（2015）眉东民初字第3708号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-07-12
案件名称
王群英与眉山市鸿通房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
眉山市东坡区人民法院
所属地区
眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王群英,眉山市鸿通房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2015)眉东民初字第3708号原告：王群英。委托代理人：李锦海，系原告女婿。被告：眉山市鸿通房地产开发有限公司。法定代表人：王锋，总经理。委托代理人：蒋立胜，眉山市鸿通房地产开发有限公司员工。委托代理人：郑莉，眉山市鸿通房地产开发有限公司员工。原告王群英诉被告眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称：鸿通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，依法由审判员杨文俐适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王群英的特别授权委托代理人李锦海；被告鸿通公司特别授权委托代理人蒋立胜、郑莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王群英诉称:2014年12月18日原、被告签订关于安东路89号户号为1幢2单元27楼5号的《商品房买卖合同》（本合同中所指的买卖行为实际发生在2012年12月21日，后于2014年12月18日由原卖受人李锦海、雷东君更名为王群英）根据合同，被告应于2014年12月30日前向原告交房，原告在接到收房通知后，对房屋进行了实地检验，发现很多质量问题和交房手续不齐，经反应到眉山市住房和城乡建设局，经调查核实，被告在2015年2月3日之前未取得相关部门验收合格证明。虽被告在2015年2月3取得相关部门验收合格证明，但其水电未达到法定和合同约定交付标准。根据2015年2月3日，市建设局发出眉山市住房和城乡建设局《关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书》中明确指出“东湖春天”房地产开发项目暂不具备交房条件，提出房屋质量和未完工的部分进行整改。2015年2月9日，市消防支队发出眉山市公安消防支队《关于对东湖春天业主邓彬等五人申请书的回复》中指出，责令被告按图施工，将直接开在前室的内开入户防火门改为外开门。但被告未按合同约定的60日内完成整改，水电均未按标准到位，未对屋内进行电线安装，造成逾期交房。根据原告对被告在眉山市建设局的备案施工图纸比对中发现，被告交给原告的房屋与原告合同中的图纸方向不一致，而且根据合同规定，附件一的图纸应标方位，但实际合同附件一中和改造协议都未对房屋图纸方位进行标明，造成原告在买房时对房屋的朝向误判。另在图纸中发现，相邻的两入门洞都为90㎝，但原告实际入门洞尺寸为77㎝。根据本合同违约责任规定及相关法律规定被告应承担违约责任。诉讼请求判令被告支付逾期交房违约金20988元（349800元×0.0002×30天×10个月)；被告按照消防设计审核合格图纸对入户门进行改造（由现在的向内开启改为向外开启）；被告承担户型，入户门尺寸、房屋朝向和图纸不一致的责任，赔偿原告1万元损失；被告水电入户达到政府规定标准。被告鸿通公司辩称：被告在2014年12月8日取得《房屋面测绘报告》，2014年12月26日取得《工程竣工验收报告》，2014年12月29日取得《建设工程规划核实合格证》，并为住户办理了《房屋使用说明书》、《质量保证书》，房屋已经达到合同约定的交付条件。2014年12月20日，被告向原告发出《交房通知》，并于2014年12月26日在眉山日报登载《交房通知》，通知原告在2014年12月30日接收所购房屋，因此被告已经按照合同的约定，完全履行了合同义务，不构成违约，原告请求被告支付逾期交房违约金无任何事实和法律依据，请求法院予以驳回；原告提交的眉山市住房和城乡建设局《关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书》和眉山市公安消防支队《关于对东湖春天业主邓彬等五人申请书的回复》不能对抗平等民事主体享有合同自由权利，其无权改变原、被告约定的房屋交付条件、变更合同内容、增加被告的交房条件，不能作为证明被告不具备交房条件的判断依据。