（2015）酒肃民一初字第844号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-08-05

案件名称

酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司与张兴华租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

酒泉市肃州区人民法院

所属地区

酒泉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司,张兴华

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零八条，第一百二十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

甘肃省酒泉市肃州区人民法院民 事 判 决 书（2015）酒肃民一初字第844号原告（反诉被告）酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司。法定代表人周浩义，该公司董事长。委托代理人蔺春，甘肃河西律师事务所律师。委托代理人茹丽芳，该公司行政部经理。被告（反诉原告）张兴华，女，汉族，生于1969年10月15日。委托代理人马伟玉，甘肃玉关律师事务所律师。委托代理人易启河，甘肃玉关律师事务所律师。原告（反诉被告）酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司（以下简称西部天地购物中心）与被告（反诉原告）张兴华租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2015年3月19日作出（2014）酒肃民二初字第373号民事判决，宣判后原告西部天地购物中心不服，提起上诉，酒泉市中级人民法院于2015年7月10日作出（2015）酒民一终字第247号民事裁定，撤销（2014）酒肃民二初字第373号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西部天地购物中心委托代理人蔺春、茹丽芳，被告（反诉原告）张兴华的委托代理人马伟玉、易启河到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年2月15日，原告与被告分别就经营“声雨竹”和“敦奴”服装签订《经营合同书》，约定：原告为被告提供经营场所，并为被告提供10万元装修款，被告应当按时支付租金。后被告装修成本增加，原告与被告又达成《补充协议》，约定：原告又在原有10万元装修款的基础上，再增加装修款20万元，以减少被告的经营风险。在经营期间，被告不得提前退场，否则应当将原告前期投资给被告的装修款以违约金的形式予以返还，以弥补原告的损失。但被告在2014年4月18日未经原告同意，私自退场，经原告多次发函交涉，要求支付拖欠租金及违约金，被告置之不理，现诉至法院，请求判令被告支付所欠房租、电费、代扣税金合计128523.15元，支付违约金30万元及涉诉费用。被告辩称，被告与原告签订“声雨竹”和“敦奴”服装的《经营合同书》后，依约缴纳各项费用，且按照原告的要求正常营业。因原告经营策略问题以及与他人纠纷，导致被告提供的场所长期遭受他人围堵、封门、拉条幅等事件，甚至一度威胁到被告及员工的人身安全，导致被告长期无法经营，经营业绩一度为零，商业信誉及客流量一落千丈，正当被告残喘经营时，原告却以被告撤柜，无故将被告货物扣押，致使被告经营陷入困境，现合同目的无法实现，其过错在原告，应依法驳回原告的诉请，同时提起反诉，请求依法解除涉案合同，赔偿被扣押的服装价款124142元，赔偿被告装修费用448204.36元，押金20000元及涉诉费用。原告针对被告的反诉请求辩称，被告的反诉请求没有事实及法律依据，解除合同等事宜应由相应的事实予以证明，装修费用损失是因被告提前离场造成的，应驳回被告的反诉请求。经审理查明，2012年2月15日，原、被告就经营“声雨竹”、“敦奴”服装签订《经营合同书》，约定：“甲方（原告）酒泉时代购物中心为乙方（被告）提供120㎡以上经营场所，经营“声雨竹”、“敦奴”服装，租金收取：2012年2月15日至2013年8月15日零租金；2013年8月16日至12月31日租金50元／㎡；2013年12月31日至2014年12月31日租金55元／㎡；租金交纳方式：每月从货款中扣除；乙方应向甲方缴纳10000元的定金，乙方若在履约期间有违约行为，甲方有权扣除合同定金。同时约定，甲方为乙方提供10万元装修款，任何一方违约将向守约方赔偿10万元”，合同还对其他事项作了约定。后就“敦奴”店面装修成本增加，原、被告于2012年4月20日又签订《补充协议》，约定：“原告在原有10万元装修款的基础上，再增加装修款20万元，以减少被告的经营风险。在经营期间，被告不得提前退场，否则应当将原告前期投资给被告的装修款30万元以违约金的形式予以返还，以弥补原告的损失”。合同签订后，原、被告按约履行合同。2013年9月，原告所属的酒泉时代购物中心因权属、门店买卖等纠纷，造成部分群众围堵、封门、拉条幅，阻碍商场经营的状况时有发生，致使商户无法正常经营,业绩下降。2014年4月18日，被告将经营的“敦奴”服装店货物清空，仅在“声雨竹”服装店内留存了一部分货物，原告认为被告的行为系提前撤场，于2014年5月6日邀请酒泉市诚信公证处对“敦奴”、“声雨竹”提前撤场情况予以公证，同时对被告“声雨竹”服装店内的服装数量及其他附属物品进行了清点，公证书保全证据物品清单载明：服装167件，展柜两组，单人、双人沙发各一套，椅子两把，茶几两个，衣架十九组，盆花8盆（大盆6盆、小盆2盆），模特两个，衣撑160个。同时原告向法庭提供了2014年4月19日—30日、5月1日—8日向被告开办的酒泉德惠商贸有限公司送达歇业造成后果的函件及2014年5月10日、5月14日、5月19日发给张兴华该函的快递，但没有提供被告收到该函的相关凭证。庭审中，被告要求对“敦奴”、“声雨竹”装修残值进行司法鉴定，我院委托酒泉市价格认证中心对“敦奴”、“声雨竹”装修残值进行司法鉴定，经鉴定“敦奴”残值为164829元，“声雨竹”残值为179544元，被告支付鉴定费5000元。