（2015）泰中民终字第01332号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-03-10
案件名称
张宝林与泰州市姜堰区地产总公司、姜堰市城正房屋拆迁有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
泰州市姜堰区地产总公司,姜堰市城正房屋拆迁有限公司,张宝林,张宝根
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰中民终字第01332号上诉人（原审被告）泰州市姜堰区地产总公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道上海路88号。法定代表人吴子玉，该公司总经理。上诉人（原审被告）姜堰市城正房屋拆迁有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道罗塘路158号。法定代表人黄金林，该公司总经理。两上诉人共同委托代理人黄澄，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张宝林。委托代理人王宇、华玉琴，江苏睿恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张宝根，（姜堰市精益船舶机械制造厂内）。上诉人泰州市姜堰区地产总公司（以下简称地产总公司）、姜堰市城正房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）因与被上诉人张宝林、张宝根房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2015）泰姜民初字第00822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：张德荣与房桂英生有三女、三子，长女张银喜、次女张佩云、三女张佩英，长子张宝明、次子张宝根、三子张宝林。1987年11月12日，张德荣（买受方）与吴军辉、钱华（出卖方）签订购房协议，约定出卖方将坐落在姜堰镇河南居委会南街169号的水泥结构平顶房三间两厢和屋内装修及天井内一切设施出售给张德荣所有，土地面积为111.296平方米，南北长由东南墙角至东北墙角9.4米，东西长由东北墙角至西北墙角11.84米，房屋价格20000元；等等。同年11月13日，原泰县公证处出具（87）苏泰公字第1868号公证书，证明吴军辉、钱华与张德荣签订上述协议。后张德荣、房桂英及张宝林、张宝根居住在上述房屋（门牌号后改为姜堰镇西桥东村135号）内。房桂英于1994年9月去世。2003年前后，张宝林与张德荣搬离该房。张宝林、张宝根居住期间，未办理合法手续即自行建设了部分房屋。2010年，上述房屋被列入拆迁范围，地产总公司委托拆迁公司实施拆迁。张德荣得知房屋要拆迁后，遂与拆迁公司交涉。同年8月24日，拆迁公司出具承诺书一份，承诺西桥东村135号产权人为张德荣，拆迁协议必须要有张德荣本人签字才有效，最后领款必须由张德荣本人领取。同年10月10日，张德荣出具关于姜堰镇西桥东村135号房屋财产声明一份，载明：张德荣现年77岁，于1987年11月9日从吴军辉、钱华夫妇二人处购得位于泰县疗养院东侧50米处房屋一处，后经政府定为姜堰镇西桥东村135号。本人生有子女六人，女儿均已出嫁，老大张宝明在东台市安家落业，与本财产无关，现本人与张宝根、六子张宝林都居住在西桥东村135号，经本人慎重考虑，亲友作证，决定将姜堰镇西桥东村135号房屋，从主房屋底层堂屋中线，南北一线分界以东房屋及附房和主房上层三间及屋后一间大厂房归张宝根所有，从主房屋底层中线南北一线分界以西及附房和西侧朝东两间归张宝林所有，本人暂时和六子张宝林一起生活，以上财产声明均不反悔，立字为据，证明人房银寿洪文高房凤英房某乙。2012年5月，张德荣去世。2012年8月20日，张宝根出具承诺书一份，载明：我家房屋坐落于姜堰镇西桥东村135号，现家父逝世家事协调，房屋拆迁安置归我结算，若有产权纠纷或其他兄弟姐妹提出争议，均由我出面协调，协调不成我均承担一切法律责任，与拆迁无关。