（2015）穗中法民五终字2525号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-02-18
案件名称
陈泽荣与林妹租赁合同纠纷2015民五终2525二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林妹,陈泽荣
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字2525号上诉人（原审被告、反诉原告）：林妹，住广州市天河区。委托代理人：李耀恒，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈泽荣，住广东省汕头市。委托代理人：钟桂鸿，广东合众拓展律师事务所律师。委托代理人：李锐敏，广东合众拓展律师事务所实习律师。上诉人林妹因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区光复南路16号首层原由林妹出租给陈泽荣使用。2014年7月10日，林妹与陈泽荣签订了《房屋租赁合同》，约定：林妹将广州市荔湾区光复南路16号首层出租给陈泽荣作商业用途使用；租赁期是2014年8月1日至2018年7月8日止；每月租金30000元，陈泽荣必须在每月3日前预交下一期租金给林妹；陈泽荣如有拖欠租金，每天按总租金的1％加收滞纳金，如过期10天仍未交租，视乙方违约，甲方有权终止合同并有权进屋清场，乙方作弃权，押金不退。合同签订后，陈泽荣向某支付了两个月的押金60000元和2014年8月的涉诉房屋租金30000元。同年7月23日，林妹与陈泽荣另签订了《房屋租赁合同的其他约定》，约定：双方对广州市荔湾区光复南路16号首层及301仓库已续签4年的租赁合同，但因林妹在续签后出现与他人对涉案房屋的租赁权归属产生纠纷，导致陈泽荣一直无法正常营业。遂约定：在该纠纷事件未处理完结期间，陈泽荣不用缴纳租金；在该事件未处理结束后，林妹承诺再减免壹个月租金作为陈泽荣装修延误赔偿；林妹同意陈泽荣将涉案房屋分租部分给案外人张某经营服装……。张某的装修费用先由林妹垫付，再由林妹日后向经济纠纷人追讨赔偿；如林妹在承诺期限内仍未能解决该事件，林妹有义务另找商铺给陈泽荣继续经营，同时两边商铺减免一个月的租金作为搬迁过渡期。陈泽荣也有权利自行寻找商铺继续经营，再根据原合同向某索赔。同年8月涉案房屋被案外人强制收回，导致陈泽荣无法使用涉案房屋，另行租赁其它房屋。2014年9月3日，陈泽荣以涉案房屋因商铺归属纠纷，无法装修及进行经营，合同目的无法实现，林妹的行为已构成违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判决解除陈泽荣与林妹于2014年7月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判决林妹向陈泽荣退还押金60000元、租金30000元及进场费40000元；3、判决林妹向陈泽荣支付赔偿金60000元；4、判决林妹向陈泽荣支付赔偿装修损失60000元和律师损失费20000元。5、判决林妹承担本案诉讼费。原审审理期间，林妹向原审法院提起反诉，请求：1、判令陈泽荣向某支付拖欠租金47000元及其暂计到2014年11月2日的滞纳金2216元，滞纳金自2014年11月3日起按拖欠租金的百分之0.1每天结算至清偿之日止；2、判令陈泽荣已经交纳的房屋押金60000元由林妹没收；3、判令陈泽荣赔偿律师费6000元；4、陈泽荣应承担本诉和反诉的全部诉讼费用。原审另查，涉案房屋原由房管部门出租给广州市润材物流有限公司，该公司转租给刘某乙，刘某乙于2010年6月28日转租给林妹，2014年7月7日，刘某乙再次将涉案房屋转租给林妹，租赁期限为2014年8月1日2018年7月31日。在本案原审审理过程中，陈泽荣向原审法院提交了设计合同、设计图、设计费收据、施工合同、预算表、工程款收据、装修现场照片证明其为涉案房屋进行装修支付了设计费20000元及及工程费40000元；提交《民事诉讼代理合同》及律师费发票，拟证明其为本案诉讼委托了律师及支付律师费20000元。林妹提交了《民事委托代理合同》及发票拟证明其委托了律师就本案应诉委托了律师及支付律师费6000元。另，林妹同意解除涉案的《房屋租赁合同》。庭后，原审法院依陈泽荣的申请向广州市荔湾区人民政府岭南街道办事处综治维稳和信访科了解涉案房屋的情况。据该办工作人员反映称：涉案房屋曾因使用问题发生纠纷，该科曾就此事进行协调，但各方当事人未能达成和解协议，9月期间涉案房屋被强制收回。陈泽荣在装修之前曾问过广州市润材物流有限公司，广州市润材物流有限公司没有同意陈泽荣装修，但林妹说没事，可以装修。当时虽有装修材料运送到现场，但并没有进行正规装修。原审法院认为：陈泽荣与林妹签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的其他约定》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉案房屋已被案外人强制收回，上述合同所约定的目的无法实现，陈泽荣要求解除合同，林妹亦同意解除，该诉讼请求原审法院予以支持；由于是案外人的原因导致陈泽荣无法正常使用涉案房屋，合同无法继续履行，陈泽荣要求林妹要求返还押金、租金及进场费的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持。