（2015）梁法民初字第02670号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-06-20
案件名称
重庆海韵房地产开发有限公司与梁平县大世界实业有限公司,杨清华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
梁平县人民法院
所属地区
梁平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆海韵房地产开发有限公司,杨清华,梁平县大世界实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国��同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
重庆市梁平县人民法院� � � 事 判 决 书（2015）梁法民初字第02670号原告重庆海韵房地产开发有限公司。住所地，重庆市九龙坡区歇台子科园四路149#-3-2。组织机构代码75624605-1。法定代表人崔量，该公司总经理。委托代理人莫华林，重庆康渝律师事务所律师。委托代理人（特别授权）柯超，重庆康渝律师事务所律师。被告杨清华，男，生于1963年7月3日，汉族，重庆市梁平县人。被告梁平县大世界实业有限公司。住所地，重庆市梁平县梁山街道人民东路*号。组织机构代码05429336-3。法定代表人严本策，该公司董事长。二被告的委托代理人（特别授权）石亮金，重庆渝豪律师事务所律师。二被告的委托代理人李军，男，生于1977年10月1日，汉族，重庆市梁平县人。原告重庆���韵房地产开发有限公司（以下简称重庆海韵公司）诉被告杨清华、梁平县大世界实业有限公司（以下简称梁平大世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张中波担任审判长，与人民陪审员严建华、张晓红组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆海韵公司的委托代理人莫华林、柯超，被告梁平大世界公司的法定代表人严本策，二被告的委托代理人石亮金、李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆海韵公司诉称，2012年4月26日，原告与被告杨清华签订《房屋租赁合同》。约定原告将位于重庆市梁平县梁山镇人民东路1号海韵重百商业广场Ｂ栋第一层大堂、Ｂ栋第6层、7-13层的房屋出租给被告杨清华使用，房屋面积为11651.24㎡，租期为20年8个月，从2012年6月1日至2033年1月31日止，2012年6月1日至2013年1月31日为免租期，此期间原告���向被告收取租赁费用，按季支付租金，起租价格为：Ｂ栋7-13层每月17元／㎡，第6层每月39元／㎡，Ｂ栋一楼大堂每月65元／㎡，租金前两年不予递增，从第三年开始，以后每两年按3.6%的递增率递增，采取先付后租的方式按年提前10日以电汇方式支付，每年租赁费的支付日为11月20日、2月20日、5月20日、8月20日。被告如迟延支付租金15个工作日以上，每延期一天，被告按当年度日租金2倍的标准向原告支付违约金，逾期超过三个月，原告有权解除本合同。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋。在合同履行过程中，被告杨清华委托被告梁平大世界公司代为履行其与原告签订的房屋租赁合同。梁平大世界公司承诺对被告杨清华履行房屋租赁合同不能的后果承担连带责任。截止原告起诉时止，被告杨清华总计欠付原告房屋租金6894646.96元及违约金15279731.24���，共计22174378.20元。原告经多次催收无果，现请求人民法院判决由被告杨清华向原告支付房屋租金6894646.96元及违约金15279731.24元，共计22174378.20元，由被告梁平大世界公司承担向原告支付租金及违约金的连带责任。二被告辩称，被告杨清华系梁平大世界公司的股东，本案争议的《房屋租赁合同》是在梁平大世界公司筹备成立期间由股东杨清华签订，承租方虽是杨清华，但梁平大世界公司的股东决议决定由股东代为公司签订协议，杨清华的行为是职务行为，原告当时也明知租来的房屋由梁平大世界公司经营酒店使用，因此应当由梁平大世界公司承担责任。被告已向原告缴纳2013年11月1日至2014年4月30日期间的租金。原告主张的租金起算时间有误，原告主张被告欠付租金的金额是从合同约定的租金起算时间起算的，但因原告未协助被告处理与苏宁电器之间的纠纷，致使被告的装修期限延长，原告承认租金从2013年11月1日起算，原告向被告出具的收第一批租金的发票上也载明所收租金是2013年11月1日至同年12月31日止的租金。原告主张的违约金过高，被告请求调低，因《合同法》及司法解释规定守约方主张的违约金高于损失的30%，违约方可请求降低，被告迟延缴纳租金对原告造成的损失是资金利息的损失，其主张的违约金不能高于资金利息损失的30%，被告请求按照资金利息损失的130%计算违约金。经审理查明，2012年4月26日，原告（甲方）与被告（乙方）杨清华签订《房屋租赁合同书》。约定：原告将位于重庆市梁平县梁山街道人民东路1号海韵.重百商业广场Ｂ栋第1层大堂、Ｂ栋第6层、7-13层的房屋出租给被告杨清华使用；房屋面积为11651.24㎡（该房屋于2012年9月27日经梁平县城乡建设委员会颁发了“工程竣工验收备案登记证”予以备案登记，其中第1层大堂、第6-9层于2014年8月4日取得房地权证，房地权证上载明的所有权人为原告，第10-12层尚未取得房地权证，第13层于2014年10月取得房地权证，房地权证上载明的所有权人为徐向东、申巧凤，实测面积为11760.16㎡），本合同约定的租赁面积如与实际建筑面积有误差，以房屋测量部门的测量报告为准，租金缴纳以实测建筑面积缴纳；甲方应于2012年5月30日前将租赁物交付给乙方，租期为20年8个月，从2012年6月1日至2033年1月31日止，2012年6月1日至2013年1月31日为免租期，此期间原告不向被告收取租赁费用，在此期间甲方不向乙方收取租赁费用，但物业管理费、水电费等能源费乙方据实缴纳；按季支付租金，起租价格为：Ｂ栋7-13层每月17元／㎡，第6层每月39元／㎡，Ｂ栋一楼大堂每月65元／㎡，租金前两年不予递增，从第三��开始，以后每两年按3.6%的递增率递增，采取先付后租的方式按年提前10日以电汇方式支付，每年租赁费的支付日为11月20日、2月20日、5月20日、8月20日。