（2015）宝民三（民）初字第1904号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-06-14
案件名称
俞美萍与蔡运全房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
俞美萍,蔡运全
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第1904号原告俞美萍，女，1970年2月9日生，汉族，住上海市宝山区。被告蔡运全，男，1970年5月19日生，汉族，住上海市奉贤区。原告俞美萍诉被告蔡运全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告俞美萍，被告蔡运全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞美萍诉称，2013年8月1日，原被告签订《房屋租赁协议》，被告向原告承租上海市宝山区沪太支路XXX号内上下楼三间房屋，租金每月人民币1，600元，先付后用。被告已经付清2014年4月30日前的使用费，自2014年5月1日起的房屋使用费未再支付。因系争房屋是原告向上海乾中实业公司（以下简称“乾中公司”）承租，乾中公司已起诉，要求原告返还房屋并支付使用费。故原告起诉，要求被告返还承租的三间房屋，并支付自2014年5月1日起至被告实际返还房屋日止的使用费，按每月1，600元计算。被告蔡运全辩称，2012年与原告签订了租赁合同，当时向原告租赁的是一间房屋，期限至2017年7月30日。另外两间房屋是2013年原来的租客搬走后，被告转让下来的，当时还支付了相应的转让费。2013年8月1日，原被告重新签订了租赁合同，被告一共向原告租赁三间房屋，合同约定租赁期限至房屋拆迁为止。事实上，当时原告与乾中公司的合同即将到期，但原告从来没有与被告讲过，村里要断水断电，原告也没有通知被告。被告承租系争房屋是用于经营，被告的租客承租房屋要经营饭店，因为村里断水断电，造成饭店很大损失，这些损失都是被告一人承担的，也没有要原告赔偿。房屋出租给被告的时候很破旧，被告对房屋进行了装修，铺设了地砖，做了玻璃门，搭建阁楼，大约花费2、3万元。被告将系争房屋中的一间转租给陈玉兰经营棋牌室，签订了一年的租赁合同，合同早已到期，但被告还没有将押金退还给次承租人。被告曾到村里协商，希望能够赔偿损失，但村里说原告还没有与村里终止合同，让被告直接找原告。原告将系争房屋出租给被告，因房屋内没有水电，已对被告正常使用系争房屋造成影响，被告也无法向次承租人收取租金。2014年5月份刚刚停水的时候，被告的租客就搬走了，物品还没有搬走，原告丈夫就将楼上小房间门锁撬掉，让另外的人住进去，为此被告还打110报警，小房间事实上已经在原告的控制之下。2014年村里断水断电后，被告所有的租客都搬走了，只有楼下一间棋牌室还在经营，被告和陈玉兰只签订了一年的租赁合同，断水断电以后，陈玉兰也不再向被告支付租金。另外一间房屋的门可能被村里拆除了。2014年4月份原被告进行了结算，由于系争房屋断水断电，被告不可能再继续租赁房屋，被告已经和原告结清了相关费用，合同也终止履行。故不同意原告的诉讼请求，原告还应赔偿被告的装修损失。经审理查明，2012年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将沪太支路XXX号3#院东侧一间出租给乙方使用，租赁期限五年，自2012年8月1日至2017年7月30日。第一年租金为7，200元，分季支付，先付后用，每季支付租金1，800元。从2013年8月1日每月租金660元，直到2017年8月1号止。房屋装修及维修费均由乙方自行承担，甲方概不承担。如果甲方不能与上家续租甲方不赔偿乙方任何经济损失，原协议还是有效，继续跟房东交涉。乙方支付给甲方押金600元，合同到期后退还押金，水、电在租房期间水电费由乙方承担。乙方如需转租必须通过甲方书面同意。2013年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房协议》，主要约定，甲方把宝山区沪太支路XXX号内楼上楼下三间出租给乙方，在租赁期间，水电费由乙方按实际支付。付款方式为先付后用，房租三个月一付，计1，600整（押金600元）。租赁时间从2013年7月1日起算至房子拆迁为止，房租从2013年8月1日起算。