（2015）怀鹤民二初字第1348号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-07-04

案件名称

原告唐思银诉被告李菊香、第三人张玉三、张化早房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

怀化市鹤城区人民法院

所属地区

怀化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

唐思银,李菊香,张化早,张玉三

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百八十四条，第三十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省怀化市鹤城区人民法院民事判决书（2015）怀鹤民二初字第1348号原告唐思银，男，1957年3月10日出生，汉族。委托代理人杨学东，男，1947年10月7日出生，侗族，怀化市鹤城区怀兴法律服务所法律工作者，资格证书号：118012102829。被告李菊香，女，1966年1月12日出生，汉族。第三人张玉三，男，1975年11月25日出生，汉族。委托代理人袁发钧，男，1973年11月15日出生，汉族。被告张化早，男，1965年9月9日出生，汉族。原告唐思银诉被告李菊香、第三人张玉三、张化早房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月22日受理后，由审判员沈青担任审判长，与人民陪员陈方长、王志双组成合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员杨小妹担任庭审记录。原告唐思银及委托代理人杨学东、第三人张玉三的委托代理人袁发钧到庭参加诉讼，被告李菊香、第三人张华早经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐思银诉称，2009年4月3日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，房屋建筑面积157m2，购房款157000元，合同第八条约定先付27000元，余款130000元在2014年底付清。被告按合同约定先付27000元后，原告即将房屋交给被告居住。至2014年底，被告未能按合同交清购房款。2015年3月17日，原告与被告签订了《退房协议》，原告将被告所交的购房首付款27000元退还给被告，被告本应立即将所购住房退给原告，但被告跟原告讲好话，讲其暂无房居住，让其暂借住几个月。被告在暂时借住原告房屋期间与第三人张化早合谋，将暂住原告的住房一套于2015年6月1日与第三人张玉三签订《借款抵押合同》，被告将暂时借住原告的住房一套抵押给第三人张玉三，现由第三人张玉三强行占居。原告多次找被告并多次找被告、第三人协商退房未果，故诉至法院，请求判令被告李菊香、第三人张玉三将房屋退还给原告，本案的诉讼费由被告承担。被告李唐菊香辩称，被告购买原告的住房一套，购房款157000元，被告已付27000元，尚欠130000元。之后，被告不能按期支付余款130000元，遂与原告签订了《退房合同》，约定原告退还被告购房款27000元，被告应将所购住房退给原告，但第三人张化早、张玉三强占该房屋，使被告我法退还房屋给原告。第三人张化早借张玉三的10万元与被告无关，是张玉三、张化早采取欺骗、胁迫的手段让被告在《借款抵押合同》上签的字。第三人张玉三诉称，张玉三与本案没有关联性，张玉三对房屋的占有没有对原告造成侵害。第三人张化早未向本院提交答辩意见，也未提交证据。经审理查明：（1）本院（2015）怀鹤民一初字第842号民事判决书认定事实：李菊香与张化早于2014年5月12日结婚，2015年1月15日离婚。2015年6月1日，李菊香与张化早作为甲方（借款人）与张玉三作为乙方（出借人）签订《借款抵押合同》一份，双方约定：“甲方张化早于2013年8月25日借张玉三现金壹拾万元整（100000），经双方协商，甲方同意将怀化市麻阳路洞子口铁路旁福安楼2号一单元801号房抵押给乙方，约定还款期限为2015年8月底全部付清。2015年6月底付叁万元整（30000），2015年6月底如不付李菊香房子由乙方张玉三自行处理（并且双方签字购房合同生效），李菊香、张化早都无权干涉，……2015年6月2日李菊香、张化早及家人自愿搬出，由张玉三换锁芯……。”同日，在怀化市城北法律服务所，李菊香与张玉三签订《房屋买卖合同》一份，买卖的房屋为福安楼2号楼一单元801号房，总价款153860元。在庭审中，张玉三陈述该合同是在李菊香提供的李菊香与杨中春2009年的《房屋买卖合同》上复制改签而来，当时有法律服务所两名工作人员见证签字。2015年6月18日，张玉三搬入怀化市麻阳路洞子口铁路旁福安楼2号一单元801号居住。张玉三陈述其在该房屋居住的时间为2015年6月18日至7月22日，现已搬离。李菊香曾于2009年4月3日与杨中春签订《房屋买卖合同》购买福安楼2号一单元801号房，但在庭审中李菊香又向法庭提供其与唐思银签订的《房屋买卖合同》一份，购买的房屋为福安楼2号楼一单元901号房，合同签订时间不详。李菊香陈述801号房与901号房是同一套房，其在福安楼只有本案争议房屋一套，楼层差异是因楼下有车库导致。李菊香陈述本案争议房屋至今未能办理产权证，该房屋是在他人农村宅基地上合伙建房而成。另查明，2009年4月3日，原告唐思银与被告李菊香签订《房屋买卖合同》，约定房屋建筑面积157m2，购房款157000元，李菊香签订合同时支付房款27000元，余款130000元在2014年底付清。如未付清自动退房，唐思银退还李菊香首付购房款27000元。之后，李菊香按合同约定支付首付款27000元，原告即将房屋交给被告居住。2014年底，因被告李菊香未能按合同约定交清尚欠的购房款，原、被告遂于2015年3月17日签订《退房协议》，约定双方于2009年所签定的小产权房买卖协议终止作废，李菊香将所购901号住房退还唐思银，房子归唐思银，唐思银退还李菊香所交的首付购房款27000元，协议从2015年3月17日生效。原、被告签订《退房协议》后，被告李菊香没有马上搬离该房屋，仍在该房屋居住生活。原告多次找被告、第三人协商退房未果。本院认为，本案争议房屋至今未能办理产权证，《物权法》第184条的规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权及所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，被告李菊香将原告唐思银所有的未能办理产权证房屋抵押给第三人张玉三，其抵押行为无效，故被告李菊香、张玉三应将涉案房屋应返还给原告唐思银。第三人张玉三诉称张玉三与本案没有关联性，张玉三对房屋的占有没有对原告唐思银造成侵害的理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百八十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李菊香、第三人张玉三于本判决生效之日起十五日内将麻阳路洞子口铁路旁福安楼2号一单元901号房屋返还原告唐思银；二、驳回原告唐思银的其他诉讼请求。案件受理费3440元，由被告李菊香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审　判　长　　沈　青人民陪审员　　陈方长人民陪审员　　王志双二〇一六年一月二十一日代理书记员　　杨小妹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第一百八十四条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。更多数据：