（2015）铜民二初字第00665号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-03-17
案件名称
铜陵百汇置业有限公司与姚春华商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
铜陵市义安区人民法院
所属地区
铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
铜陵百汇置业有限公司,姚春华
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
安徽省铜陵县人民法院民 事 判 决 书（2015）铜民二初字第00665号原告：铜陵百汇置业有限公司，住所地安徽省铜陵县。法定代表人：杨德文，该公司董事长。委托代理人：汪伟，该公司员工。委托代理人：张忠，安徽良实律师事务所律师。被告：姚春华，女，1983年6月2日出生，汉族，住安徽省铜陵县。委托代理人：孙志华，安徽铜鼎律师事务所律师。原告铜陵百汇置业有限公司诉被告姚春华商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法由审判员唐泽适用简易程序，并于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告铜陵百汇置业有限公司委托代理人汪伟、张忠，被告姚春华及其委托代理人孙志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜陵百汇置业有限公司诉称：2014年7月16日，被告欲购买原告开发的“东城商贸城”7106号商铺，双方签订了《购房协议书》、《商品房买卖合同补充约定》，就购房价款、支付方式、手续办理时间及经营定位等内容达成了协议。其中明确约定了被告的市场经营定位及违约责任，即被告所购商铺的经营定位为经营板材类（地板、楼梯、吊顶等）商品，若被告未按约定的经营定位经营，则须赔偿原告总房款15%的违约金，同时原告有权通过各种方式终止其经营。2015年9月23日，双方正式签订《商品房买卖合同》用于备案，被告亦交清房屋首付款并办理完按揭手续，原告如期交房。但被告自装修期间便违反经营定位的约定，未经营板材类商品，而是经营门业类商品。原告得知后多次提醒、劝导并寄去律师函与其交涉，但被告置若罔闻不予纠正。综上，被告的行为已严重违反合同约定，极大侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令一、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充约定，停止违反经营定位的经营行为；二、被告支付原告违约金108825.75元。被告姚春华辩称：一、本案不应当适用《商品房买卖合同补充约定》，而应当适用《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同补充约定》属无效约定。1、被告拥有涉诉房产的所有权，所有权是绝对权、对世权，具有排他性；2、《商品房买卖合同补充约定》签订的主体不符合法律规定，在签字处既无原告单位印章，亦无原告法人代表签字，故该补充约定无效；3、双方签订的《商品房买卖合同补充约定》在先，《商品房买卖合同》在后，《商品房买卖合同补充约定》虽然约定了“本合同所购商铺的经营定位为经营板材类商品”，但在后来签订的《商品房买卖合同》中又约定了该房屋的用途为“商业营业性用房”，这是对《商品房买卖合同补充约定》中关于“经营板材类商品”的修改，应以此约定为准；4、双方在签订《购房协议书》、《商品房买卖合同补充约定》时原告对于经营类型未作特别解释。二、被告不存在违约情形。1、双方签订的《商品房买卖合同》中约定了该房屋的用途为“商业营业性用房”，被告按上述约定及工商部门核准的经营范围进行装修，不存在违约之处；2、即使法院认定《商品房买卖合同补充约定》有效，被告也不存在违约。首先被告自2011年就以“大吉移门”名称经营至今，并且张贴含有“大吉移门”的广告至2015年9月底，原告对被告经营的商品类型是知晓的，并予以事实上的追认，其次板材类商品包含门类、家具、地板、吊顶等多种类型，被告的经营范围并未超出板材类商品的范围，不构成违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告铜陵百汇置业有限公司为证实其主张，向本院提供证据如下：一、《商品房买卖合同》、《购房协议书》、《商品房买卖合同补充约定》各一份，拟证实双方就购房相关事宜，包括被告的经营定位及违约责任等作了约定；二、收款收据、开业通知、“东城商贸城”7106号商铺照片，拟证实原告已交房、被告已付款并入驻商铺进行门业类商品经营且对原告整体开业造成重大影响之事实；三、《律师函》一份，拟证实原告在开业前多次催告被告停止违约行为之事实；四、“东城商贸城”照片四张，拟证实原告对商贸城经营商品类型作了整体规划，被告违反合同约定进行经营。