本合同签订后，乙方须在10个工作日内向甲方支付合同定金人民币65万元，前述定金中的43.3万元自乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费，剩余的21.7万元自动转为履约保证金，在合同租赁期届满或解除合同后无息返还乙方；被告如迟延支付租金15个工作日以上，每延期一天，被告按当年度日租金2倍的标准向原告支付违约金，逾期超过三个月，原告有权解除本合同。合同签订后，被告杨清华向原告支付定金人民币65万元（其中43.3万元已在合同履行过程中抵作了租金，剩余的21.7万元自动转为了履约保证金）；原告按约定于当年6月1日向被告交付了租赁房屋。2014年10月11日，原告将本案所涉房屋中的第13层转让给了徐向东、申巧凤，原告与徐向东、申巧凤于当日签订了《委托协议》，徐向东、申巧凤委托原告继续履行其与被告杨清华签订的上述《房屋租赁合同》，并委托原告在被告杨清华违反合同时行使诉讼权利。在合同履行过程中，被告杨清华与梁平大世界公司签订委托书，委托被告梁平大世界公司代为履行其与原告签订的房屋租赁合同，梁平大世界公司愿意对被告杨清华在房屋租赁合同中履行义务不能的后果承担连带责任。在租赁期间，被告已向原告支付了2013年11月1日至2014年4月30日期间的租金。截至2015年7月31日止，被告杨清华总计欠付原告房屋租金6183960.10元。原告经催收无果，诉讼来院，请求人民法院判决解除原告与被告杨清华于2012年4月26日签订的《房屋租赁合同书》，由被告杨清华向原告支付房屋租金6894646.96元及违约金15279731.24元，共计22174378.20���，由被告梁平大世界公司承担向原告支付租金及违约金的连带责任。上述事实，有与本件核对无异的原告与被告杨清华签订的《房屋租赁合同书》，租赁房屋的产权证，二被告签订的委托书，工程竣工验收备案登记证、建设工程消防验收意见书、重庆农村商业银行进帐单，电梯铭牌照片，原告收水费的收据及银行转款凭证，被告梁平大世界公司提供的原告向其出具的收水费的发票、本公司的内部报帐单等证据（均为与本件核对无异的复印件）及被告的法定代表人、双方的委托代理人的当庭陈述予以证实。本院认为，在本案争议的《房屋租赁合同》履行过程中，虽然原告将本案所涉房屋中的第13层转让给了徐向东、申巧凤，现该部分房屋的合法产权人为徐向东、申巧凤，但原告与徐向东、申巧凤签订了《委托协议》，徐向东、申巧凤委托原告继��履行上述《房屋租赁合同》，并委托原告在被告杨清华违反合同时行使诉讼权利，故在被告违约时，原告有权提起诉讼，因此本案原告的主体是适格的；本案原告与被告杨清华签订的《房屋租赁合同书》中的承租人为杨清华，杨清华为合同的相对方，且二被告签订的委托书中也确认被告梁平大世界公司对被告杨清华在房屋租赁合同中履行义务不能的后果承担连带责任，因此二被告均为本案适格的责任主体，被告梁平大世界公司应当对被告杨清华履行房屋租赁合同义务不能的后果承担连带责任。被告没有提供证据证明原告未协助被告处理与苏宁电器之间的纠纷，不能证明被告的装修期限延长与原告有关联；虽然原告向被告出具的收第一批租金的发票上载明所收租金是2013年11月1日至同年12月31日止的租金，但原告并未以书面方式明确放弃2013年2月1日至当年10月31日止的租金，二被告也未提供证据证明原告曾以其他方式承认放弃在此期间的租金，不能以此确定原告放弃了2013年2月1日至当年10月31日止的租金；因此，被告应向原告支付的租金为从2013年2月1日计算至当年10月31日及从2014年5月1日计算至2015年7月31日止的总金额，共计6183960.10元。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬，对方可以要求其支付价款或者报酬”，被告杨清华拖欠原告租金，应当承担向原告清偿的民事责任，对于原告要求被告杨清华支付租金6183960.10元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释��二）第二十九规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告未向本院提供证据证明被告迟延支付租金对其造成的损失数额，因此原、被告在合同中约定的违约金过分高于被告不支付租金造成的损失，被告在诉讼中已向本院请求调低违约金，因此本院对其违约金酌定为元。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、由被告杨清华向原告支付尚欠租金6183960.10元，违约金1236792.02元，由被告梁平大世界公司承担连带责任，限本判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履���给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63745.00元，由被告杨清华和梁平大世界公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长 张中波人民陪审员 严建华人民陪审员 张晓红二〇一六年一月二十一日书 记 员 凌 晨 关注公众号“”