（2015）宝民三（民）初字第1888号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-03-31
案件名称
上海泰维房地产开发有限公司与袁之芬、李闯商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海泰维房地产开发有限公司,袁之芬,李闯
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第1888号原告上海泰维房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人余晓微，董事长。委托代理人金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人曾珍，北京大成（上海）律师事务所律师。被告袁之芬，女，1983年10月11日生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市。被告李闯，男，1984年6月1日生，汉族，住址同上。两被告共同委托代理人ＸＸ，上海敏诚善律师事务所律师。两被告共同委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。原告上海泰维房地产开发有限公司诉被告袁之芬、李闯商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海泰维房地产开发有限公司的委托代理人金莉、曾珍，被告袁之芬、李闯的共同委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海泰维房地产开发有限公司诉称，2015年1月15日，原被告签订《上海市商品房预售合同》，被告向原告购买上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑》12幢57号201室房屋，房屋总价为人民币4，371，456元。按照合同约定，被告应于2015年3月16日前向原告付清全部房款。逾期支付房款，应按未付款金额的日万分之二向原告支付违约金。逾期付款超过60天的，原告有权单方解除本协议或要求被告继续履行。如原告单方解除本协议，被告应当承担违约责任，向原告支付总房价款20%的违约金。合同签订后，被告仅向原告支付了部分房款，已构成违约，故起诉要求被告支付合同解除违约金874，291.2元，并注销双方签订的《上海市商品房预售合同》，由被告承担相应费用。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告支付逾期付款违约金128，520元（其中29万元自2015年1月30日起算至2015年8月29日；306万元自2015年3月17日起算至2015年10月28日，均按日万分之二计算）。被告袁之芬、李闯辩称，原、被告之间已以口头形式对合同履行的内容进行了变更，被告已经付清了全部房款。在被告向原告支付29万元房款时，被告并未提出任何异议。被告逾期支付贷款的原因是系争房屋在2015年9月份才符合办理贷款抵押登记手续，被告办理贷款需要原告提供相应的材料，因此迟延办理贷款的过错责任在原告，与被告无关。系争房屋是开发商帮忙办理贷款，是批量办理，统一由开发商提供相应的贷款材料，否则银行不进行贷款审批。原告没有召集被告提供材料，说明开发商还不具备办理贷款、提供材料的条件。故不同意原告变更后的诉讼请求。经审理查明，2015年1月15日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《上海市商品房预售合同》，主要约定，被告向原告购买上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑（泰和红悦苑）》57号2层201室房屋。该房屋暂测建筑面积为133.66平方米，每平方米房屋建筑面积单价为32，705元，该房屋总房价款暂定为4，371，456元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天算至实际付款之日止。逾期超过60天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同附件一付款方式和付款期限约定，付款方式为分期付款，贷款方式为组合贷款。乙方应于2015年1月15日与甲方签约，并付首付款661，456元；于2015年1月29日前支付房价款65万元；于2015年3月16日前支付房款306万元。合同补充条款一第三条约定，1、本条所指“乙方若未按本合同约定的时间付款”也适用于乙方采用按揭贷款的付款方式；2、乙方申请住房按揭贷款时如因乙方不符合银行贷款条件而导致不能办理贷款的，或者如乙方申请贷款额度与银行批准额度产生差额（无论何种原因），应由乙方在本合同附件一约定的付款期限前将剩余房款或差额部分一次性向甲方付清，否则视为乙方付款违约，乙方应根据合同主文第七条承担逾期付款的违约责任。乙方应积极办理银行按揭贷款，包括但不限于本合同签署当日向银行提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料；按照银行指定时间和地点签署借款合同及有关手续办理，并承担相关费用等。乙方未能及时办理按揭贷款手续，按期提供前述资料或缴清相关费用，或未及时与银行签署贷款合同，视为乙方付款违约，乙方应按合同主文第七条约定承担违约责任。3、乙方逾期付款的，甲方有权选择是否向乙方催告，且有权在乙方逾期付款60日后的3年内行使单方解除权。合同签订后，被告于2015年1月15日支付房款661，456元；于2015年2月6日支付房款24万元；于2015年4月17日支付房款12万元；于2015年8月29日支付房款29万元；于2015年10月28日支付房款306万元。被告已付清全部房款。目前系争房屋尚未交房，亦未办理产权过户手续。审理中，原告表示，系争房屋所在楼盘在2014年就开始销售，其他客户均已办理出贷款。根据合同约定，被告应自行办理贷款，如贷款不足或贷款不能，被告应补足房款，从未发生过因原告的房屋不符合贷款要求而无法办理贷款的情况。系争房屋并不是开发商帮忙办理贷款，贷款都是客户自行办理，客户凭借预售合同和其他材料就可以办理贷款。被告贷款迟延的原因与原告无关，原告一直催促被告及时付款。事实上，被告其他付款还有迟延，但在本案中，原告都不再主张。另外，原告庭审中主张的违约金金额计算128，520有误，应为14.6万元，现在原告也不再变更诉请。原告现在主张的违约金标准比银行贷款利率还稍低，比较合理。被告表示，贷款都是原告统一帮忙办理的，被告不应该承担迟延付款的违约责任。对于违约金标准，被告认为该标准过高，要求法院进行调整。以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、律师函及邮寄凭证、被告提供的发票、银行个人借款凭证、个人公积金贷款借款凭证、及双方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实之意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。被告向原告购买房屋，理应按照合同约定的时间支付房款。因被告在支付完首期房款后，并未在约定的时间内支付剩余房款，被告的行为已构成违约。因被告是需要以贷款形式支付部分房款，根据现在一手房交易惯例，购房人的贷款一般都是由开发商联系其合作银行进行办理，贷款迟延并非被告故意拖延所致。现被告认为合同约定的违约金标准过高，希望法院调整，结合被告的过错程度、违约可能给原告造成的损失以及本案原告现主张的违约金金额已低于被告实际应支付的违约金金额等实际情况，本院酌情确定被告向原告支付违约金12万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告袁之芬、李闯于本判决生效之日起十日内，支付原告上海泰维房地产开发有限公司逾期付款违约金12万元；二、原告上海泰维房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1，435元，由被告袁之芬、李闯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 穆英慧二〇一六年一月二十一日书记员 袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 搜索“”