约。对于王苗根停止营业的行为是否构成违约，常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司认为王苗根擅自停业后未恢复营业，构成违约。王苗根认为常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司不妥善解决商铺出现的问题，致王苗根经营状况发生恶化，“仙踪林rbt”上级部门决定为防止进一步亏损暂时停业整顿“仙踪林rbt”，所以不构成违约。原审法院经审理认为，双方当事人争议焦点在于常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司是否有权单方解除租赁合同及是否应返还给王苗根保证金？一、关于《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》、《补充协议》是否解除的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人在合同中对合同解除没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。双方当事人于2011年9月14日签订的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。对于《补充协议》，虽然王苗根提供的《补充协议》中未有王苗根签字，但双方均按该《补充协议》履行义务，故该《补充协议》合法有效。因王苗根违反合同约定而擅自停业，常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司于2013年3月21日向王苗根邮寄解除合同的通知，王苗根于2013年8月22日向法院提起诉讼，已超过三个月，故法院对王苗根要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。二、关于常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司是否应返回保证金50000元的问题。本案中，双方对于房屋交付时间有异议，但均未提交证据予以证明。法院认为，常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司对房屋交付日期负有举证责任证明，因未提供证据予以证明交付日期为2012年3月底，则应按王苗根所称以2012年4月底、5月初为交付日期。合同约定装修免租期为150天，故计租应从10月份开始。对于王苗根称常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司口头给予一个月“同步期”，因常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司否认，王苗根也未提供证据予以证明，故法院不予采信。对于物业管理费的开始计算日期及计算方式，法院认为，合同第二十四条补充条款中第（2）条约定系对4.2.1条的变更，该约定清晰明确，并非有两种解释，故约定的开业日即2012年4月26日前应按6元／月／㎡收取管理费，开业日后按25元／月／㎡收取。2013年1-3月份，王苗根应支付租金42000元，管理费15000元。对于王苗根称常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司承诺王苗根2013年1-3月份免租，因系常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司在催缴通知书中所作的备注，王苗根未按催缴通知书缴费，双方也未对合同进行变更约定，故王苗根仍应支付2013年1-3月份的租金及管理费。王苗根在自合同签订之日起至2013年3月21日仅支付包括租金、管理费、水、电费等在内的74400元及50000元履约保证金，明显不足以支付全部租金、管理费等，违反17.4.3条约定，构成违约。对于王苗根自2013年2月起停止营业，未征得常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司书面同意，违反17.1、17.2条，构成违约。综上，法院认为，王苗根逾期支付租金、物业管理费及未经常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司书面同意，擅自停止经营活动的行为构成违约，依据合同第17.4.3、17.4.5条约定，常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司有权单方解除合同，并没收履约保证金。故王苗根要求返还保证金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院﹤关于中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回王苗根的诉讼请求。案件受理费1410元，由王苗根负担。上诉人王苗根不服上述判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人理应退还租赁保证金50000元，因为上诉人交付给被上诉人的74400元足以支付相应的租金及物业管理费，无需从租赁保证金中扣除。具体理应如下：（一）租金。原审法院认为“……对于原告称被上诉人承诺原告2013年1-3月份免租，因系被上诉人在催缴通知书中所作的备注，原告未按催缴通知书缴费，双方也未对合同进行变更约定，故原告仍应支付2013年1-3月份的租金及管理费……”，上诉人认为无需支付2013年1-3月份的租金。首先，被上诉人催缴通知书中要求上诉人支付的租金、物业管理费并不存在，上诉人无需支付，原审法院认为上诉人未按催缴通知书缴费的认定是错误的。原审法院认定2012年4月底、5月初未交付日期，合同约定装修免费期为150天，故计租应从10月份开始。所以催缴通知书中2012年11月至2012年12月的租金28000元及2012年11月至2013年4月的物业管理费上诉人已在预付款74400中予以支付。其次，备注里“免租3个月（2013.1-3）”应当视为被上诉人对租赁合同中租金的变更，因为该缴费通知中“免租3个月”与“缴纳租金及管理费”之间并不存在先后履行的顺序，原审法院以上诉人未缴纳租金及管理费而否认免租期，从而使被上诉人享有先履行抗辩权属于适用法律错误，更何况上诉人是按时缴纳了前述费用。