（2015）海民初字第22815号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-09-12
案件名称
王子厚诉刘志伟房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王子厚,刘志伟,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第22815号原告（反诉被告）王子厚，男，1985年5月6日出生。委托代理人王冠，北京市东卫律师事务所律师。被告（反诉原告）刘志伟，男，1967年9月18日出生。委托代理人王俊峰，北京市邦道律师事务所律师。委托代理人凌郢（刘志伟之妻），1971年3月16日出生。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙13号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告王子厚诉被告刘志伟、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。王子厚之委托代理人王冠，刘志伟之委托代理人王俊峰、凌郢，链家公司之委托代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王子厚诉称，2015年3月5日，我与刘志伟签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经济成交版)，并与刘志伟、链家公司共同签订了《买卖定金协议书》《居间服务合同》、《补充协议》，我购买刘志伟的北京市x区x小区13号楼1706号（以下简称1706号房屋），我已支付定金10万元。2015年3月23日，链家公司办理了网签手续，我与刘志伟及链家公司三方共同办理了贷款手续。5月7日，链家公司与刘志伟联系，表示银行于5月6日作出了《个人二手房按揭贷款承诺函》（以下简称《承诺函》）。5月11日，刘志伟之妻向链家公司表示不再办理过户手续。5月13日下午，刘志伟给我发短信要求停止履行合同。我与链家公司多次与刘志伟联系无果。我认为各方签订的合同受到法律保护，刘志伟拒绝履行合同于法无据，故我提起诉讼，要求：1、确认《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《买卖定金协议书》《居间服务合同》、《补充协议》有效；2、刘志伟继续履行合同；3、刘志伟向我交付房屋，协助我办理物业交割手续；4、刘志伟支付我违约金至实际过户时止（根据《补充协议》第四条计算，以房屋总价款410万元为基数，以日万分之五为计算标准，自刘志伟拒绝履行合同之日计算至1706号房屋过户时止）。刘志伟辩称，王子厚擅自变更了付款方式，由组合贷款变更为商业贷款。《承诺函》下发后，王子厚没有在三日内付款，我至今未收到10万元定金外的任何款项，故我不同意王子厚的全部诉讼请求。《补充协议》约定超过付款日15日可以解除合同，因王子厚违约，我提起反诉，要求解除与王子厚签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。链家公司述称，王子厚所述属实，同意继续履行合同。《承诺函》下发后，刘志伟不愿继续履行合同，故没有签订资金监管协议，王子厚未能支付首付款。王子厚对刘志伟的反诉辩称：刘志伟配合我办理了商业贷款手续且贷款方式的变更不影响合同继续履行，故我不同意刘志伟的反诉请求。现在我可以全额支付房款。经审理查明：2015年3月5日，王子厚（买受人）与刘志伟（出卖人）签订了以下协议：《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，约定刘志伟所售房屋为1706号房屋（建筑面积72.8平方米），房屋成交价格为290万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价120万元。买受人向出卖人支付定金10万元。买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款200万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷金额足额批准的），买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。同日，刘志伟（甲方）、王子厚（乙方）、链家公司（丙方）三方共同签订下述三份协议：一、《买卖定金协议书》,约定王子厚应于签署本协议时支付刘志伟定金10万元及王子厚组合贷款200万元等内容。王子厚已向刘志伟支付定金10万元。二、《居间服务合同》、三、《补充协议》，《补充协议》约定乙方已向甲方支付定金10万元，乙方于丙方收到《批贷函》后三个工作日内将第一笔首付款90万元以建委资金监管的方式支付甲方。乙方于丙方收到批贷函后三个工作日内将第二笔首付款109万元以非建委资金监管的方式支付甲方。甲乙双方应于丙方收到房屋评估报告三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意丙方收到批贷函后七个工作日内甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在转移登记后五个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。2015年3月5日，刘志伟、王子厚、北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）签署《房屋交易保障服务合同》，约定由中融信公司协助办理房屋评估手续、抵押登记手续、贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续、及时跟进审批进度等等。此后，王子厚将公积金、商业贷款组合合贷款变更为商业贷款。2015年3月23日，链家公司办理了网签手续，王子厚、刘志伟、链家公司三方共同办理了贷款手续。2015年4月30日，中国农业银行股份有限公司北京西城支行作出了《承诺函》。此后，刘志伟以王子厚变更贷款方式为由表示不愿继续履行房屋买卖合同，刘志伟、王子厚未能签署《存量房自由交易资金划转协议》（协议内约定资金监管账户信息和房屋买卖双方的银行信息）。自此，王子厚、刘志伟之间的交易行为停止。法庭审理过程中，王子厚表示愿意变更付款方式，将未付款项一次性支付给刘志伟。上述事实，有三方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《补充协议》、《个人二手房按揭贷款承诺函》、证人证言等证据在案佐证。本院认为：刘志伟与王子厚签署的《北京市存量房屋买卖合同》及二人共同与链家公司签署的《买卖定金协议书》、《补充协议》、《居间服务合同》均系当事人协商一致后达成，合同的形式及内容均无不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应正确理解合同内容，积极履行合同义务。根据约定，王子厚是采用组合贷款的方式支付购房款，实际履行过程中，其变更为商业贷款方式，如王子厚变更贷款方式未得到刘志伟同意则王子厚违约。相反刘志伟配合王子厚办理商业贷款事宜的行为表明刘志伟对王子厚变更付款方式的行为认同，况且贷款方式的变动减少了交易环节、加快了交易进度，合同双方均因此而受益，故王子厚的行为不构成违约。根据合同约定，王子厚应当在取得《承诺函》三个工作日内支付首付款，但由于《存量房自由交易资金划转协议》未签订，导致其支付首付款的客观条件不具备，故其未支付首付款的行为不构成违约。鉴于前述事实，本院对于王子厚要求确认《北京市存量房屋买卖合同》(经济成交版)、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《补充协议》有效、因购房批贷函已过期，王子厚亦愿意变更付款方式，一次性向刘志伟付款，故王子厚要求继续履行涉案合同并交付房屋的诉讼请求予以支持。王子厚只支付了10万元定金，且此次纠纷的产生系交易双方对变更贷款方式的后果理解不同所致，故对王子厚要求刘志伟支付违约金的诉讼请求本院不予支持。同理，刘志伟的反诉请求本院不予支持。关于王子厚要求链家公司承担责任的诉讼请求，因链家公司并非房屋买卖合同的相对方，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、王子厚与刘志伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经济成交版)及王子厚、刘志伟、北京链家房地产经纪有限公司签订的、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《补充协议》有效。二、王子厚于本判决生效后七日内一次性给付刘志伟剩余购房款及家具、家电、装饰装修及配套设施设备款共计四百万元，王子厚付清全部款项后七日内，刘志伟协助王子厚办理北京市x区x小区十三号楼一七O六号房屋过户手续及物业交割手续，并将上述房屋交付王子厚;三、驳回王子厚的其他诉讼请求;五、驳回刘志伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三万九千六百元，由王子厚负担三万九千四百六十元，已交纳一万九千七百三十元，余款于本判决生效后七日内交纳，由刘志伟负担一百四十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二万零二百元，刘志伟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 蒋凯宇人民陪审员 马仲兰人民陪审员 孟秀文二〇一六年一月二十一日书 记 员 贾梦晗 更多数据：搜索“”来源：