（2015）兴民一初字第2298号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-11-15
案件名称
周全宏与陈丽萍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市兴宁区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周全宏,陈丽萍,南宁根德成片土地开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民一初字第2298号原告：周全宏，住广西某县。被告：陈丽萍，住广西某市。第三人：南宁根德成片土地开发有限公司，住所地：南宁市××路×号。法定代表人：刘登荣，该公司董事长。委托代理人：钟锦铮，系该公司副总经理。原告周全宏与被告陈丽萍、第三人南宁根德成片土地开发有限公司（以下简称“根德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员庞梦担任审判长，人民陪审员谭添芝、赵刘芬参加的合议庭，于2016年1月21日公开开庭进行了审理，书记员何铃担任法庭记录。原告周全宏、被告陈丽萍、第三人根德公司的委托代理人钟锦铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周全宏诉称：2014年5月16日，原告与被告签订《租赁合同书》，被告将从第三人公司承租来的坐落于南宁市××路×号××商业广场上第二层的×××号铺面转租给原告。合同签订后，原告将该商铺装修后经营服装生意，并一直按照约定履行合同。但是2015年10月20日起，原告租赁的商铺被强制停电关门无法经营。经了解，是因为被告欠缴第三人的租金及物业费所导致的。商铺被强制停电关门给原告造成了823615.40元的经济损失（包括合同保证金及物业押金192174.40元，已付租金剩余193481元，租赁合同违约金96960元，装修损失180000元，人员工资11000元，服装厂家违约金150000元），原告多次要求被告赔偿，被告仅于2015年11月9日与原告签订《确认书》，对合同保证金及物业押金192174.40元，已付租金剩余193481元，租赁合同违约金96960元共482565元进行了确认，且至今未兑现任何赔偿。为此原告向法院提起诉讼，请求：一、判令原、被告之间签订的《租赁合同书》为无效合同；二、判令被告赔偿原告823615.40元损失（包括合同保证金及物业押金192174.40元，已付租金剩余193481元，租赁合同违约金96960元，装修损失180000元，人员工资11000元，服装厂家违约金15000元）；三、本案诉讼费用由被告承担。原告周全宏对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：租赁合同书，用于证明被告转租本案涉案商铺给原告的事实；铺面装修合同，用于证明原告装修承租铺面及费用的事实；特许联营合作协议书，用于证明原告与服装厂家签订合同的事实以及违约责任等的相关约定；银行对账单，用于证明原告支出的装修费用；装修图纸，用于证明铺面装修的事实；照片、光盘、《关于××商业广场二楼A陈爱华×××号的商铺营业的协调函》、顺丰邮寄单和跟踪记录，用于证明原告租赁的商铺被停电关门及原告协调解决办法的事实；确认书，用于证明被告对原告损失其中的一部分进行确认的事实；工资发放表，用于证明原告员工及工资的情况，商铺被强制停电关门后，原告与员工解除合同有相应的人员工资损失；土地证，用于证明第三人是铺面产权所有人的事实。被告陈丽萍答辩称：原、被告签订合同的时候是已经事先商量好，以被告的名义与第三人签订铺面的租赁合同，由原、被告共同经营“古淳”品牌服装，原告是事先已经知道商铺不能转租的，该合同是有效的。原告将做生意的资金注资到案外人广西南宁市名衣汇商贸有限公司中，后来由于原、被告不再合作经营，被告才将涉案商铺转租给原告，原告要求将注资到广西南宁市名衣汇商贸有限公司的资金作为商铺的租金，被告同意了。根据合同的约定，因为被告的原因导致原告无法正常经营商铺的，应该支付违约金，并明确了违约金的数额，双方也已经签订《确认书》对原告的损失进行了确认，被告愿意按照《确认书》赔偿原告，对原告主张的其他费用，被告不予认可。被告陈丽萍没有向本院提交证据材料。第三人陈述称：第三人对原、被告之间的转租合同完全不知情，第三人是不准许铺面转租行为的，在租赁合同中也有明确的约定。第三人与被告已经解除了房屋租赁合同，并且是由被告申请解除的。第三人根德公司对其陈述向本院提交的证据有：租赁合同书，用于证明第三人与被告签订租赁合同的事实；退铺申请书，用于证明因被告的原因，租赁合同解除；租赁合同解除协议，用于证明被告与第三人已经解除了租赁合同。本案的争议焦点是：1、原、被告之间签订的《租赁合同》是否合法有效；2、原告主张的赔偿有无事实和法律依据。经过开庭质证，原告和被告对第三人提交的证据1、2、3的真实性、合法性和关联性均没有异议。本院对上述各方当事人均无异议的证据予以采信，可以作为本案定案的依据。被告对原告提交的证据1、4、6、7、9的真实性没有异议，对原告提交的证据2、3、5、8的真实性均有异议；第三人对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性均有异议；第三人对原告提交的证据9的真实性无异议，但是认为该材料并非原告从第三人处获得。本院认为，原告提交的证据1、7为原、被告签订的《租赁合同书》及《确认书》，两份材料均由原、被告双方签字确认，且原、被告对其真实性均无异议，本院对该两份证据的真实性予以采信；原告提交的证据4有原件核对，并加盖了银行公章，本院对其真实性予以采信；原告提交的证据6有原件核对，第三人提出异议也未提交相反证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以采信；原告提交的证据2、3分别是与案外人刘某某、广州某某服饰有限公司签订的《铺面装修合同》和《特许联营合作协议书》，但是原告并未提交合同当事人的身份情况和工商登记情况予以核实，也无法查明签名及公司公章的真实性，因此本院对该两份证据的真实性不予采信；原告提交的证据5、8均是打印件，具有可修改性和编辑性，也无其他正式发票或收款收据予以佐证，本院对该两份证据的真实性不予采信；原告提交的证据9是土地使用权证的复印件，土地使用权证上载明的土地使用权人是第三人，被告及第三人对该份证据的真实性均无异议，因此本院对该证据的真实性予以采信。