（2015）北民初字第1547号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-03-23
案件名称
保定市卓正物业服务有限公司诉张晓军物业服务合同纠纷一案一审判决书
法院
保定市北市区人民法院
所属地区
保定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
保定市卓正物业服务有限公司,张晓军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第1547号原告保定市卓正物业服务有限公司，住所地保定市。法定代表人任喜来，该公司总经理。委托代理人ＸＸ，该公司员工。委托代理人宁凤娟，该公司员工。被告张晓军，男，1962年10月出生，汉族，住保定市。委托代理人殷明会，河北磅礴律师事务所律师。原告保定市卓正物业服务有限公司（以下简称卓正物业）诉被告张晓军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卓正物业的委托代理人ＸＸ、宁凤娟，被告张晓军及其委托代理人殷明会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卓正物业诉称，根据《物业管理条例》的规定及原、被告双方之间签订的《前期物业管理服务协议》的约定，原告负责诚信·丽景蓝湾住宅小区的物业服务，依法依规对小区房屋及配套设施设备和相关场所进行维修、养护、管理、维护区域内的环境卫生和秩序等。被告自2014年1月起拖欠物业费、电梯年检维保费至今，原告曾多次向被告上门催告通知交费，被告均借口推托不交。被告拖欠物业费的行为给原告的收费工作带来极坏的负面影响，严重侵害了原告的合法权益。请求法院判令被告支付物业费、电梯年检维保费共计1244元及滞纳金1503元，共计2747元，原告当庭减少诉讼请求，将滞纳金变更为1100元；全部诉讼费用由被告承担。被告张晓军辩称，原告诉其拖欠2014年度物业费情况属实，但电梯年检费并未拖欠，被告曾多次主动去原告处缴纳，但原告以未交物业费为由拒不收取所致，且被告拖欠物业费也实属无奈。2008年6月被告从保定市诚信房地产开发有限公司购买商品住房一套，即丽景蓝湾A区6号楼1单元501室，并向其缴纳物业专项维修基金6737元。所购房产于2008年6月25日交付后，被告即进行了装修入住。但所购房屋于2010年就开始出现靠东山墙室内墙壁漏水及裂缝等情况，最开始漏水只有两三处，后来逐渐增加。被告当时就向原告进行了反映，但原告没有及时处理。2011年被告家孩子结婚时，大概6、7月份左右，原告派人给被告维修了裂缝并重新粉刷，但漏水情况并没有好转，现在靠东山墙的卧室、客厅已有20多处水渍漏点，且有越来越严重的趋势。而且是夏天漏，冬天漏点部位就干了。几年来，被告也多次找到原告，原告的工作人员也很认真的登记过多次，并曾派人上门勘察照相。但原告给出的维修方案是：从室内钻眼堵漏，哪漏钻哪堵哪。对此维修方案被告坚决不同意。被告认为这是一种治标不治本，自欺欺人的做法。现在被告楼上楼下三家同时出现类似东山墙内墙漏水情况，明显说明是本楼东山墙外墙面出现漏点导致的，被告要求原告必须从外部维修墙面以彻底解决漏水问题。遗憾的是原告拒不采纳并置之不理。根据《物业管理条例》的规定及原告提供的《诚信·丽景蓝湾A区前期物业服务合同》第五条之规定，原告负责房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用部分包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。原告发给业主的《业主手册》也再次确认了其自己的上述义务。被告与原告之间是物业服务合同关系，双方的合同属于双务合同，双方互负权利义务。《中华人民共和国合同法》第七十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，现履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求”，“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”作为物业管理人，原告的义务是对“房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用部分包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。”如上所述，由于原告未尽到上述义务，原告拒绝支付物业服务费、电梯年检费，属于合理使用自己的抗辩权。而且，原告应赔偿被告的经济损失。由于房屋漏水，导致被告室内墙壁“五彩斑斓”，即使修好外墙面，被告也要对室内进行第二次装修。而漏水的原因是原告未尽到对建筑共用部分墙体的维修和管理义务。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第36条也规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，因原告违约，理应承担被告因此遭受的经济损失。被告考虑到和谐的物业人际关系，对原告的起诉现不予提起反诉。但被告保留提起民事追究的权利。综上所述，请求法院在查明案件事实的情况的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，诚信·丽景蓝湾A区的房地产开发公司为保定市诚信房地产开发有限公司。被告张晓军在诚信·丽景蓝湾A区6号楼1单元501室居住，房屋建筑面积128.72平米。按照原告与保定市诚信房地产开发有限公司签订的《诚信·丽景蓝湾前期物业管理服务合同》的约定，诚信·丽景蓝湾A区物业服务由原告负责，住宅物业费暂执行0.65元／月／平米，委托管理事项包括：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理……”；被告与保定市诚信房地产开发有限公司签订的《业主公约》中约定，业主按规定及时足额交纳物业管理综合服务费、电梯费、水电费、采暖费等相关费用，不得以任何理由拒交或拖欠；业主和物业使用人不按规定交付物业服务费、电梯费、采暖费及相关费用的，物业管理企业应书面督促限期交付；业主逾期仍不交付的，物业管理企业可以收取滞纳金，并有权在物业管理区域内公告费用收缴情况，并注明欠费业主和物业使用人的房号和姓名。被告未向原告交纳2014年度的物业费1004元（0.65元／月／平方米×128.72平方米×12个月）、电梯维保费240元（首层8元，每递增一层增加3元，被告为5层，每月费用20元，20元×12个月）。另查明，原告入住诚信·丽景蓝湾A区6号楼1单元501室后，曾多次向原告反映屋内墙体漏水，原告多次派人进行了维修。后被告屋内墙壁继续漏水，原、被告均提出了各自的解决方案，双方在解决方案上意见未达成一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。物业服务合同是诺成、要式、双务、有偿的合同，我国合同法确立的履行抗辩权有同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安履行抗辩权三种，而三项抗辩权都存在于双务合同中具有对待或对价关系的债务之间；物业服务合同的内容主要是提供公共服务，在效用上具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，个别业主的缴费义务与物业服务方提供物业服务义务之间不存在对价关系。本案中对于被告所居住房屋漏水的事实，原告予以认可，且也进行了多次维修，但双方因最终维修方案意见不一无法达成一致意见，致本案未能调解成功，因原告与保定市诚信房地产开发有限公司签订的《业主公约》中约定了业主对物业费等相关费用“不得以任何理由拒交或拖欠”，被告以拒绝支付物业服务费、电梯年检费行使抗辩权显属不妥，对被告的此项抗辩，本院不予采纳。对于因房屋漏水所造成的损失，被告可另案主张。被告在原告提供物业服务的小区内居住，接受了原告的服务，应按照相关规定及双方约定交纳物业费和电梯年检费，故原告要求被告给付2014年度的物业费及电梯年检维保费共计1244元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求被告给付滞纳金1503元，被告不予认可，本院认为，原告未提供证据证明已向被告进行了书面催缴，故对原告的此项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告张晓军于本判决生效后三日内给付原告保定市卓正物业服务有限公司物业费1004元和电梯年检维保费240元。二、驳回原告保定市卓正物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，由被告张晓军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长 师 坤人民陪审员 李小燕人民陪审员 李军焕二〇一六年一月二十一日书 记 员 李泽亚 关注微信公众号“”