（2015）铜民初字第02771号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2017-11-18
案件名称
时立军与江苏恒龙万相房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
时立军,江苏恒龙万相房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜民初字第02771号原告时立军，男，汉族，1970年10月20日出生，徐州市机构编制委员会办公室职员，住徐州市鼓楼区。委托代理人聂新志，江苏博事达律师事务所律师。委托代理人彭颜，江苏博事达律师事务所律师。被告江苏恒龙万相房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区泉新路东师大牛山公寓北霖兰溪谷。法定代表人王韶滨，该公司总经理。原告时立军诉被告江苏恒龙万相房地产开发有限公司（下称恒龙万相公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人聂新志到庭参加了诉讼，被告恒龙万相公司经本院传唤拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告时立军诉称，2009年6月1日，原被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发建设的依山龙郡5号楼1单元302号室房屋，建筑面积180.1平方米，总价款3260000元。合同约定2009年12月30日交付房屋，逾期超过60日，被告按日向原告支付房款万分之五的违约金。同时合同还约定房屋交付使用后30日内，被告为原告办理房地权属证书，逾期未能办理按已付房款1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约全额支付了购房款，但直至2012年8月3日，被告才取得房屋同意交付使用通知书，且至今被告没有为原告办理房地权属证书，承诺的暖气安装到户亦未兑现。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。为此，请求人民法院依法判决：被告支付2009年12月31日至2012年8月3日逾期上房违约金170280元及2012年8月4日至2015年10月19日的利息32820元；办证违约金3600元及利息1217元；支付未按照合同约定安装暖气管道损失27000元；诉讼费由被告承担。被告恒龙万相公司书面辩称，原告主张的违约金过高。经审理查明，2009年6月1日，原告时立军与被告恒龙万相公司签订商品房买卖合同一份。协议约定由被告将其开发的位于铜山新区黄河路北侧依山龙郡5号楼1单元302室商品房一套出售给原告，该房屋建筑面积180.1平方米，总价款360000元。合同约定被告应于2009年12月30日前将房屋交付给原告使用，且交付时房屋应取得商品住宅交付使用批准文件。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。同时约定出卖人逾期交房的违约责任:逾期不超过60日，自2009年12月31日至实际交付之日止，被告向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自2009年12月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价万分之五的违约金。合同还约定，在房屋交付之日，暖气管道铺设到户，材料费、施工费及外接管网费由买受人承担，不包括在合同约定的总房价内。另，合同对产权登记作了约定：被告应在房屋交付使用后30日内，向产权登记机关提供产权登记备案资料。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款360000元，被告于2010年2月22日向原告开具了购房发票。至2009年12月30日交房期限届满，被告没有按照合同约定向原告交付房屋，亦未为原告办理产权登记手续。另查明，2013年8月3日，徐州市铜山区住房和城乡建设局出具徐铜住建［2012］通字第5号同意交付使用通知书，内容为：“江苏恒龙万相房地产开发有限公司：2012年8月3日，你公司承建的依山龙郡居住小区1#-32#，21A#楼，已通过各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。”后双方因上房违约金、逾期办证违约金等问题产生纠纷，原告诉至本院。以上事实有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、同意交付使用通知书及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同体现了双方当事人真实的意思表示，合同内容也没有违反法律禁止性规定，买卖合同合法有效。合同约定，在遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起10日内告知买受人时，出卖人可以延期交房。本案中，被告在没有遭遇不可抗力且也未提前通知原告的情况下，未按照合同约定的最后交房期限向原告交付房屋，构成违约，应承担支付违约金的民事责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，合同明确约定出卖人向买受人交付的房屋应取得商品住宅交付使用批准文件，故应认定被告取得同意交付使用通知书之日即2012年8月3日为交付房屋日期。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据上述规定，当事人约定违约金应参照实际造成的损失。本案中，原告对被告违约交房造成的损失未提出计算依据，但被告的违约行为的确给原告造成损失，本院酌定每日按已付房款的万分之三计算2009年12月31日至2012年8月3日的逾期上房违约金102168元；对违约金利息，本院认为违约金本身系对被告违约行为的惩罚，在被告已承担该惩罚的情况下，不宜再增加对被告的惩罚力度，故对原告主张被告支付违约金利息的主张，本院不予支持。关于逾期办理产权登记的问题，合同约定被告应在房屋交付使用后30日内，向产权登记机关提供产权登记备案资料。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，故对原告主张办证违约金3600元的主张本院予以支持；因被告逾期未办理产权登记的违约行为一直在持续中，支付原告办证违约金已是对被告该违约行为的惩罚，故对原告主张的利息不予支持。关于安装暖气管道损失问题，合同虽约定房屋交付之日暖气管道铺设到户，但约定铺设管道的材料费、施工费及外接管网费由买受人承担，且买受人主张的铺设管道损失并无证据支持，故对原告主张安装暖气管道的损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告江苏恒龙万相房地产开发有限公司赔偿原告时立军逾期上房违约金102168元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告江苏恒龙万相房地产开发有限公司赔偿原告时立军逾期办理权属登记违约金3600元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回时立军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费2880元，由被告江苏恒龙万相房地产开发有限公司负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 万小永人民陪审员 姚成梅人民陪审员 金生贵二〇一六年一月二十一日书 记 员 李昊泽 微信公众号“”