同年8月25日，张宝根、案外人刘粉明与地产总公司、拆迁公司签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，约定：1、张宝根自愿选择产权调换的拆迁补偿方式予以拆迁；2、确认被拆迁房屋私有住宅，各类房屋建筑面积392.91平方米，其中规则房屋296.39平方米，土地合法使用面积小于392.91平方米；3、张宝根同意选择地产总公司提供的姜堰市宏博锦园内的高层住宅商品房实施产权调换，安置房的具体室号由张宝根自行选择后确定，张宝根可购买安置房总面积376.39平方米，拆迁面积296.39平方米部分的置换，张宝根找差价300元／平方米，超出296.39平方米面积的部分，张宝根需支付4129元／平方米和4329元／平方米安置价和备案价分别购买40平方米，张宝根所购高层安置房超376.39平方米以上面积部分由张宝根按市场价购买。4、具体补偿金额，①自建房76832元；②活动板房39.36平方米为23976元；③一次性24个月的过渡费44459元；④二次搬家费392.91平方米为3929元；⑤室内外装饰装修及附属物为196688元；⑥三电（含三项电）为3778元；⑦住改非补偿79.41平方米为63528元；⑧超深补偿为14810元；⑨二人重病补为30000元；⑩租地经营损失为60000元；合计538000元。后张宝根将上述房屋腾空后交拆迁公司拆除，并领取了拆迁补偿款538000元。同年9月21日，张宝根、刘粉明与姜堰市城建房屋拆迁实施中心签订附加协议一份，约定：张宝根、刘粉明须在2012年9月24日前腾空让房，在拆迁期间张宝根、刘粉明须全力协助，确保拆房完毕，拆房完毕后，城建房屋中心将补偿款以支票形式交付给张宝根、刘粉明；按2012年8月25日协议内容安置领款后，张德荣房屋使用人张宝根该处房地产的补偿安置全部结束，双方不再存在任何补偿安置的权利和义务，也不再存在张宝根、刘粉明享受拆迁所谓优惠政策；拆房后，如有产权争议，不再享受拆迁所谓的优惠政策，如有产权争议，张宝根需主动出面协调，若其他成员通过诉讼等方式导致姜堰市城建房屋拆迁实施中心承担的责任，均由张宝根承担。2014年1月3日，江苏宏博置业有限公司与张宝根、刘粉明签订商品房买卖合同一份，约定商品房单价为4744.61元，建筑面积为145.85平方米。张宝林、张佩英、张佩云、张宝明与地产总公司、拆迁公司、张宝根财产损害赔偿纠纷一案，2013年6月19日庭审笔录中，张宝根陈述“主房上是我加的，西边空地上的瓦房是我和原告一起盖的，当时罚款了200元，还是我缴纳，后面的厂房是我建的”，后张宝林陈述“我居住在西房间中，我结婚也是结在老房中，后来我在老房子西边盖了两间房屋，由我父亲住，一直到2003年我在光明花园买了个房子，就搬出老房中，我父亲也居住到光明花园。当时搬走后我房屋中还有家具，直至房屋拆迁时没有了”，张宝根陈述“是事实”。同年10月14日庭审中，张佩英陈述“三间主房正屋是父亲买的，当时弟兄二人住在一起，后来因为家庭纠纷，将房屋从中间隔了下来，张宝根从东边走，张宝林从西边走，张宝根在东边门口边天井里有一间，张宝林从西边门口走，正屋西边张宝林建了两间屋给父亲住在河边上，父亲一直和张宝林在一起，东西一直都在房屋内，后来张宝根将房屋改建后，除主房没有改造，张宝林后来建的正屋西边的两间没有改造，张宝林房屋内的家具都在房屋内。张宝林将西边的一间厢房改建成了两间平房”。同年10月23日的庭审中，证人房某甲陈述“河边上有两间屋是张六建的，老房子上面加的房屋是张五建的”。证人房某乙陈述“楼上是张宝根建，还有后面搭的生产间是张宝根的，河边上是张宝林建的。”张宝林、张佩云、张佩英、张宝明诉张宝根继承纠纷一案，2014年4月17日的庭审中，张佩英陈述“西侧两间房是张宝林所建，建好给老人住，两间房屋一南一北，在住房的西侧，购买主房是张宝林、张宝根结婚所用，西侧的两间房是母亲去世后由我父亲住，我父亲一直跟张宝林生活。家里人基本上都知道，上个案件庭审中张宝根也承认过。”张宝明陈述“西侧两间房屋是由谁出资所建我不清楚，我估计是张宝林出钱所建。”原审法院判决原座落于泰州市姜堰区姜堰镇西桥东村135号的房屋（有权属证明部分建筑面积80.48平方米、国有土地使用权面积115.84平方米），由张宝林、张宝根各继承9／24，张佩云、张佩英、张宝明各继承2／24。2015年3月30日，张宝明、张佩英、张佩云将继承的2／24的份额均赠与张宝林。原审审理中，张宝林自认其自建的没有权属证明的两间房屋面积分别为41.9平方米和21.88平方米；张宝根经原审法院多次传唤均未到庭参加诉讼；原审法院释明地产总公司、拆迁公司、张宝根限期提交拆迁结算的材料，仅张宝根提交了购房合同。本案的争议焦点为：1、地产总公司、拆迁公司、张宝根是否侵犯张宝林的利益；2、张宝林拥有涉案房屋的面积是多少；3、地产总公司、拆迁公司、张宝根是否应当赔偿张宝林的损失及损失金额。