（二）物业管理费。原审法院认为“……合同第二十四条补充条款中第（2）条约定系对4.2.1条的变更，该约定清晰明确，并非有两种解释，故约定的开业日即2012年4月26日前……”，上诉人认为物理管理费应按租赁合同4.2.1条履行，即装修免租期内无需支付物业管理费。首先，物业管理费在租赁合同中出现重复约定，分别为4.2条及第二十四／（2），根据合同法第四十一条的规定“……对格式条款……”，理应适用第4.2条，无需支付免费期的物业管理费。其次，即使按照原审法院认为合同第二十四条补充条款中第（2）条约定系对4.2.1的变更的思路，那么该约定也非上诉人、被上诉人对物业管理费的最后的约定，上诉人、被上诉人在补充协议中第2.3条约定“原合同4.2.1条约定的装修免租期满后的物业管理费每期金额调整为人民币15000元”，故而可以得知上诉人、被上诉人最后对于物业管理费的约定又回到了4.2.1条。根据上诉人对租金及物业管理费的阐述，上诉人需支付的费用如下：（1）2012年11月、12月的租金合计28000元（2）2012年11月、12月及2013年1月的物业管理费15000元。所以上诉人交给被上诉人的74400元足以支付相应的租金及物业管理费，无需从租赁保证金5000元中扣除。二、上诉人并不存在任何违约行为，合同解除权在上诉人方。原审法院认为被上诉人未及时缴纳租金、管理费及擅自停业构成违约行为系错误行为。上诉人对于未及时缴纳租金、管理费而构成违约行为的相关意见已在上诉状第一点予以阐述。上诉人对于擅自停业构成违约相关意见如下：由于被上诉人的违约行为，租赁商铺所在的路劲又一城经营状况发生恶化，导致商铺租赁合同的根本目的不能实现。原告也致函被上诉人告知其存在的违约行为并要求妥善解决商铺问题，但被上诉人置之不理。上诉人无奈将其经营状况反应给原告所经营的“仙踪林RBT”的上级部门，上级部门相关领导亲临“仙踪林RBT”又一城店后决定，为防止进一步亏损暂时整顿“仙踪林RBT”又一城店。综上，请求撤销原审判决，依法支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司未作书面答辩。二审审理中，除上诉人在上诉状中提出的异议外，双方当事人对原审查明的其余事实均没有异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。二审审理中，上诉人王苗根还认为，2013年3月26日上诉人对被上诉人的解约函予以答复，明确告知上诉人不同意被上诉人的解约方案，上诉人在原审起诉时已向原审法院提供了相关证据材料；原审法院遗漏查明被上诉人的土地证、房产证，因为上诉人在原审庭审对上述二份证据质证时，已经明确表示其登记的时间、房屋的名称与本案租赁合同的标的不符。对此，被上诉人认为，被上诉人向上诉人寄出解约函后，没有得到上诉人的回复；被上诉人已向原审法院提交了房产证的相关证据材料，证明被上诉人对签订的租赁合同中的租赁标的享受合法出租权。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，一、关于双方当事人合同相关问题的认定。1、双方当事人在合同中约定租赁常州路劲又一城商业广场内的编号为1-48、2-01的商铺，后双方又以补充协议的形式约定王苗根仅租赁常州路劲又一城商业广场内的编号为1-48的商铺，同时对合同其他内容相应做了变更，王苗根虽否认补充协议的成立，但双方当事人在合同履行过程中均按照补充协议履行，原审据此认定双方补充协议成立并无不当。2、关于本案所涉房屋的租金。本案所涉房屋在2012年4月底、5月初交付，合同约定装修免费期限为150天，房租计算应当自2012年10月份起算。2013年1月14日，常州路劲商业管理有限公司向王苗根发出缴费通知，要求王苗根缴纳2012年11月-12月的租金28000元、2012年11月-2013年4月的物业管理费27087元，同时明确注明免租3个月（2013年1月-3月），上述免租3个月的事项虽未有双方当事人以其他方式书面约定，但上述缴费通知由常州路劲商业管理有限公司以缴费通知的形式发出，王苗根亦予以认可，应当视为双方当事人对2013年1月-3月免除租金达成合意。对该3个月的租金王苗根不应缴纳。3、关于本案所涉房屋的物业管理费。双方当事人在合同4.2.1、4.2.2中对装修免租期内的物业管理费的标准未作明确约定，在合同第二十条中又约定开业前物业管理费按6元／月收取，开业后按25元／月收取，补充条款的约定应当视为对前述合同条款的明确，王苗根主张系对装修免租期内物业管理费的约定存在两种不同的解释、应当按照对自己有利的解释确定缺乏事实依据，本院不予采信。3、双方当事人确认王苗根已经支付给常州宏智房地产开发有限公司、常州路劲商业管理有限公司74400元及履约保证金5万元均无异议。根据上述认定，王苗根在2013年1月前应当支付2012年10月-12月租金42000元、2012年5月-12月物业管理费21000元，并应预交2013年1月-3月物业管理费15000元，合计78000元。4、王苗根未经与被上诉人协商，自行于2013年2月10日起停业，经被上诉人书面催告后，仍未能恢复营业，根据双方合同17.4.5的约定，被上诉人有权单方解除合同，被上诉人常州路劲商业管理有限公司于2013年3月21日向王苗根发出解约函后，上诉人在2013年3月25日回函亦表示同意解除合同，回函仅对合同履行期间存在的问题及解约遗留问题提出异议，故应当认定双方合同已经于2013年3月25日解除，上诉人再行主张解除合同不符合法律规定，本院不予支持。二、关于被上诉人是否应当退还5万元履约保证金的问题。王苗根未经被上诉人许可自行停业，已构成违约，根据双方合同约定，被上诉人有权解除合同，没收履约保证金，且尚应双方合同解除后，王苗根未能及时将房屋清空后交还给被上诉人，知道2013年6月28日才由被上诉人将房屋内物品清空，自2013年3月1日至6月28日，王苗根尚应承担部分房屋占用费及物业管理费，故对王苗根主张返还履约保证金的请求本院不予支持。综上，上诉人王苗根的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1410元，由上诉人王苗根负担。本判决为终审判决。审判长 丁 飞审判员 罗希夷审判员 张 斌二〇一六年一月二十一日书记员 陈 娟 关注微信公众号“”