在租赁期间，一切事情均由乙方负责承担，与甲方无关。甲乙双方无论在租赁期内，还是在租赁协议终止时，甲方一概不赔偿乙方的任何经济损失。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告使用。被告付清至2014年4月30日前的租金，之后的租金未再支付。2014年1月8日，乾中公司向原告发出通知，主要内容为：乾中公司与原告在2003年6月16日签订的租赁协议（位于沪太支路XXX号房屋及场地）至2013年6月30日到期，原告在2013年11月份支付到期后半年的使用费（即至2013年12月31日）。因原告一直占用承租的场地及房屋未搬离，还擅自搭建违章建筑，故乾中公司决定自2014年1月20日起采取停水停电措施。1月20日乾中公司采取了停电措施，之后未再恢复供电。后来乾中公司又断水，亦未再恢复供水。目前系争三间房屋中有一间房屋还再经营棋牌室业务，另外两间房屋空关，其中楼上一间房屋内还放置了物品。另查明，2003年6月16日，原告与乾中公司签订《租赁协议》，原告向乾中公司承租上海市宝山区沪太支路XXX号3#内房屋840平方米、场地900平方米，租金每年12万元，租期自2003年7月1日至2013年6月30日止。2013年11月19日，乾中公司与原告又签订《关于俞美萍租赁期满后的补充协议》，同意原告继续使用租赁场地至2013年12月，使用期满后，原告需立即归还该场地。原告需支付由此产生的占有使用费用，按原协议计收为6万元（2013年7月至2013年12月），其他费用一并收至2013年12月。使用期满后，原告应交还租赁物。期满后，因原告未按期搬离，乾中公司于2015年4月9日诉至本院，要求原告返还承租的房屋、场地，按每月1万元的标准支付2014年1月1日至返还房屋、场地之日的使用费。该案经审理后认定，原告与乾中公司签订的《租赁协议》约定租赁期限至2013年6月30日止，《关于俞美萍租赁期满后的补充协议》约定原告可继续使用至2013年12月。之后，双方未再签订新的租赁合同，原告租期已届满，应及时返还承租的房屋、场地。原告增加的固定添附，在合同到期后也应一并归还给乾中公司。原告占用租赁的房屋、场地至今，应当支付占用期间的使用费。乾中公司断水断电，对原告及次承租人造成一定影响，应酌情减少相应使用费。本院根据查明的案件事实，兼顾公平原则，酌情确定原告自2014年1月1日起，按每月8，000元的标准向乾中公司支付房屋、场地的使用费。后本院判决原告将承租的上海市宝山区沪太支路XXX号3#内房屋、场地返还给乾中公司，原告按每月8，000元的标准向乾中公司支付2014年1月1日至返还房屋、场地之日的使用费。案件判决后，原告不服该判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院依法审理后，俞美萍与乾中公司达成调解协议，主要内容：确认原告与乾中公司就宝山区沪太支路XXX号3#内房屋、场地的租赁关系终止；原告同意最迟于2016年3月31日前搬离上述房屋及场地，并返还乾中公司；原告向乾中公司支付自2014年1月1日起至实际搬离日止（最迟不应超过2016年3月31日）的占用费（标准为每月人民币6，000元）等等。审理中，原告表示，原告与乾中公司签订租赁协议时租赁场地、房屋的地址是沪太支路XXX号3#，现在地址已经变更为沪太支路XXX号，出租给被告的系争三间房屋是原告向乾中公司承租的房屋后又转租给被告的。2013年8月1日的合同中写明的三间房屋已经包含了2012年8月1日合同中的一间房屋，被告一共承租了三间房屋。2014年1月20日乾中公司断电后，原告丈夫购买了发电机发电给租户使用，后来租户也自己接了电。断水后，租客都自己到马路对面打水。2014年4月底，原被告就系争三间房屋的水电进行了结算，当时被告没有钱，被告就将押金600元抵扣了水电费，水电费已经结清，原告当时给被告出具了字条。但当时被告并没有说过房屋要交还给原告，被告还要继续对外出租。事实上，被告并未将三间房屋交还给原告，目前还有一间房屋是被告的次承租人在使用，在经营棋牌室。2014年5月份，被告还将底楼一间房屋出租给他人卖早点，还收了6，000元租金和押金。另外，被告承租系争房屋后，并未进行装修，房屋内原来是有装修的，被告称装修过应提供证据。被告陈述在2014年5月份原告丈夫让他人住到被告承租的楼上一间房屋中，不是事实。房屋出租给被告，房屋是由被告使用和控制，原告和丈夫没有撬过门锁，也没有让其他人住进去。