（2015）云城法河民初字第269号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-10-31
案件名称
罗国雄与黄德租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
云浮市云城区人民法院
所属地区
云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗国雄,黄德
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十条，第五条，第八条第一款，第六十条第一款
全文
云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2015）云城法河民初字第269号原告罗国雄，男，汉族，1972年11月28日出生，住广东省云浮市云城区。委托代理人黄学军，广东广厚律师事务所律师。被告黄德，男，汉族，1948年11月4日出生，住广东省云浮市云城区。委托代理人李仲明、何雅婵，系广东翔浩律师事务所律师。原告罗国雄诉被告黄德租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日受理后，依法适用简易程序审理，于2015年8月20日、2016年1月20日两次公开开庭进行了审理。原告罗国雄及其委托代理人黄学军，被告黄德及其委托代理人李仲明、何雅婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗国雄诉称：在2010年11月5日，原、被告签订了《仓库租赁合同》，被告将其所属位于云城区腰古圩禾地岗五金交电公司仓库（含宿舍)、供销合作社副食仓库及周边土地出租给原告使用，租用期为10年（即自2011年1月1日至2020年12月30日）。自租赁合同签订至今近5年间，由于该房屋是砖木结构房屋，原有排水渠排水不畅，逢每年的台风和雨季，墙体就会受水浸泡，导致房屋墙体不断受损。期间，原告多次要求被告对租赁房屋进行整体维修，但被告至今都没有维修。现在正是台风、雨水多发季节，房屋已明显出现裂痕，原告为保障生产安全，于2015年6月25日委托广东汇建房屋鉴定有限公司（下称汇建鉴定公司）对该租赁房屋分别进行安全鉴定。汇建鉴定公司经现场鉴定，于2015年6月29日分别作出[云（2015)]M0413号《房屋安全鉴定报告》、汇建鉴字[云（2015)]M0414号《��屋安全鉴定报告》及汇建鉴字[云（2015)]M0415号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论：根据《危险房屋鉴定标准JGJ125-99》，对房屋的危险性等级评定为C级，即“局部危房”。处理建议为：房屋停止使用，并对房屋采取排危措施后再使用。原告认为，原、被告双方签订的《仓库租赁合同》尚在履行期间，根据相关法律规定，被告作为出租人，应当履行对租赁物的维修义务，确保出租房屋满足原告的需要。现该出租房屋出现局部危险，暂不能正常使用，被告应当依法自行对房屋进行维修，但被告却置之不理。现原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、被告在合理期限内对租赁房屋进行维修，排除安全隐患；2、本案的诉讼费由被告承担。原告为证明自��的主张，在举证期限内向本院提供的证据有：证据1，法律见证书、仓库租赁合同，拟证明原、被告在云城区腰古法律服务所见证下签订租赁合同的事实。证据2，国有土地使用证、房屋所有权证，拟证明租赁物的权属的情况。证据3，房屋安全鉴定报告、营业执照、备案证书，拟证明：1.出租房屋经广东汇建房屋鉴定有限公司鉴定其危险性等级为C级，即“局部危房”，建议暂停使用并迅速对房屋采取排危措施；2.该房屋经过修缮可继续使用；3.汇建房屋鉴定公司具有相关资质。证据4，中院判决书，证明被告要求解除原、被告双方签订的合同，中院对有关的事实理由是不予支持的。被告黄德辩称：本案争议的房屋已是危房，不适宜继续居住及维修的必要，请法庭驳回原告的诉求。房屋为原告使用损坏，非自然损坏，即使需要维修，也是要原告自行支付维修费用。被告黄德为证明其主张，向本院提交的证据有：证据1，房屋安全鉴定报告，证明本案房屋已经被房屋鉴定机构鉴定为“整栋危房”，应对整栋房屋作整体拆除处理。证据2，危房通知书，证明云浮市住房和城乡建设局发出危房通知书，认为本案争议房屋应自行搬离及迁出，证明本案房屋已经不适宜继续使用。证据3，照片，证明本案争议房屋已属危房。证据4，腰古镇法律服务所调解笔录会议记录，证明原告承租房屋后进行改建，即造成整栋危房是原告改建行为导致的，保留原告对房屋损毁追究的责任。