原告对该结论提出书面异议，但在规定期限内没有提出重新复核的要求。另查明，双方签订合同后，原告为了招商需要，承诺给被告“敦奴”店装修款补贴30万元，“声雨竹”店装修补贴10万。约定一方违约装修补贴将以违约金的形式赔偿对方30万元、10万元，而“敦奴”、“声雨竹”两店按照厂家要求装修，被告举证装修费用共计748204.36元，其中40万元系原告补贴，348204.36元系被告自筹，并提供“声雨竹”酒泉时代商场店装修价目表及2011年敦奴品牌道具工程预算单为据，但未向法庭提供具体的相关票据。再查明，被告经营的“敦奴”、“声雨竹”店面现已被原告出租给他人经营使用。以上事实，由《经营合同书》、补充合同、经营管理公约、物业管理服务规约、装修款40万元的付款凭证、情况说明、租金及物业减免报告、督促函、公证书、定金收据、装修工程预算单、供应商结算单、照片、视听资料及开庭笔录予证实。本院认为，原、被告签订的两份《经营合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。合同一经签订，原、被告双方就应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告在2012年2月15日签订的“声雨竹”、“敦奴”的二份《经营合同书》，期限至2014年12月31日。2012年合同签订初期，双方均能够按照合同约定履行各自的义务。2013年9月，由于原告经营的酒泉时代购物中心与合作方发生权属纠纷以及门店出售后不能及时办理产权手续等诸多原因，造成前期购买门店的人员围堵商场大门、挂横幅等行为，阻碍商场正常经营的状况时有发生，致使商户正常经营受到影响，业绩下降。2014年4月18日，被告在未告知原告的情况下，将“敦奴”服装店内的服装等全部清空，“声雨竹”店内留存了167件服装及其他附属物品。原告发现该状况后，没有积极与被告协商，反而采取过激行为，查扣被告留存在“声雨竹”店内的全部商品，致使矛盾激化，导致合同无法继续履行，双方均存在过错，应各自承担相应的过错责任。合同应于2014年5月6日解除。原告要求被告支付所欠房租、电费、代扣税金共计128523.15元的请求，经查，根据被告在营业期间全部的营业款首先进入原告账户，原告在次月10日前再扣除各项费用后才将剩余营业款汇入被告账户，故原告提供的相关证据不能证明被告拖欠上述款项的事实，故对原告的该项请求，本院不予支持。原告要求被告支付违约金30万元的请求，经查，原告为了招商、减少被告的经营风险，在签订两份合同时承诺支付装修款计40万元（其中“声雨竹”10万元、“敦奴”30万元），该行为是附条件的，其目的是约束被告不能随意撤场。本案中，被告在未征得原告同意的情况下，擅自将“敦奴”门店内的货物全部清空，系私自撤场行为，构成违约，应该按照合同约定赔偿原告违约金30万元，原告在被告经营的“声雨竹”门店内货物仍然陈列的情况下就盲目认定被告私自撤场，将被告服装店内167件服装及附属物品查扣，致使被告无法继续经营，此举亦构成违约，应按照合同约定赔偿被告违约金10万元，原、被告应承担的违约金相互抵顶，加之造成被告撤场的因素中原告亦有不可推卸的责任，故应减轻被告的违约责任，故被告应支付原告违约金20万元的70%，即14万元。原告扣押被告“声雨竹”的167件服装及附属物品应如数退还被告。被告反诉要求原告承担装修费用448204.36元的请求，经查，“声雨竹”、“敦奴”两个门店总计装修费用748204.36元，扣除原告支付的装修款400000元，剩余装修款348204.36元，被告称由其投入,但未向法庭提供投入装修成本的具体票据。现原告已将原“敦奴”“声雨竹”服装店重新租赁给他人使用以及原告存在的过错，原告应将“敦奴”服装店的残值适当补偿给被告，即“敦奴”服装店残值164829元的20%，原告应补偿被告装修费32965.8元。“声雨竹”服装残值179544元的40%，即71817.6元。故被告应补偿原告装修费104783.4元。被告提出退还收取合同押金20000元的请求，因“敦奴”是被告擅自将货物清空，私自撤场，构成违约，该押金10000元不予退还。对“声雨竹”的押金10000元。因店内的货物仍在陈列的情况下，原告将店内的服装及附属物查扣，构成违约，原告应退还被告押金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张兴华赔偿原告（反诉被告）酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司违约金140000元；二、原告（反诉被告）酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司退还被告（反诉原告）张兴华合同押金10000元；三、原告（反诉被告）酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司返还被告（反诉原告）张兴华“声雨竹”门店内服装167件及附属物品（详见后附清单）；四、原告（反诉被告）酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司赔偿被告（反诉原告）门店装修费合计104783.4元；五、驳回原告（反诉被告）酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）张兴华的其他诉讼请求以上二、三、四、项，限本判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7730元、反诉费4860元、鉴定费5000元，合计17590元，由原告（反诉被告）酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司承担7590元，被告（反诉原告）张兴华承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审　判　长　　付晓英人民陪审员　　王向东人民陪审员　　杨月玲二〇一六年一月二十一日书　记　员　　郭晓丹 微信公众号“”