（2015）榕民终字第5210号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-03-31
案件名称
姚建生与福建嘉业房地产有限公司、章锦意等确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚建生,福建嘉业房地产有限公司,章锦意,兰述娟
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第5210号上诉人（原审原告）姚建生，男，1958年5月10日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人陈明铭，国浩律师（福州）事务所律师。被上诉人（原审被告）福建嘉业房地产有限公司，住所地福州市道山路199号。法定代表人周伟程，该公司总经理。被上诉人（原审被告）章锦意，男，1955年4月7日出生，汉族，住福州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）兰述娟，女，1955年5月3日出生，汉族，住福州市鼓楼区。俩被上诉人共同委托代理人黄珠英，北京地平线（福州）律师事务所律师。上诉人姚建生因与被上诉人福建嘉业房地产有限公司（以下简称嘉业公司）、章锦意、兰述娟确认合同无效纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第4847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：原告称其于2004年11月29日与被告嘉业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向该司购买坐落于道山路199号乌山嘉苑A#楼××单元（现为道山路117号乌山嘉苑A#楼××单元）的房产，于签订合同时付定金50000元，余款待房地产交易中心鉴证后付清全款；出卖人应当在2005年4月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；自合同生效之日起30天内，由嘉业公司向福州市房地产管理局申请登记备案。合同签订后，原告于当日支付购房定金50000元，并由被告嘉业公司出具收款收据。上述合同未经房管部门登记备案。2005年4月30日上述房屋未经验收，原告已接收了所购房屋。同年7月9日，原告将上述房屋转让给王建铭。2005年12月27日，被告章锦意、兰述娟向嘉业公司购买座落于福州市鼓楼区安泰街道道山路117号（原道山路199号）乌山嘉苑A#楼××单元（原房号6B）房产，双方签订了《商品房买卖合同》之后，其向被告嘉业公司支付了购房款，被告嘉业公司将合同提交福州市房地产交易登记中心登记备案。2012年4月28日，被告章锦意、兰述娟取得产权证，产权证号：榕房权证R字第12146**号。原审法院认为：被告章锦意、兰述娟于2005年12月27日与被告嘉业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并经福州市房地产交易登记中心备案，具有对外公示效力，原告亦无证据证明被告章锦意、兰述娟、嘉业公司恶意串通损害其利益。被告章锦意、兰述娟支付了购房款，并办理了产权证，该产权证具有物权效力。故原告的诉讼请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。被告嘉业公司经原审法院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃诉讼权利原审法院依法缺席判决。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据得若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告姚建生的诉讼请求。一审宣判后，原审原告姚建生不服，向本院提起上诉。上诉人姚建生上诉称：一、上诉人签订合同在先，并且已实际使用房屋长达近十年。上诉人于2004年11月29日与被上诉人嘉业公司签订《商品房买卖合同》，约定上诉人向被上诉人嘉业公司购买讼争房产，购房款采取分期支付，于签订合同时付定金伍万元，余款待房地产交易中心鉴证后付清全款。合同签订后，上诉人于当日支付购房定金伍万元，并由被上诉人嘉业公司出具收款收据，上诉人已履行合同义务。