（2015）杭拱执异字第62号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-03-08
案件名称
方友良与叶夏明、邵玉红申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
方友良,叶夏明,邵玉红
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零二十七条
全文
杭州市拱墅区人民法院执 行 裁 定 书（2015）杭拱执异字第62号异议人方友良（申请执行人），男，1963年3月10日生，汉族，住山东省潍坊市奎文区新华路*号*号楼*单元***室。被执行人叶夏明。被执行人邵玉红。案外人于波。案外人徐革新。本院在执行方友良与叶夏明、邵玉红民间借贷纠纷一案中，方友良因不服本院决定带租拍卖叶夏明名下位于杭州市拱墅区和睦院18幢B区1303室房产的执行措施，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，本案现已审查终结。异议人方友良称：叶夏明与于波的房屋租赁合同是附条件的租赁合同关系，即只有当叶夏明在2012年2月27日没有归还于波借款时租赁合同才生效，而我与叶夏明的房产抵押时间在2011年9月1日，故上述租赁不得对抗房屋抵押。另该房屋为非住宅房，从2008年7月26日起抵押给光大银行杭州武林支行，2010年7月29日抵押给杭州市拱墅区泰丰小额贷款有限公司，2010年9月28抵押给工商银行高新支行，2011年9月1日二抵抵押给我，可见该房产一直处于抵押状态下，且叶夏明在抵押时都明确了该房产无租赁。我在借款时还去看过抵押房产，当时抵押房产确实是空置的。另外徐革新与于波的租赁合同取决于叶夏明与于波的租赁合同，因叶夏明与于波的租赁合同无效，故徐革新与于波的租赁合同也无效。据此，请法院依法将叶夏明名下的抵押房产腾空拍卖，以抵偿欠我行的债务。本院查明，方友良与叶夏明、邵玉红民间借贷纠纷一案，我院于2013年10月28日作出（2013）杭拱商初字第211号民事判决书：一、被告叶夏明、邵玉红于本判决生效之日起十日内归还原告方友良借款本金800000元。二、被告叶夏明、邵玉红于本判决生效之日起十日内支付原告方友良借款期内利息309066.67元，并支付自2012年12月31日起至本生效判决确定的履行日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。三、原告方友良对位于杭州市和睦院18幢B区1303室房产在担保清偿中国工商银行股份有限公司杭州高新支行债务后的剩余价值内，在上述第一项、第二项金额范围内有权对该房产（该房产的房产证号为杭房他证字第××号）以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、驳回原告方友良的其余诉讼请求。如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14922元，公告费650元，合计15572元，由被告叶夏明、邵玉红负担。该民事判决书已发生法律效力。本案民事判决书生效后，因被执行人未履行还款，方友良向本院申请执行，执行中本院依法查封了叶夏明名下的位于杭州市拱墅区和睦院18幢B区1303室房产。并于2015年9月1日作出（2014）杭拱执民字第902-2号执行裁定书：拍卖被执行人叶夏明所有的杭州市拱墅区和睦院18幢B区1303室房屋。并对该房产委托富阳广成房地产评估有限公司进行了评估，因评估报告对该房产进行了租赁情况下的价值评估，故方友良向本院提出执行异议。另查明，本院在执行中提取了徐革新提供的其与于波于2013年8月29日签订的租赁协议一份，协议约定租赁房屋位于杭州市拱墅区和睦院18幢B区1303室，期限二年，每月房屋租金4000元；叶夏明出具的借条一份：“今2010年2月28日本人叶夏明因资金紧张到于波处借到人民币壹佰万元，借期为两年，与2012年2月27日前还清。经协商将本人名下拱墅区和睦院18幢B区1303室出租给于波使用，若逾期未还则按另签的租房协议执行，则按每年五万元整计算，租期为20年。另本人愿赔偿给于波一次性违约金贰拾万元整，利息则按银行利率4倍计给于波至还清为止。”证明叶夏明与于波之间存在房屋租赁的约定；叶夏明的收条一份，证明叶夏明收到于波人民币壹佰万元；租赁合同一份，合同内容为：租赁房产位于杭州市拱墅区和睦院18幢B区1303室，租赁期限为20年，从2010年3月1日起，至2030年2月28日止，约定租金每年50000元，支付方式为一次性支付人民币1000000元。但该租赁合同只填写了出租方叶夏明、邵玉红及两人的签名，未填写承租人的信息，也没有承租人的签名。经向该房产的物业管理公司了解，该房产自2012年12月1日至今欠缴物业费2055.80元，自2011年9月1日至今欠缴能耗费3384.2元，没有该房屋出租的登记信息。目前该房屋由徐革新一家居住。本院认为，本案方友良与叶夏明签订的个人借款抵押合同合法有效且经本院判决确认，叶夏明在办理涉案房产的抵押登记时也已明确表示该房产未出租，叶夏明与于波基于借款关系形成的房屋租赁约定，分为借款期内及借款到期日未履行还款另行签订租赁合同，故因到期未还款形成的租赁协议为2012年2月27日，晚于叶夏明将该房屋抵押给方友良的2011年9月1日，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，该约定不得对抗该房产上设定的抵押权，另徐革新也未提供有效的叶夏明与于波另行签订的房屋租赁合同，根据徐革新提供的其与于波签订的房屋租赁合同即未征得叶夏明的同意，更未征得方友良的同意，且租赁到期日为2013年8月29日，已期满，故不予保护。终上所述，方友良提出的执行异议符合法律规定，本院在执行叶夏明名下的位于杭州市拱墅区和睦院18幢B区1303室房产时，应涤除该房产上的租赁关系。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二十七条的规定，裁定如下：涤除叶夏明名下的位于杭州市拱墅区和睦院18幢B区1303室房产上的租赁权后进行拍卖。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向杭州市拱墅区人民法院提起诉讼。审判长 刘 琰审判员 徐寒平审判员 方 勇二〇一六年一月二十一日书记员 厉素丹 百度搜索“”