同时消防队回复中明确了需要整改的户型为1#、9#通向前室的入户防火门，而原告所在的房屋并非为通向前室的入户防火门的整改范围，其该项请求不成立；原告所主张的户型，入户门尺寸、朝向与图纸不一致请求1万元的赔偿。合同的户型图并未标注方位，其只起到对空间形状、结构户型的说明作用。没有注明方位，属双方的疏忽，在合同条款中缺少以补充条款的形式进行明确，而非单属出卖人的责任。被告按照规划图纸进行施工，并通过验收，并不存在违约情形。原告为此请求1万元的损失，不成立；被告按照双方签订的合同约定进行施工，达到约定的交付条件，水电已经按照约定进行安装，进行了竣工验收，符合法律规定，不存在任何违约情况。原告的该请求不应被支持。经审理查明：2012年12月21日，李锦海、雷东君与被告签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、《房屋改造协议》，李锦海、雷东君购买被告建设的位于眉山市东湖春天第1幢2单元27层5号房。2014年9月25日签订该《商品房买卖合同》备案合同时，李锦海、雷东君将房屋转为雷东君母亲的原告购买。合同主要约定：原告购买被告建设的东湖春天1幢2单元27层5号房，合计72.94㎡预售商品住房，总价349800元，一次性付款，2014年12月30日前交付商品房，交付时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》；商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘报告书；取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明；被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续。双方验收交接时被告应当出示约定的证明文件，被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担。验收交接后，应当签署商品房交接单。由于原告原因未能按期办理交接手续，原、被告同意按照自被告发出的书面入住通知规定的交房期限届满之日，视被告已经按照合同约定的交付房屋。该房屋的损坏，灭失的风险转由原告承担，与房屋有关的物业服务费等亦归原告承担。原告委托被告代交专项维修资金、契税、办理房屋产权证、国有土地使用证的费用；被告应当在2015年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；市政基础设施达到条件；提供《住宅工程质量分户验收表》；逾期交房60日，被告支付原告移交付房款万分之二的违约金；附件一：房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）。但图纸上未标明方位，标注为偶数层，入户门内开。之前原、被告签订的《补充协议》，协议第三条约定：被告承诺并保证，原告所购房屋的结构板、花池、飘窗、露台等不计价面积空间和阳台计半价面积空间，已通过政府主管部门审核批准并备案，系合法专属空间，买卖人享有该区域的实际使用权。所有建筑面积以外的前述使用面积，被告今后不得以任何方式收取任何房款（房屋实测建筑面积与合同约定建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定办理）。被告同时保证所有前述使用面积建筑的安全和质量、原告的独立实际使用权，否则由被告承担全部责任。在该《补充协议》的基础上，原告与眉山市鸿通春天装饰工程有限公司（以下简称：鸿通装饰公司）签订《房屋改造协议》，协议主要约定：鸿通装饰公司对原告所购房屋进行局部改造施工；改造费15000元；鸿通装饰公司保证将该房屋改造成如附图所示（5、6号房户型），入户门设计为内开。鸿通装饰公司向原告出具了15000元费用收据，收据的收款方式载明：“现金（赠送）”。合同签订后，原告按合同约定交付了349800元房款。2014年12月16日，东湖春天花园商住小区1楼竣工验收，同时办理了《房屋使用说明书》《质量保证书》，其建设工程消防验收合格。2014年12月20日，被告向原告发出《交房通知》后在同月26日在眉山日报登载《交房通知》，通知原告于2014年12月30日交房。原告认为被告不具备交房条件，拒绝收房。2014年12月31日，原告等业主到眉山市住房和城乡建设局（以下简称：住建局）、眉山市公安消防支队（以下简称：消防队）递交情况反应。2015年2月3日，住建局向原告等出具告知书，答复:“一、调查核实情况（一）“东湖春天”房地产开发项目符合规划，按图施工。