原审法院认为：姜堰镇西桥东村135号房屋原属张德荣及其妻房桂英的夫妻共同财产，房桂英和张德荣死亡后，涉案房屋权属状态为共同继承人共同共有。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。张宝根为继承人之一，未取得其他继承人的同意和授权，以自己名义与地产总公司、拆迁公司签订补偿协议。拆迁公司作为地产总公司的被委托单位，知道涉案房产存在产权争议，在其他继承人没有放弃继承、也没有授权委托的情况下与张宝根签订拆迁安置补偿协议，并实施了拆迁行为，不能认定地产总公司、拆迁公司主观上存在善意。地产总公司、拆迁公司、张宝根的行为共同侵害了张宝林的利益，应承担连带赔偿责任。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。对涉案房屋的有权属证明部分，张宝林、张宝根各继承9／24，张佩云、张佩英、张宝明各继承2／24，张佩英、张佩云、张宝明将其持有的份额赠与张宝林，张宝林拥有涉案房屋有权属证明部分的15／24，面积为50.3平方米。对涉案房屋无权属证明部分，张宝林提交张宝根在庭审中的陈述、拆迁公司绘制的平面图、张佩英、张佩云、张宝明的陈述及房某乙等人的证人证言等证据证明张宝林拥有无权属证明部分的面积为63.78平方米。另，张德荣出具了声明，对有权属证明部分和无权属证明部分的房屋一并进行了分割，也进一步佐证张宝林拥有无权属证明房屋的部分所有权。地产总公司、拆迁公司、张宝根虽对此提出异议，但无相反证据予以证明，且经原审法院释明后，张宝根本人未到庭参加诉讼，应承担于己不利的法律后果。原审法院认定张宝林拥有涉案房屋无权属证明部分的面积为63.78平方米。综合以上两项，张宝林共拥有涉案房屋（含有权属证明部分和无权属证明部分）的面积为114.08平方米。拆迁安置协议中明确载明拆迁的规则房屋296.39平方米可置换296.39平方米，张宝根找差价300元，规则房屋包含有权属证明部分和无权属证明部分，从目前地产总公司、拆迁公司、张宝根提交的证据可以看出，张宝根仅置换了145.85平方米的房屋，其余部分并未置换。经原审法院释明，并限期提供证据的情况下，至法庭辩论终结前，张宝根仅提供了置换145.85平方米房屋的购房合同，地产总公司和拆迁公司未提供实际拆迁结算的相关材料，故涉案房屋的实际拆迁结算情况，无法查清，地产总公司、拆迁公司、张宝根应承担不利的后果。原审法院酌情以张宝根按拆迁安置补偿协议约定购买的江苏宏博置业有限公司的房屋单价4744.61元／平方米计算，扣除拆迁协议中载明的找差价300元，实际按照4444.61元／平方米计算，张宝林所拥有的涉案房屋被拆迁所造成的损失为507041元［（50.3＋63.78）平方米＊4444.61元／平方米］。对拆迁安置补偿协议中的具体补偿项目金额，因张宝林已提交张佩英等人陈述及房某乙等人证人证言等证据证明其拥有拆迁房屋的部分产权及屋内存在装饰装修物等，但因房屋早已被拆除，张宝林在本案中已无法提交进一步的证据证明其装饰装修物的具体种类及数量等，况且地产总公司、拆迁公司、张宝根未能提交相反的证据。张宝根在涉案房屋拆迁中因自建房、过渡费、二次搬家费、室内外装饰装修及附属物等获得补偿538000元，故酌情认定张宝林的装饰装修及附属物、搬家费等具体补偿项目的损失为120000元。综上，张宝林因涉案房屋被拆迁所造成的总损失为627041元（507041元＋120000元）。至于地产总公司、拆迁公司辩称张宝根出具了承诺，应由张宝根承担赔偿责任，原审法院认为地产总公司、拆迁公司、张宝根之间的纠纷，本案不涉，双方可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十九条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告泰州市姜堰区地产总公司、姜堰市城正房屋拆迁有限公司、张宝根连带赔偿原告张宝林因房屋拆迁造成的总损失合计627041元；二、驳回原告张宝林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费10800元，由张宝林负担1126元，地产总公司、拆迁公司、张宝根负担9674元（张宝林预交的费用剩余部分9647元，其同意由地产总公司、拆迁公司、张宝根向其直接支付，原审法院不再退还，由地产总公司、拆迁公司、张宝根在本判决生效之日起十日内向张宝林支付）。