综合全案证据材料，本院确认以下事实：2014年5月16日，原告周全宏作为承租方、被告陈丽萍作为出租方，共同签订了《租赁合同书》，约定被告将座落于广西南宁市××路×号××商业广场地上第二层第A2030、A2031、A2032、A2033号商铺出租给原告经营男装品牌古淳，租赁期自2014年5月19日起至2017年5月31日止，被告自2014年5月19日交付出租物业给原告进场，自2014年6月1日起开始计收租金；2014年6月1日至2016年5月31日期间的租金为每月51681元，2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金为每月56481元；原告应于合同签订之日起两个工作日内向被告一次性支付169443元的租赁保证金，并由原告向物业管理公司缴纳管理保证金5000元；租赁期间，如被告需要提前收回出租物业，必须提前30天书面通知原告，双方协商一致解除合同，被告应付原告违约金，违约金应以剩余租期内应交租金总金额的10%计算，原告所做的装修被告不予补偿；合同并对商铺的物业管理费用、双方的其他违约责任及争议解决方式等内容进行了约定。合同签订后，原告即按照合同约定向被告支付了保证金及租金，并按约定的时间进场装修及开展经营活动。2014年6月25日，被告与第三人××公司签订了《××商业广场租赁合同》一份，载明被告向第三人承租座落于广西南宁市××路×号新朝阳商业广场地上第二层第A2027、A2030-A2036、A2038号商铺，租赁期自2014年7月1日起至2016年6月30日止，第三人自2014年6月30日交付出租物业给被告进场，从2014年8月1日起开始计收租金，租金为每月45000元，合同并对租金及物业费的交付、保证金、违约责任等内容进行了约定，其中合同第二条第二款明确约定“乙方（即被告）擅自转租或分租的行为无效，转租或分租所得租金或其他收益全部归甲方（即第三人）所有，且甲方有权单方解除合同，并要求乙方按照本合同第九条的约定承担违约责任。”2015年10月20日，第三人对新朝阳商业广场地上第二层第A2030-A2033号商铺进行了强制停电处理。之后原告搬离了商铺。2015年10月30日，被告陈丽萍向第三人出具了《退铺申请书》，载明向第三人租赁新朝阳商业广场地上第二层第A2027、A2030-A2036、A2038号商铺，因资金断了原因，无法继续经营，向第三人申请于2015年10月31日解除合同，其本人愿意支付120000元作为赔偿其提前解除合同造成的经济损失。2015年10月30日，被告和第三人签订了《租赁合同解除协议》，载明因被告原因，解除被告与第三人就新朝阳商业广场地上第二层第A2027、A2030-A2036、A2038号商铺签订的租赁合同，被告需在2015年10月31日前结清2015年10月31日前所欠费用，并将出租物业完好交还给第三人。2015年11月9日，原、被告共同签订《确认书》一份，载明双方对新朝阳商业广场第A2030-A2033号商铺租赁合同因被告原因解除后造成原告的损失进行确认，包括：1、合同保证金及物业押金192174.40元；2、已付租金剩余193481元；3、违约金96960元，合计482565元，并约定原、被告之间签订的新朝阳商业广场第A2030-A2033号商铺租赁合同即时失效。该《确认书》签订后，被告至今未向原告支付款项，为此原告向本院起诉，提起前述诉讼请求。另查明，第三人根德公司于2007年6月11日取得朝阳路38号土地的国有土地使用权证［南宁国用（2007）第G00002102号］，该土地使用权证载明土地用途为商业用地、其他商服用地。本案在审理过程中，经本院释明，原告不申请对商铺的装修价值进行评估，也未能提交其与员工签订的劳动合同及解除劳动合同的证明等。本院认为，对于原、被告签订的《租赁合同书》是否合法有效的问题，原、被告签订《租赁合同书》的事实发生在被告与第三人签订《新朝阳商业广场租赁合同》之前，而被告与第三人签订《新朝阳商业广场租赁合同》时在合同中明确约定了被告对讼争的商铺不得转租或分租，因此被告在未取得商铺的所有权或处分权的情况下，与原告签订讼争商铺的《租赁合同书》，在签订合同后也未取得权利人的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定，原、被告于2014年5月16日签订的《租赁合同书》自始无效。对于原告主张的赔偿款项，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告于2015年11月9日签订了《确认书》，对原告的损失，包括所缴纳的合同保证金及物业押金、已付出租剩余款项和违约金共计482565元进行了确认，对该原、被告双方均确认的款项，本院予以支持。对于原告主张的装修损失、人员工资和服装厂家违约金，原告并未提交充分的证据证实其装修的实际价值和剩余价值、其商铺工作人员的身份情况、及原告向工作人员实际发放的工资数额，也无证据显示原告实际向服装厂家支付的违约金损失，无法证实原告的实际损失已经超过了原、被告双方在《确认书》中确认的损失数额，且《确认书》的签订是发生在商铺停业后，原告应能对商铺停业造成的损失进行大致的确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院对原告主张的装修损失、人员工资和服装厂家违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告周全宏与被告陈丽萍于2014年5月16日签订的《租赁合同书》无效；二、被告陈丽萍向原告周全宏支付合同保证金及物业押金、已付出租剩余款项和违约金共计482565元；三、驳回原告周全宏的其他诉讼请求。本诉案件受理费12036元，由原告周全宏承担3498元，被告陈丽萍承担8538元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 庞 梦人民陪审员 谭添芝人民陪审员 赵刘芬二〇一六年一月二十一日书 记 员 何 铃附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条