2005年4月30日交房期限到期，上诉人了解得知因被上诉人嘉业公司拖欠建筑公司工程款导致房屋无法按时交付，但即使如此仍有部分业主已经实际接收房屋并入住。在此情况下，上诉人为了减少损失不得已接收了所购房屋。2005年7月9日，上诉人与第三人王建铭签订《协议书》，将讼争房屋转让给第三人王建铭，双方办理了房屋及转让款的交接手续，第三人王建铭实际居住至今已近十年。但原审法院却未对上诉人接收房屋及第三人王建铭实际居住使用房屋的事实作出认定，认定事实错误。二、原审法院未对被上诉人章锦意、兰述娟与嘉业公司恶意串通签订《商品房买卖合同》，损害上诉人合法权益的事实作出正确认定。由于讼争房屋因拖欠工程款等原因无法交付，经类似上诉人的购房者的不断反应，2005年3月左右，市建委对包括本案讼争房屋在内的23套房产开始协调处理房屋备案登记事宜。但市建委却在没有通知上诉人，也没有对上诉人已签订的购房合同作出善后处理的情况下，于2005年12月27日指使被上诉人嘉业公司与被上诉人章锦意、兰述娟签订了第二份《商品房买卖合同》。而被上诉人章锦意、兰述娟在签订购房合同时，房屋已经是现房且第三人王建铭已实际入住，但被上诉人章锦意、兰述娟在明知房屋已由他人实际居住使用的情况下却仍然签订购房合同，其签订购房合同的初衷明显不是善意。也正是因为如此，被上诉人章锦意、兰述娟在合同签订后一直未对第三人王建铭居住使用房屋的行为提出异议。现被上诉人章锦意、兰述娟却突然取得所有权证并要求第三人王建铭搬离已居住近十年的房屋。被上诉人章锦意、兰述娟与被上诉人嘉业公司签订《商品房买卖合同》明显系恶意串通，严重损害上诉人在先的合法权益。但原审法院却未对如此明显、重要的事实作出正确认定。由于原审法院未能正确认定事实，导致其适用法律错误，并作出错误判决。三、原审法院在其驳回起诉的裁定被撤销，并指令其对本案进行审理后，并未组织双方开庭对案件进行审理而径行作出判决，审理程序严重违法。四、上诉人在原审时提交《调查取证申请书》，申请人民法院调取与本案有直接关联但上诉人无法取得的重要证据，但原审法院并未予以调取，违反法定程序。综上，上诉请求：请求二审法院依法撤销福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第4847号《民事判决书》，并改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人福建嘉业房地产有限公司未作答辩。被上诉人章锦意、兰述娟答辩称：一、俩答辩人与嘉业公司之间的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，不存在恶意串通、合同无效之情形。首先，2005年12月27日，俩答辩人向嘉业公司购买位于福州市鼓楼区安泰街道道山路117号（原道山路199号）乌山嘉苑A#楼5B单元（原房号6B）房产，并签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，俩答辩人向嘉业公司支付了80%的购房款即人民币300960元，嘉业公司将合同提交福州市房地产交易登记中心登记备案。之后俩答辩人按照合同约定付清余下的购房款，至此俩答辩人已按合同约定履行义务，故俩答辩人与嘉业公司之间的《商品房买卖合同》依法成立合法有效。其次，根据嘉业公司的《公告》可知，2005年5月讼争房屋尚未出售，嘉业公司还在发布出售公告。俩答辩人根本不知道讼争房屋已在2004年出售给他人的情况。且俩答辩人以合理对价购买房屋，不存在任何过错。上诉人认为俩答辩人与嘉业公司恶意串通签订《商品房买卖合同》，但未提供任何切实有效的证据加以主张，上诉人应承担举证不能的后果。第三，俩答辩人与嘉业公司之间的《商品房买卖合同》经福州市房地产交易登记中心登记备案，具有对抗第三人的法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。结合本案，俩答辩人与嘉业公司签订《商品房买卖合同》后，嘉业公司将合同提交福州市房地产交易登记中心登记备案。根据前述规定，俩答辩人与嘉业公司之间的《商品房买卖合同》经登记备案，具有物权效力，可以对抗任何第三人。即使上诉人的《商品房买卖合同》（2004.11.29）有效，也因该合同未经登记备案，不具有物权效力，不能对抗他人。第四，俩答辩人已取得讼争房屋的所有权证，讼争房屋归俩答辩人所有。《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此规定，房屋的所有权以登记为准。