被告为证实其抗辩主张，向本院提供证据如下：一、大照片一组，拟证实被告周边商户并非经营板材类商品；二、被告“营业执照”一份，拟证实“大吉移门”是被告依法注册并合法使用的名称；三、小照片一组，拟证实被告“大吉移门”的广告是经过原告允许并通过原告对外宣传。对于原告提供的证据一，被告对其真实性无异议，但认为《购房协议书》、《商品房买卖合同补充约定》签字盖章栏系公司财务专业章，且签字人为公司普通工作人员，不符合合同生效条件；原告提供的证据二，被告认为与本案无关联性；原告提供的证据三，被告认为系原告单方面行为；原告提供的证据四，被告对其真实性无异议，但认为整体规划系原告单方面规划。对于被告提供的证据一，原告认为照片中列举的商户经营商品符合规划区域；被告提供的证据二，原告对其真实性无异议，但与本案无关；被告提供的证据三，原告对其真实性无异议，但认为不能证明原告同意被告在板材区经营门业。本院经审查认为，原告提供的上述证据一、三真实合法，与待证事实具有关联性，予以确认，证据二、四真实合法，与待证事实具有部分关联性，这两组证据仅证明被告有违反经营定位行为，尚不足以证明被告有违反经营定位的经营行为；对于被告提供的证据一、二、三，本院对其真实性予以确认，但与本案缺乏关联性，故不予认可。经审理查明：铜陵县顺安镇东顺商贸城由原告铜陵百汇置业有限公司开发，规划用途为商业营业性用房。原告对该商贸城经营区域作了整体规划，设置了木业厨电区、门业灯饰区等。2014年7月16日，原、被告签订《购房协议书》、《商品房买卖合同补充约定》各一份，约定由被告购买原告开发的位于上述地点商铺一间（7栋7106号），双方就购房价款、支付方式、交房时间及经营定位等作了约定。其中《商品房买卖合同补充约定》第九条明确约定了被告所购商铺的经营定位为经营板材类商品，若被告未按约定的经营定位经营，则须赔偿原告总房款15%的违约金，同时原告有权通过各种方式终止其经营；第十二条载明“本补充约定为《商品房买卖合同》的组成部分，其他条款与本约定有抵触的以本补充约定为准，双方严格执行本约定”。《商品房买卖合同补充约定》出卖人栏由原告方工作人员姚维胜签名，加盖原告单位财务专用章。庭审中，原告对姚维胜的签字盖章行为予以追认。2015年9月23日，双方签订了正式的《商品房买卖合同》，同时被告交清房款，原告如期交房。但被告入驻期间，对其所购商铺按经营门业类商品进行装修。2015年9月29日，原告方向被告发出《律师函》，认为被告未按约定经营板材类商品，而是经营门业类商品，已严重违约，要求被告立即纠正违约行为。之后，被告对其商铺装修未予改变。原告遂诉至本院，以致成讼。本案争议焦点：一、双方签订的《商品房买卖合同补充约定》关于经营定位的约定是否有效；二、被告在履行合同过程中是否存在违约行为；三、原告主张的违约金是否合理。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房买卖合同补充约定》虽然加盖原告单位财务专用章，但事后原告已予以追认，故原、被告签订的《商品房买卖合同补充约定》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。双方在《商品房买卖合同补充约定》中关于被告所购商铺经营定位的约定未违反相关法律规定，被告应当按照上述约定履行合同义务。《商品房买卖合同补充约定》中约定被告所购商铺经营定位为板材类商品，现被告按经营门业类商品进行装修，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于被告尚未正式经营，故对原告主张的违约损失不予支持。被告认为原告对其经营门业类商品已予以追认，且板材类商品包含门业类商品，但未能提供充分证据，故对此抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告姚春华于本判决生效之日起三日内对其所购商铺（铜陵县顺安镇东顺商贸城7栋7106号）停止违反经营定位行为。二、驳回原告铜陵百汇置业有限公司其他诉讼请求。本案受理费2476元，减半收取计1238元，原告铜陵百汇置业有限公司负担1188元，被告姚春华负担50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员 唐 泽二〇一六年一月二十一日书记员 程志杰附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条--依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款--当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 微信公众号“”