（2015）明民一初字第01799号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-01-28
案件名称
姜华与本溪华明建筑工程有限公司、杨茂德房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
本溪市明山区人民法院
所属地区
本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜华,本溪华明建筑工程有限公司,杨茂德
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九条第一款，第五十八条
全文
辽宁省本溪市明山区人民法院民 事 判 决 书（2015）明民一初字第01799号原告姜华，女，汉族，辽宁省本溪市人，无职业。委托代理人刘延生，本溪市明坤法律服务所法律工作者。被告本溪华明建筑工程有限公司。法定代表人袁彬，系该公司经理。委托代理人袁永明，系该公司工作人员。被告杨茂德，男，满族，辽宁省本溪市人，无职业。委托代理人李忠春，辽宁湘辉律师事务所律师。原告姜华与被告本溪华明建筑工程有限公司、杨茂德房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜成杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告姜华委托代理人刘延生、被告本溪华明建筑工程有限公司委托代理人袁永明、被告杨茂德的委托代理人李忠春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜华诉称：2012年11月23日，原告分别与被告本溪华明建筑工程有限公司项目部（项目部经理为杨茂德）签订了溪湖区和谐佳园D区6-2-4-10号及6-2-10-29号房屋买卖协议，原告履行了全部合同义务，但被告并没有按照协议约定为原告办理购房手续的变更，且现已无法为原告办理正式的购房手续，属履行不能，因履行不能是由于被告的违约行为造成的，故此原告申请解除溪湖区和谐佳园D区6-2-4-10号及6-2-10-29号的买卖协议，并由被告承担赔偿及违约责任。另因被告项目部经理杨茂德的行为是代理被告本溪华明建筑工程有限公司实施的房屋买卖行为，那么就应由二被告连带承担原告的经济损失。因此，为维护原告的合法权益，原告诉至贵院，请求依法判令被告连带赔偿原告购房款共计362768元及购房违约金108830.4元。被告本溪华明建筑工程有限公司辩称：被告是一个建筑施工企业，不具有房地产开发资质，也没有相关行政主管部门授予的房屋销售权利或房屋销售许可证，因此我公司并没有房屋售卖权利。且房屋售卖手续应是由实华房地产开发公司出具的购房意向书和其财务部出具的收据组成，而不是杨茂德私人所写的房屋买卖协议书。杨茂德所出具的房屋买卖协议书上所加盖的也并不是我公司的公章而是项目部印章，卖房所得的款项同样是由杨茂德本人签字收取，而并非是我公司所出具的正式财务收据。因此房屋买卖协议并不具备任何效力。被告杨茂德辩称：当时被告确实把房子卖给了原告，钱也收到了，公章也是项目部的公章，后来由于建筑工地缺钱又把房子卖给了别人才导致合同无法履行，对原告所述其他的并没有异议。经审理查明：本溪华明建筑工程有限公司和谐佳园项目部为甲方与原告姜华为乙方于2012年11月23日签订两份房屋买卖协议书，两份买卖协议书约定：1、甲方自愿将溪湖区和谐佳园D区6#2-4-10号、6#2-10-29号的在建房产出售给乙方，此房是甲方与本溪市实华房地产开发公司的联建抵顶工程款归甲方所有并有权出售；2、甲乙双方经协商以每平方米2400元的价格成交，在此房到期交工后，由甲方负责到实华公司办理正式经济适用房买卖手续；3、此房承办进户时所发生的费用由乙方支付。此房产的面积为约数，进户后以房产部门的确定面积为准，多出面积以成交价每平方米按房产处测量面积补齐，少面积由甲方退还乙方面积差价款；4、甲方承诺此房产分别于2013年5月31日以前交付给乙方；并约定如有争议可协商解决，协商不成到乙方所在地法院诉讼。两份协议甲方均由被告杨茂德签字并加盖本溪华明建筑工程有限公司和谐佳园项目部印章，注明此房款已收到。被告杨茂德在庭审中自认收到合同约定的购房款。因被告并没有按照协议约定为原告办理购房手续的变更，为此原告诉至本院，请求判令解除原、被告签订的溪湖区和谐佳园D区6-2-4-10号及6-2-10-29号房屋买卖协议；二被告连带赔偿原告购房款共计362768元及购房违约金108830.4元。另查，被告杨茂德挂靠被告本溪华明建筑工程有限公司，并以本溪华明建筑工程有限公司名义与辽宁实华（集团）房地产开发有限公司签订和谐佳园D区5#、6#、7#楼工程施工承包合同，合同约定该项工程款全部以房屋抵顶，统一由售楼处代售。被告本溪华明建筑工程有限公司因承建实华和谐佳园D区1-10#楼工程刻印本溪华明建筑工程有限公司和谐佳园项目部印章。上述事实，有房屋买卖协议书，和谐佳园D区5#、6#、7#楼工程施工承包合同，和谐佳园D567联建房源汇总说明，以及原、被告陈述等证据予以证实。本院认为：本案的争议焦点为如何确定房屋买卖协议的效力和合同责任主体。被告杨茂德挂靠在被告本溪华明建筑工程有限公司名下，以本溪华明建筑工程有限公司和谐佳园项目部与原告姜华签订的两份房屋买卖协议，因和谐佳园项目部并非独立民事主体且无独立财产，不属民法上的其它组织范畴，不具有民事法律行为能力，且签订房屋买卖协议已超出项目部职责范围，在被告本溪华明建筑工程有限公司事先没有授权、事后不予追认的情形下，本溪华明建筑工程有限公司和谐佳园项目部与原告姜华签订的两份房屋买卖协议均为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。?因挂靠施工经营的最终受益都是归于被告杨茂德，且被告杨茂德自认收到原告姜华支付的购房款，故被告杨茂德应对原告姜华承担责任，返还原告姜华已交付的购房款362768元；被告本溪华明建筑工程有限公司作为本溪华明建筑工程有限公司和谐佳园项目部的设立单位，应对项目部签订的合同承担相应的合同责任；原告姜华与并非独立民事主体的本溪华明建筑工程有限公司和谐佳园项目部签订房屋买卖协议存在过错，也应承担相应责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第五十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条、第五十四条之规定，判决如下：一、被告杨茂德于本判决生效后十日内返还原告姜华的购房款三十六万二千七百六十八元；二、被告本溪华明建筑工程有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带责任；三、驳回原告姜华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千三百七十元，减半收取四千一百八十五元，原告负担九百六十六元，被告杨茂德、被告本溪华明建筑工程有限公司共同负担三千二百一十九元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员 姜成杰二〇一六年一月二十一日书记员 朴喜连附：本案所适用法律条文、司法解释《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。 百度搜索“”