本案中，2012年4月28日俩答辩人已取得讼争房屋所有权证，俩答辩人系讼争房屋的所有权人，对讼争房屋享有占有、收益、处分等完整的权利。上诉人以及案外人王建铭非法占有俩答辩人的房屋，已侵犯了俩答辩人的合法权益。综上，俩答辩人与嘉业公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，并经福州市房地产交易登记中心登记备案具有对抗第三人的法律效力。现俩答辩人已取得诉讼房屋的所有权证，系房屋的所有权人，上诉人以及案外人王建铭非法占有俩答辩人的房屋，已侵犯了俩答辩人的合法权益，上诉人应敦促王建铭立即搬离。二、上诉人的《商品房买卖合同》是其与浦口建筑公司李良祖私自签订，不具有法律效力。上诉人无权对俩答辩人提起确认合同无效。首先，从上诉人所提供的《商品房买卖合同》（2004.11.29）签章处可以看出，合同上所加盖的公章与嘉业公司在福州市房地产管理部门备案的公章不一致，并非嘉业公司的印章，无法证明该《商品房买卖合同》是与嘉业公司签订的。其次，根据福州市政府《关于协调乌山嘉苑项目有关问题的会议纪要》可知，浦口建筑公司李良祖工程部曾私自将乌山嘉苑房屋38套，每套收取2-40万不等的定金。李良祖并非嘉业公司的员工，也没有嘉业公司的授权，其无权销售房屋。从上诉人的《商品房买卖合同》上可知，上诉人是从是李良祖手上购买的房屋。《商品房买卖合同》上注明委托代理人李良祖，李良祖在合同签章处签章，且合同上嘉业公司的印章也非嘉业公司的公章；上诉人提供的《收款收据》上也有李良祖的签章，可见上诉人是将购房定金交付给李良祖，而非嘉业公司。结合福州市政府会议确认的事实可以看出，上诉人的《商品房买卖合同》是与李良祖私下签订的。不是与嘉业公司签订的，该合同不具有法律效力。所以，上诉人无权依无效的合同向俩答辩人主张权利。第三，上诉人提供的《商品房买卖合同》（2004.11.29）上可以看出房屋的房号、面积、价格等均进行了涂改。合同存在伪造、变造的嫌疑。无法证明上诉人所购买的房屋与俩答辩人所购买的房屋系同一套。三、上诉人声称嘉业公司于2005年向其交付讼争房屋不是事实。根据福州市建设局《关于“乌山嘉苑”情况反馈》，乌山嘉苑A楼主体工程于2005年完工，供水、供电、供气等工程于2007年5月底才完工。基本达到入住条件。可见，讼争房屋于2007年底才能入住。2005年嘉业公司怎么可能向上诉人交付房屋？而且上诉人没有提供任何证据证明其已与嘉业公司办理了合法的交房手续、况且，至今为止上诉人只向李良祖交付了5万元定金，未向嘉业公司交付任何购房款，故不存在上诉人的合同已实际履行的问题。此外，原审不存在程序问题。上诉人所称其已向法院申请调查取证，但其未在举证期限内提出申请，视为放弃举证权利。综上，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中，双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。本院认为：被上诉人系在有关职能部门的协调下与嘉业公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，并经福州市房地产交易登记中心备案，具有对外公示的效力；被上诉人已按照合同约定支付了合理的购房款，履行了合同约定的付款义务，并办理了产权证，该产权证具有物权效力。上诉人认为被上诉人章锦意、兰述娟系与被上诉人嘉业公司恶意串通，但并未提供相应的证据予以证明，上诉人的该主张本院不予支持。被上诉人章锦意、兰述娟与嘉业公司并无恶意串通行为，至于上诉人及案外人王建铭此前因何原因实际居住讼争房屋，该实际居住的事实均不影响被上诉人章锦意、兰述娟与嘉业公司所签订合同的有效性及章锦意、兰述娟对讼争房屋的合法物权。故原审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。此外，一审法院在审理过程中已对本案进行开庭审理，且是否准予当事人的调查取证申请系法院依职权认定的范畴，上诉人关于原审法院程序违法的上诉理由亦不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币6943元，由上诉人姚建生负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍代理审判员 赵雪莹代理审判员 黄 锋二〇一六年一月二十一日书 记 员 王 惠 来源：百度“”