原审民事判决书送达后，上诉人地产总公司、拆迁公司不服，向本院提起上诉称：一、原审认定上诉人存在侵权行为无事实和法律依据。1、2010年8月24日的承诺是拆迁公司单方出具，承诺西桥东村135号产权人为张德荣是产权确权行为，不属于委托拆迁事项，且拆迁公司也无权明晰产权，故承诺书对地产总公司不产生法律效力，不是地产总公司意思表示。2、姜堰镇西桥东村135号房屋财产声明不能作为所谓“侵害补偿”的依据。自第一份拆迁协议撤销后，张德荣既没有与上诉人谈拆迁事宜，也没有向上诉人提交过任何房屋所有权的证据。声明是在135号房屋拆除后，张德荣身故后，由被上诉人张宝林所提供，对其内容的真实性，张氏兄弟本身有争议。3、上诉人与张宝根夫妇签订拆迁补偿协议不违反法律规定。张宝根夫妇是135号房屋的唯一使用人，签订协议时房屋产权人张德荣已故，上诉人与房屋使用人张宝根洽谈拆迁事宜并无不当。被上诉人张宝林不在所拆房屋内居住，其对何时签订协议、房屋搬迁以及对该房屋享有所有权，均未向上诉人提出。上诉人在签订协议时张宝根出具了承诺书，双方还签订了附加协议并经社区见证，不存在上诉人的故意侵权行为。二、拆迁造成直接经济损失不适用以宏博置业房屋单价为计算依据。被上诉人张宝根作为135号房屋的实际使用人，其选择了产权置换的方式，而被上诉人张宝林自2003年后就不在此房屋居住，况且是以继承人的名义获得补偿。根据拆迁政策，张宝林只能以货币补偿方式进行测算，参照房屋评估价3828.76元／平方米进行计算，而不是以产权置换方式补偿的商品房屋4444.61元／平方米进行计算。三、被上诉人张宝林自建房面积为63.78平方米无确凿证据。四、原审判决赔偿张宝林总损失627041元，其中“装饰装修及附属物、搬家费等具体补偿项目的损失为120000元”无依据。请求撤销一审判决，发回重审或改判。被上诉人张宝林答辩称：一、关于承诺书，地产总公司与拆迁公司之间存在委托关系，委托单位应当对被委托单位的行为承担责任，故拆迁公司所作的承诺，地产总公司应当承担责任。上诉人认为拆迁公司出具的承诺是确权行为不能成立，拆迁公司出具的承诺只能说明拆迁公司明知涉案房屋产权属于张德荣，而不是确权行为。上诉人认为声明不能作为补偿的依据不能成立，涉案房屋产权声明是张德荣对拆迁公司所作的，与拆迁公司出具给张德荣的承诺相互印证，证明拆迁公司明知该产权属于张德荣，因此拆迁公司与张宝根达成的协议不是善意的。二、关于房屋价值计算单价，应当按照市场价6000多元进行计算，一审计算方式对上诉人有利。三、关于计算面积63.78平方米，有拆迁公司测算的绘制图及证人证言能够证明。四、关于装饰装修费用，由一审法院酌定，远远小于我方实际损失。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张宝根未答辩。二审审理查明的事实与一审相同，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：一、两上诉人是否实施了侵权行为；二、被上诉人张宝林的损失如何认定。本院认为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。本案中，上诉人地产总公司委托拆迁公司进行拆迁，双方间形成委托合同关系。拆迁过程中，拆迁公司出具承诺，承诺西桥东村135号产权人为张德荣，拆迁协议必须要求张德荣本人签字才有效，最后领款必须由张德荣本人领取。张德荣去世后，拆迁公司、地产总公司在知道或应当知道拆迁房产存在其他继承人的情况下，未经其他继承人同意或授权，与张宝根签订拆迁安置补偿协议并实施拆迁，存在过错，侵犯了其他继承人的合法权益，应当承担相应的侵权责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。根据另案诉讼中相关证人证言及当事人的陈述，可以认定被上诉人张宝林自建平房两间。因房屋已被拆除，而上诉人及被上诉人张宝根经原审法院释明，在指定的举证期限内未提交拆迁结算的相关资料，致房屋实际拆迁结算情况无法查清，应承担举证不能的不利后果。原审法院结合拆迁公司绘制的平面图等认定被上诉人张宝林的自建平房面积为63.78平方米，并酌情确定相关损失并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人泰州市姜堰区地产总公司、姜堰市城正房屋拆迁有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 于 焱审 判 员 刘艳生代理审判员 王小莉二〇一六年一月二十一日书 记 员 王 霞 搜索“”