（二）“东湖春天”房地产开发项目商品房买卖合同真实合法有效。（三）“东湖春天”房地产开发项目虽经消防部分验收，但至今未取得消防合格备案手续。（四）图纸范围内的水、电工程入户，部分未完全实施到位。（五）根据房屋竣工验收交付使用的相关法律、法规规定，东湖春天”房地产开发项目暂不具备交房条件。二、处理意见（一）因“东湖春天”房地产开发项目尚未取得消防主管部门合格备案手续，暂不具备相关法律、法规所规定的交房使用条件。责成开发公司尽快与消防部门衔接，整改完善，取得竣工验收备案手续。（二）根据眉山城区房地产开发实际情况，为避免二次装修浪费，入户水管、电线，按施工图和购房合同约定执行。需由开发公司建设完成的，由开发公司在征得业主同意的前提下，可由购房业主自行完善。所需费用由开发公司与购房业主自行协商解决。如购房业主不同意自行完善，则由开发公司按照施工图纸和合同约定组织完善。（三）逾期交房产生的违约责任，由双方按照商品房买卖合同的约定办理。（四）责成开发公司对业主代表所提出的问题，高度重视，积极协调解决，妥善化解矛盾。（五）工程需整改完善的项目，由市质安站负责督促开发公司尽快组织完善。2015年2月9日消防队回复：“一、鸿通房地产开发有限公司建设的东湖春天1、9、10号楼经资料审查、现场抽样检查和功能测试，已综合评定该工程消防验收合格。二、鸿通房地产开发有限公司在东湖春天1、9号楼通向前室的入户防火门施工中发现相邻的2扇入户门均向外开启时会发生碰撞现象，该公司擅自将一扇入户门改为了内向开启，《建设工程验收评定规则》(GA836-2009)对入户防火门的开启方向没有列入现场抽样检查及功能测试内容，我支队消防设计审核合格的图纸为向外开启。经调查了解后，我支队责令鸿通房地产开发有限公司改正，鸿通房地产开发有限公司已向我支队递交了相关情况说明，将严格按照国家规范相关要求并综合考虑业主需要进行整改。庭审中原告提交竣工图复印件证明，原告购买的5号房与相邻的6号的户门尺寸为90公分。并提交照片，证明其实际丈量的户门尺寸为77公分。被告持图纸应加盖部门公章，如图纸是真实的，其显示，原告房屋所在的入户防火门无相邻入户防火门，为独立内开入户防火门，故原告指的入户防火门不属于消防队提出的整改入户防火门范畴。对照片持证据三性的异议。。以上事实，有身份证复印件、商品房买卖合同、补充协议、改造协议、建设工程规划核实合格证、建设工程消防验收意见书、工程竣工验收报告、商品房使用说明、商品房质量保证书、房屋面积测绘报告、交房公告登载报、信访事项告知书、申请回复、竣工图纸及双方当事人的当庭陈述予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面履行合同约定的权利、义务。被告在商品房竣工验收后，依照合同约定时间通知被告收房，证明被告建设的商品房已达到合法的质量标准，具备合同约定的交房条件，其通知原告收房具备法律效力。原告在此基础上提出拒绝收房的事由，不能对抗合同约定交房条件已成立的效力。按合同约定，被告完成了约定的交房义务，原告拒绝收房的法律后果应由其自行负担。由此，原告请求被告承担逾期交房的损失不成立。原告主张套型与图纸不一致、入户门内开、水电不到位、入户门尺寸存偏差的问题。经查明，原、被告签订合同的附图显示，房屋平面图为偶数层房屋的总套型图，未标明方位。双方未按合同约定标明方位，系原、被告的共同责任所致，原、被告各自承担相应的责任。在此基础上被告按规划建设图进行建设，将竣工验收合格的房屋交付原告，合法有效。原告对入户门的请求，未明确是入户防火门还是其房屋的入户门，但无论哪一种门，从合同约定和消防队的回复均证明，入户门双方约定为内开，原告必经的入户防火门不属两门存在相碰撞需整改范畴。何况入户防火门内开还是外开，原告均无有效证据证明内开必然构成房屋消防质量不合格。故原告在此基础上要求被告将入户门改为内开无事实和法律依据。被告交付的房屋经竣工验收，证明其水电已验收合格，原告提交自拍照片证明水电不合格，其提交的照片缺乏证据效力，不能有效证明原告主张水电不合格事实的成立。同样，原告提交自拍照片证明清水门洞的尺寸与图纸标注的尺寸存误差，其提交的照片缺乏证据效力，不能证明其主张的成立。何况，被告交付原告的竣工验收房屋，安装了入户防盗门。综上，原告的诉讼请求均不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定判决如下：驳回原告王群英的诉讼请求。案件受理费331元，由原告王群英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员 杨文俐二〇一六年一月二十一日书记员 吴青青 来源：百度“”