被告表示，系争三间房屋中有一间还在经营棋牌室，楼上一间房屋内放置了原告其他租客的物品，另外一间房屋门已经被村里拆掉了。因为系争房屋断水断电，原告自己发电给次承租人使用，用电要经过原告的允许，原告不给被告用电，被告也无法使用系争房屋。被告将房屋出租给他人经营棋牌室，早已到期，因为房屋断水断电，次承租人也不向被告支付租金，而且每次支付租金，次承租人还要征得原告的同意。房屋实际都是由原告控制，被告现在都无法进去。2014年4月份因为房屋断水断电，无法使用，原被告进行了结算，费用都结清了，合同终止履行，当时房子就已经还给原告了，原告还写了字条，字条在原告处，被告无法提供。押金600元是否抵扣了水电费，被告记不清了。既然原告认为合同没有终止，押金不可能抵扣水电费。只有合同终止履行了，才涉及到押金问题。关于装修，因为时间比较长，现在无法提供相关的凭证。审理中，原告表示，原告将系争三间房屋出租给被告，被告又转租给他人，本案中只要求被告将三间房屋返还给原告，至于次承租人的迁让问题，要求由被告去处理。在本案中不要求追加次承租人参加诉讼。以上事实，有原告提供的租赁协议两份、租房协议、关于俞美萍租赁期满后的补充协议、（2015）宝民三（民）初字第676号民事判决书、（2015）沪二中民二（民）终字第1861号民事调解书，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原告与乾中公司签订的《租赁协议》约定的租赁期限至2013年6月30日，双方后续的补充协议约定原告可以继续使用房屋及场地至2013年12月，之后双方未再签订新的租赁合同，原告的租期已经届满。而原告与被告就系争三间房屋所订的《租房协议》约定的租赁期限自2013年7月1日起至房屋拆迁为止，故系争三间房屋的租赁合同自2014年1月1日至房屋拆迁为止的期间应属无效。合同无效后，被告理应从承租的三间房屋中搬离，将房屋交还给原告。依照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告称在系争房屋断水断电后，原告及其丈夫就撬门让他人占用了楼上的一间房屋，在2014年4月份，被告与原告进行结算时，双方当时就终止了租赁合同，费用都已结清，对此被告并未提供相应证据予以证明。而原告称，其与丈夫从未撬门让他人占用楼上的一间房屋，2014年4月份双方仅就水电费进行了结算，并未终止合同，被告也未将系争房屋交还给原告。因被告并未提供断电时楼上一间房屋已经原告及其丈夫允许被他人占用及房屋在结算时已交还给原告的相关证据，事实上，目前还有一间房屋被次承租人占用，经营棋牌室，故本院对被告上述的意见，不予采信。因被告实际占用系争房屋，其理应按照合同约定租金标准向原告支付使用费。被告称费用已与原告结清，对此被告亦未提供相应证据证明。由于系争房屋断水断电，对被告及次承租人实际使用系争房屋造成了影响，加之原告在租赁期限即将届满的情况下，又将系争房屋转租给被告，原告存在一定的过错，原告不应依据存在明显过错的无效合同而获取明显收益，故对被告应支付的使用费，本院酌情确定按每月800元的标准向原告支付。关于押金，原告表示已抵扣水电费，被告表示是否抵扣记不清了，押金双方是否已经处理完毕，本院实难查证，对于押金本院不作处理。如被告有证据证明押金并未抵扣水电费，可另行向原告主张返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告俞美萍与被告蔡运全就上海市宝山区沪太支路XXX号内楼上楼下三间房屋签订的《租房协议》自2014年1月1日起无效；二、被告蔡运全于本判决生效之日起十日内，从承租的上述房屋内迁出，将房屋交还给原告俞美萍；三、被告蔡运全于本判决生效之日起十日内，支付原告俞美萍自2014年5月1日起至被告蔡运全实际迁出上述房屋日止的使用费，按每月800元的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为180元，由被告蔡运全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 穆英慧二〇一六年一月二十一日书记员 朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，租赁期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。…… 来源：百度搜索“”