经审理查明，2010年11月5日，被告与原告经云城区腰古法律服务所见证签订涉案《仓库租赁合同》，约定被告将位于云城区腰古镇腰���圩禾地岗五金交电公司仓库、供销合作社副食仓库及周边土地（详见国有土地使用证和房屋使用权证）出租给原告建马赛克加工厂使用，土地及房屋面积合共约为700平方米。租赁期限为10年，从2011年1月1日至2020年12月30日止。每年租金8000元，采取先付租金后使用的方式，租金按期计付，以两年为一期，共五期，每期租金16000元，第一期租金16000元在双方签订合同时一次性付清，剩余四期租金原告须在每期结束前一次性付清。租赁期间，原告可随意改建五金交电公司仓库、供销合作社副食仓库及周边土地的结构，可转租，但须告知被告。原告逾期三个月没有交付租金，被告可单方终止合同，且有权追偿原告违约责任。如因政策问题或不可抗力而造成双方不能继续履行本合同，双方互不承担责任，本合同自动终止。双方签订合同后，被告依约将涉案租赁物交付原告使用，原告亦依约缴纳租金。期间，涉案租赁物因修建年代已久，存在安全隐患，被告后于2014年5月3日委托合正鉴定公司对租赁合同涉及的房屋，即位于云城区腰古镇腰古圩禾地岗五金交电公司仓库、办公宿舍、供销合作社副食仓库进行安全鉴定。合正鉴定公司经现场勘察后于同年5月5日出具合正房鉴字（2014）第W0770号《房屋安全鉴定报告》，认定上述房屋不能满足安全使用，危险性等级评估为D级，即为“整栋危房”，应停止使用。处理建议为：对房屋作整体拆除处理。云浮市住房和城乡建设局于2014年5月21日向被告黄德发出《危房通知》，认为根据《城市危险房屋管理规定》129号令第十六条的有关规定“”，现将有关鉴定结果向你通报，请居住人员和生产人员自行搬离及迁出，房屋按照���定报告书处理。原告提交的广东汇建房屋鉴定有限公司于2015年6月29日出具的三份《房屋安全鉴定报告》，均认为涉案的云城区腰古镇腰古圩禾地岗五金交电公司仓库、办公宿舍、供销合作社副食仓库，其整体危险性等级为C级，即“局部危房”，建议暂停使用并迅速对房屋采取排危措施再使用。被告认为是原告对房屋改建造成现在的危房现状。原告在庭审中确认曾对房屋进行局部改变，改建时间在刚租赁的时候已经开始，但认为是对房屋进行维修，并不是造成危房的原因。本院认为，原告和被告均向本院提交了房屋的鉴定报告，均认为涉案房屋属于不能正常使用的危房，区别在于危险程度等级不同。若按被告提交的鉴定报告，其结论为整栋危房��整体危险性等级为D级），建议整体拆除处理，则房屋已无维修必要，原告的诉讼请求应予驳回。若按原告提交的鉴定报告，其结论为局部危房（整体危险性等级为C级），建议暂停使用并迅速对房屋采取排危措施再使用。现原告请求被告对房屋进行维修以继续使用该房屋。本院认为，在合同没有约定的情况下，根据合同法第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。但从原被告签订的租赁合同来看，涉案房屋和土地原为仓库和办公宿舍，本不适用于开设工厂使用，但原被告双方签订合同约定将其租赁给原告建马赛克加工厂使用，为实现该合同目的，双方在合同中约定原告可随意改建五金交电公司仓库、供销合作社副食仓库及周边土地的结构，该条款由出租人即被告赋予承租人即原告对房屋及土地的“随意改建权”，以实现原告的承租目的。原告“随意改建”房屋，既可能损坏房屋，亦可能加固房屋，这是原被告双方在签订合同时均可预见的。若原告改建损坏了房屋，则房屋的维修责任当然由原告承担；若原告改建加固房屋，则其实际是依据合同条款履行了房屋维修义务。原告确认曾对房屋进行局部改建，改建在刚租赁的时候已经开始，足见其在签订合同时已预见到要改变房屋的现状才能使用，并以实际行动对房屋进行了改造维修，此前改造房屋的费用由原告本人承担。现房屋在原告使用期间被鉴定为危房，被告既赋予了原告对房屋的随意改建权，原告又已对房屋进行改造维修，根据权利义务相对等的原则，则在原告使用房屋期间的改建及维修费用亦应当由其本人承担。从租金约定来看，被告每年收取原告的租金为8000元，折合每月租金不到1元/平方米，在被告认定房屋为整栋危房，不宜维修的情况下，为了满足原告用于工厂使用需要而投入资金修理房屋，对被告显然有失公平。原告主张为局部危房，要继续使用房屋，应由其承担维修责任较为合理，故原告的诉讼请求亦应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条条之规定，判决如下：驳回原告罗国雄的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告黄德负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员 杨清岚二〇一六年一月二十一日书 记 员 岑绮文 来自