（2014）绍诸民初字第3490号

裁判日期: 2016-01-18

公开日期: 2016-03-16

案件名称

俞水军、金均娣与诸暨展诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

诸暨市人民法院

所属地区

诸暨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

俞水军,金均娣,诸暨展诚置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款

全文

浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2014）绍诸民初字第3490号原告：俞水军。原告：金均娣。被告：诸暨展诚置业有限公司。住所地：诸暨市陶朱街道展诚大道**号*楼。法定代表人：楼国水，系公司总经理。委托代理人（特别授权）：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。原告俞水军、金均娣为与被告诸暨展诚置业有限公司（以下至判决主文前简称展诚公司）商品房预售合同纠纷一案，向本院提出起诉。本院受理后，依法适用简易程序于2015年3月20日进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2015年12月12日再次公开开庭进行了审理。原告俞水军、金均娣，被告展诚公司的委托代理人俞岚、周春芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞水军、金均娣起诉称：2013年2月26日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于诸暨市健民路28号丹桂华庭第10幢1单元011002号商品房、000589号地下车位，商品房建筑面积136.56平方米，总价1035567元，车位120000元，商品房及车位的合同总金额为1155567元。合同还约定了交房时间为2013年10月31日前；房屋层高为3米；被告承诺于2014年5月31日前取得该地块的《土地使用权证》或土地使用权证明，并负责申请该商品房初始登记，若不能在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任等内容。合同签订后，原告支付了首付款，并办理了按揭贷款手续，但涉案商品房至2013年12月26日才具备交付条件，被告迟延交付房屋，且房屋内部层高仅2.8米，土地使用权证书或证明也延迟交付，故被告应承担违约责任。现原告起诉要求：1、被告支付逾期交房56天（即2013年10月31日起至2013年12月26日止）的违约金计32356元；2、被告承担因房屋未达合同约定层高的违约责任计50000元；3、被告支付原告未能及时取得该房屋有关权证的违约金计1156元。被告展诚公司答辩称：第一，关于原告主张的逾期交房问题，根据双方签订的合同第八条约定，由于政府及相关部门调整以及其他出卖人无法控制等特殊原因致使商品房迟延交付或无法交付的，出卖人可以据实予以延期，出卖人不承担逾期交房的违约责任；本案逾期交房是因政府部门的规划原因所致，故被告无需对此承担违约责任。第二，关于层高问题，被告认为涉案商品房的层高与设计规划的层高一致，是工作人员的笔误导致与合同约定的层高有所误差，且0.05米的层高误差并不影响房屋的质量和原告的使用；另合同中约定房屋价款是按建筑面积计算，并没有将空间误差计算入价款，故原告主张的层高误差违约责任没有法律和合同依据。第三，关于逾期交付权属证书的违约金问题，被告已经按约于2014年5月31日前取得了土地、房屋权属证书，原告自己办理所购房屋的权属证书情况不属于被告违约情形，故被告不存在应支付原告逾期交付权属证书的违约金问题。综上请求驳回原告的诉请。原告俞水军、金均娣为证明其主张的事实，向本院提供的证据及被告的质证意见如下：1、《浙江省商品房买卖合同》、住房贷款合同、销售不动产发票各一份，拟证明原、被告于2013年2月26日签订商品房买卖合同，双方对交房时间、层高、产权登记、违约责任等事项进行了约定，原告已付清全部购房款的事实。经质证，被告没有异议。2、丹桂华庭10号楼的建设工程竣工验收综合意见、竣工验收备案表各一份，拟证明被告所售之房屋至2013年12月26日才具备交付条件的事实。经质证，被告没有异议。3、竣工图一份，拟证明被告建造的房屋实际层高为2.95米的事实。经质证，被告没有异议。4、原告所购房屋的国有土地使用证、房屋所有权证、契证各一份，拟证明被告为原告办理的上述权属证书的具体日期。经质证，被告对该组证据本身没有异议，但认为原告所购房屋的产权证按约是由原告自行办理，即使实际情况是被告办理，也是受原告之委托，原告的权属证书办理时间与被告承担违约责任之间没有关联性。被告展诚公司为证明其辩称的事实，向本院提供的证据及原告的质证意见如下：5、被告向诸暨经济开发区管理委员会提交的报告一份、电缆管道布置图一份、本院（2014）绍诸民初字第1847号民事判决书复印件一份，拟证明被告逾期交房系因政府规划调整所致，被告可迟延交付三个月，该情况已在（2014）绍诸民初字第1847号判决书中得以确认，故被告不应承担违约责任的事实。经质证，原告对上述判决书的真实性没有异议，但认为被告不能因政府原因而免责，被告应当具有预见性和风险评估能力，被告应及时与供电公司进行沟通协调，即使法院认定政府原因导致房屋延期交付，被告也未依约将该事实予以告知，故被告应承担逾期交房的责任。6、丹桂华庭10幢的房屋所有权证一份，拟证明被告已在合同约定的期间内办理了权属证书，故不存在逾期交付权属证书的事实。经质证，原告认为该证据不能证明业主在2014年5月30日就可办理独立的、符合合同约定的产权证书的事实。本院对上述证据分析、认证如下：被告对上述证据1、2、3、4的真实性均无异议，本院予以确认。原告对证据6的真实性未持异议，本院亦予以确认。证据5中的（2014）绍诸民初字第1847号民事判决书系发生法律效力的判决，与本案欲确认的相关事实有关，本院对该判决书予以确认，并对该判决书所确认的证据5中的报告亦予以确认。综上，本院经审理认定本案事实如下：被告展诚公司系诸暨丹桂华庭小区的开发商。