（2015）石民六终字第01012号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-04-19
案件名称
武玉芳与辛集市鑫苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武玉芳,辛集市鑫苑房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）石民六终字第01012号上诉人（原审原告）武玉芳。委托代理人魏瑞彪，河北美东律师事务所律师。上诉人（原审被告）辛集市鑫苑房地产开发有限公司，住所地辛集市方碑大街。法定代表人梁国申，该公司董事长。委托代理人王建立，河北新业律师事务所律师。委托代理人韩文静，河北新业律师事务所律师。上诉人武玉芳因与上诉人辛集市鑫苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省井陉县人民法院（2014）井民二初字第00272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2011年10月9日，原告武玉芳（合同“买受人”）与被告辛集市鑫苑房地产开发有限公司（合同“出卖人”）签订了《商品房买卖合同》，原告以305789元购买被告出卖的位于井陉县体育场西侧盛世华庭第5幢3单元302号商品房一套。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当于2012年9月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用；如遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的和非出卖人原因造成的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条关于逾期交房的违约责任约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告交付了全部房款。2013年8月16日，盛世华庭5#住宅楼经相关单位竣工验收合格，同意交付使用。2013年10月1日，原告与物业公司、开发公司及施工单位对所购房屋进行了查验，并签署了《盛世华庭业主验房表》。经过查验，原告对所购房屋质量提出了诸多意见。该验房表下方标注有：“……2、此表必须在领钥匙当天住户会同施工、开发公司、物业人员一同签署后，交回物业公司，否则不享受保修待遇，后果自负。……”2013年5月至8月底，井陉县商品街北起桥头南至幸福街断交施工，进行路面大修，2013年9月份恢复正常通行。庭审中，原告称被告于2014年4月10日才向其交付房屋，被告否认，原告未提交相应证据证实。上述事实，有双方当事人陈述，双方提交的《商品房买卖合同》，原告提交的交款发票，被告提交的验房表、建设工程竣工验收报告、证人证言等证据证实。原审认为，原、被告在自愿、平等的基础上签订了商品房买卖合同，双方即应按约履行，被告未能在约定2012年9月30日前将出卖房屋交付原告，理应按合同约定承担相应的违约责任。我国法律规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，原、被告对房屋的转移占有未作具体约定，故应按相关解释及习惯以“交钥匙”作为房屋交付使用的依据。原告称被告于2014年4月10日才向其交付房屋，但被告否认，原告也未提交充分证据证实其主张，虽被告提交的验房表为制式表格，但双方均按表格下方的标注说明对相应内容进行了填充，说明对该表格内容的确认，故“交钥匙”的时间应确定为2013年10月1日。违约期限自2012年10月1日起2013年9月30日止共计362天，原告已付房款305789元，计算违约金为305789元×万分之一×362天=11070元。井陉县商品街断交整修发生在2013年5月至8月底，而被告违约则发生在2012年9月30日，被告违约在先，故被告以该理由辩解免除部分逾期之责本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决在本判决生效后三日内，被告辛集市鑫苑房地产开发有限公司给付原告武玉芳违约金11070元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，减半收取113元，原告武玉芳负担40元，被告辛集市鑫苑房地产开发有限公司负担73元。武玉芳与辛集市鑫苑房地产开发有限公司均不服原审判决，向本院提出上诉。武玉芳上诉称：一、上诉人与被上诉人双方签订的购房合同第12条已经对房屋的交接做出了约定，双方就应该按照约定办理，不应该仅以双方“交钥匙”的时间作为房屋交付使用的依据。而且《验房表》中的“注释2”是事先印制在表下方的格式条款。该条款只是说明本表在多方同时签署时方有效，并且交回物业公司方可享受保修待遇，并不能保证房屋钥匙确实在当天已交付。被上诉人称《验房表》就是《交接表》明显是狡辩，没有法律依据。二、上诉人在《验房表》上所提出的房屋质量问题在未得到任何处理的前提下，于2014年3月底接到被上诉方电话通知，并按要求于4月10日交纳了被上诉方要求收取的“暖气接口费、天然气接口费、维修基金、契税、交易费”等各项费用合计23210元后，才领到了房屋钥匙。这也正符合了商品房交接过程中“交完钱给钥匙”的习惯，所以上诉方能够提供的“2014年4月10日交钥匙”的证据也只有这些交款收据。时至今日被上诉人都没有通知上诉人办理交接手续、签署交接单，更没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条的规定，被上诉人仍在违法，应当承担上诉人诉求的违约责任。综上，请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审；本案的诉讼费用由被上诉人承担。辛集市鑫苑房地产开发有限公司上诉称：2013年5月至8月底，井陉县商品街北起桥头南至幸福街之间的道路施工，直至2013年9月份该段道路才恢复正常通行，诉争房屋所在项目恰位于该施工路段，由于交通阻断且没有其他道路可供施工车辆通行，这一客观事实已经得到原审法院确认。道路施工是上诉人不能预见、不能控制和克服的原因，依据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。同时根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，非出卖人原因造成的逾期交付，出卖人可据实予以延期。因此，四个月的道路施工时间，不能计入违约期。然而，原审法院在对道路施工引起交通阻断、项目建设迟延等事实均予以认可的基础上，仍判决上诉人承担施工期间逾期交房的违约责任，法律适用明显错误。综上，请求依法撤销原判，改判上诉人向被上诉人支付违约金7308元；上诉费用由被上诉人负担。经审理，本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，买卖双方合同一经签订即应按合同履行各自的义务。上诉人武玉芳与上诉人辛集市鑫苑房地产开发有限公司签订房屋买卖合同后，武玉芳已按合同约定履行了自己的交付房屋款的义务，但上诉人辛集市鑫苑房地产开发有限公司并未按合同约定在2012年9月30日前交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。一审认定“交钥匙”为实际交房时间并无不妥，其违约期限自2012年10月1日至2013年9月30日共计362天，本院予以确认。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元由上诉人武玉芳负担226元，由上诉人辛集市鑫苑房地产开发有限公司负担226元。本判决为终审判决。审 判 长 张国俊审 判 员 赵增志代理审判员 李 莉二〇一六年一月二十一日书 记 员 于 璐 来源：百度“”