根据广州市荔湾区人民政府岭南街道办事处综治维稳和信访科反映的情况及陈泽荣提交的设计合同、设计图、设计费收据、施工合同、预算表、工程款收据、装修现场照片等证据，陈泽荣为对涉案房屋进行装修购买了材料及装修的前期工作，现陈泽荣要求林妹返还因上述工作所产生的款项，符合双方所签订的《房屋租赁合同的其他约定》中关于“林妹在承诺期限内仍未能解决该事件，装修费用先由林妹垫付，再由林妹日后向经济纠纷人追讨赔偿。”及“陈泽荣也有权利自行寻找商铺继续经营，再根据原合同向某索赔。”的约定，该诉讼请求原审法院予以支持。原审法院已支持陈泽荣要求林妹赔偿装修损失的请求，陈泽荣另要求林妹赔偿损失的诉讼请求，没有事实依据和法律根据，也有违公平合理原则，原审法院不予支持；由于不是陈泽荣的主观原因导致合同解除，林妹反诉要求支付租金、滞纳金及没收押金的请求，原审法院不予支持。双方均要求对方赔偿律师费，由于律师费不是本案诉讼的必要支出费用，也与本案诉讼没有直接的因果关系，双方的上述本诉及反诉请求不符合合同约定和法律规定，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，原审判决如下：一、解除陈泽荣与林妹于2014年7月10日签订的《房屋租赁合同》二、林妹自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向陈泽荣返还押金60000元、租金30000元及进场费40000元；三、林妹自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向陈泽荣赔偿装修损失60000元。四、驳回陈泽荣的其它诉讼请求；五、驳回林妹的反诉请求。一审案件受理费2725元，由陈泽荣承担625元，林妹承担2100元。判后，上诉人林妹不服原审判决，向本院提起上诉称：广州市荔湾区人民政府岭南街道办事处综治维稳和信访科工作人员的错误陈述导致一审法院认定事实错误。广州市荔湾区人民政府岭南街道办事处综治维稳和信访科的工作人员向一审法院反映称2014年9月期间涉案房屋被强制收回。一审法院据此错误地认定2014年9月期间涉案房屋被广州市润材物流有限公司强制收回，导致被上诉人无法使用涉案房屋，另行租赁其它房屋。一审法院进而认为不是被上诉人的主观原因导致合同解除，支持被上诉人的部分本诉请求，驳回上诉人的全部反诉请求。被上诉人在2014年9月期间自愿将涉案房屋的钥匙交给案外人广州市润材物流有限公司，自愿将涉案房屋交给广州市润材物流有限公司处置。被上诉人这样做的原因是被上诉人已经在涉案房屋的马路对面租了一间铺来开物流公司，自然没必要再争取涉案房屋的使用权。上诉人与被上诉人于2014年7月23日签订了由被上诉人起草的《房屋租赁合同的其他约定》，约定如解决不了，被上诉人自行找房屋（3个月之后），即是自2014年7月23日起至2014年10月22日止被上诉人不得擅自解除涉诉的《房屋租赁合同》而另行找房屋，否则视被上诉人违约。由此可知，被上诉人自愿在2014年9月期间把涉案房屋交给广州市润材物流有限公司，被上诉人违反了《房屋租赁合同的其他约定》的约定，违约方正是被上诉人而不是上诉人。涉案合同无法继续履行归因于被上诉人的主观错误。上诉人同样是受害人，为此上诉请求：1．撤销一审判决中的第二项、第三项和第五项的判决；2．判令被上诉人向本人支付拖欠租金47000元及其暂计到2014年11月2日的滞纳金2216元，滞纳金自2014年11月3日起按拖欠租金的百分之0.1每天结算至清偿之日止；3．判令被上诉人已经交纳的房屋押金60000元由本人没收；4．判令被上诉人赔偿本人律师费6000元；5．被上诉人应承担一审和二审的全部诉讼费用。被上诉人陈泽荣答辩称：不同意上诉人林妹的上诉请求，上诉人跟案外人对涉案商铺的租赁权存在纠纷，导致被上诉人一直无法正常营业，本案纠纷系因上诉人的违约行为引起。一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理，原审查明事实无误，予以确认。二审期间，林妹向本院提交陈泽荣与饶某于2014年8月1日签订的《商铺租赁合同》复印件一份及名片两张以证明其主张陈泽荣在签订《房屋租赁合同的其他约定》后不到3个月即另行租赁商铺构成违约。陈泽荣则无新的证据提交本院。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人林妹上诉认为被上诉人违反双方签订的《房屋租赁合同的其他约定》在约定期内另行租赁商铺并自愿将涉案商铺交予案外人已经构成违约。经审核，上诉人上诉不成立本院不予支持。首先，在租赁法律关系中，承租方支付对价而出租方交付可正常合理使用的出租物是合同的基本义务。原审经向有关部门调查，结合上述约定内容及当事人陈述，相互印证，足以证明涉案商铺未能正常使用，且起因于上诉人与案外人就涉案商铺的权益纠纷。被上诉人对此并无过错。上诉人认为商铺是被上诉人自行将涉案商铺交予案外人的陈述与事实不符。进而，在此基础上，被上诉人另行租赁经营商铺属于对自有权益的合理救济，《房屋租赁合同的其他约定》亦是基于上述背景下，双方当事人对该事实的确认及救济协商，其中并无明文约定也不应当理解为对被上诉人权益救济的限制。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人林妹的上诉主张，理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6804元，由上诉人林妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一六年一月二十一日书 记 员 党春婷 来自