2013年2月26日，出卖人展诚公司与买受人俞水军、金均娣签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：“1、出卖人将坐落于丹桂华庭小区第10幢1单元011002号商品房以及589号地下车位出卖给俞水军、金均娣；2、该商品房层高3米，建筑面积136.56平方米，每平方米价格7583.24元，该商品房总价款为1035567元，地下车位120000元，合同总金额为1155567元；3、买受人在合同签订时首付总房款的48%计人民币555567元，余款由买受人在合同签订后10日内办理公积金贷款和银行商业按揭贷款手续；4、出卖人应当在2013年10月31日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，具备商品房正常使用的基本条件；5、如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……由于政府及相关部门调整以及出卖人无法控制等特殊原因致使商品房推迟交付或无法交付的，出卖人应在发生之日起三十天内告知买受人……；6、出卖人逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五计算的违约金；7、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年5月31日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；若约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；若约定日期起180日以后，买受人不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”原告俞水军、金均娣已付清涉案商品房房款。原告俞水军、金均娣于2013年10月31日前收到了被告展诚公司的收房通知，但因涉案商品房至2013年10月底尚未通过竣工验收，买受人即本案原告认为该房屋尚未符合合同约定的交付条件，遂拒绝受领房屋。本院（2014）绍诸民初字第1847号生效判决书中已查明“因诸暨经济开发区管理委员会调整丹桂华庭小区高压电缆管线工程规划的原因，导致该小区电力开闭所高压电缆管道施工工程迟延竣工三个多月，最终导致涉案商品房于2013年12月26日才通过综合验收”之事实，并确认被告作为出卖人可以据实延期三个月交房。原告方于2014年下半年自行前去收房。原、被告签订的商品房买卖合同中约定商品房层高为3米，但房屋实际层高为2.95米。被告于2014年5月底前取得了原告购买的涉案房屋所属的丹桂华庭10幢房屋的房屋所有权证和土地使用权证。原告所购房屋的国有土地使用证、房屋所有权证、契证已于2014年下半年办出。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告于2013年2月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同的约定享有权利、履行义务。该合同约定：由于政府及相关部门调整以及出卖人无法控制等特殊原因致使商品房推迟交付或无法交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。现本院已查明被告迟延交房是因为诸暨经济开发区管理委员会临时调整小区高压电缆管线工程规划，致该小区的电力开闭所高压电缆管道施工工程迟延竣工三个多月造成，并确认被告可以据实延期三个月交房。虽被告未及时将该情况告知原告，在沟通联系上存在一定瑕疵，但不能据此否定被告可以延期交房之客观事实的存在，故原告主张的自2013年10月31日起至2013年12月26日止的逾期交房期间并不属于被告违约逾期交房的情形，对原告主张的该逾期交房违约金，本院不予支持。对于原告主张的商品房层高不足问题，本院认为，双方签订的商品房买卖合同中关于层高为3米的约定应属有效约定，当事人应当遵循诚实信用原则履行。虽被告交付的房屋层高为2.95米，符合商品房设计层高的最低标准要求，且通过规划验收，但与合同约定的层高3米不符，属于被告的违约行为，被告理应对原告承担因违约给其造成的损失，本院根据容积率、以及房屋舒适度受影响等因素酌情确定被告应赔偿原告该项损失计17259元。至于原告主张的未及时取得该房屋权属证书的违约金问题，根据双方签订的商品房买卖合同中第十五条约定，被告应于2014年5月31日取得土地使用权初始登记（即指取得《土地使用权证书》）及商品房所有权初始登记（即指取得《房屋所有权证》），交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。本案被告已于2014年5月底前取得涉案房屋所属的丹桂华庭10幢整幢房屋的土地、房屋权属证书，该权属证书仅有一份，而业主人数众多，若实际交付该证书无论在理论上还是实际上均无法实现，该权属证书的取得时间点亦符合合同约定的期限，原告不能以此作为被告需向其交付其所购买的该套房屋的单个权属证书的时间节点，且双方并未在合同中对原告何时取得单个权属证书的时间有所约定，故原告据此主张被告违约，要求被告支付逾期交付权属证书的违约金，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告诸暨展诚置业有限公司应赔偿原告俞水军、金均娣因商品房层高不足给其造成的损失计人民币17259元，款限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告俞水军、金均娣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1888元，由原告俞水军、金均娣负担1498元、被告诸暨展诚置业有限公司负担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费1888元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审　判　长　　肖志姣代理审判员　　张方媛人民陪审员　　杨科晔二〇一六年一月十八日书　记　员　　郑小玲 微信公众号“”