（2015）唐民初字第525号
裁判日期: 2016-01-17
公开日期: 2016-07-28
案件名称
方韬与孙杰案外人执行异议之诉特殊程序民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方韬,孙杰,唐山嘉润房地产开发有限公司
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民初字第525号原告：方韬。委托代理人：方立宁。被告：孙杰。委托代理人：张君，河北靖民律师事务所律师。第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司。住所地：唐山市路北区泷泽路***号。法定代表人：法定代表人：曹文福，该公司董事长。委托代理人：田祥宽，嘉润公司员工。原告方韬与被告孙杰、被告唐山嘉润房地产开发有限公司案外人申请执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年12月17日受理后，依法组成由代理审判员孙海双担任审判长，代理审判员李鑫、代理审判员周丽参加的合议庭，书记员王启霞担任法庭记录，审理了本案。2016年1月11日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告方韬委托代理人方立宁到庭参加诉讼。被告孙杰及其委托代理人张君，被告唐山嘉润房地产开发有限公司及其托代理人田祥宽未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告方韬诉称，2015年12月1日，原告收到唐山市人民法院送达的（2015）唐执异字第213号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议裁定事项，缺乏事实与法律依据。被告孙杰申请执行的财产中嘉润【港城福苑】（原嘉润蓝湾）5号楼1403、1404、1416、1419号住宅为原告所有，而不属于唐山嘉润公司所有，唐山嘉润房地产开发有限公司已于2012年6月10日将上述房产卖给原告，并签订《嘉润·蓝湾项目认购协议书》。孙杰对原告的财产申请查封是错误的，其行为没有法律依据。为维护自己的合法权益，现诉至贵院请求确认嘉润【港城福苑】（原嘉润蓝湾）5号楼1403、1404、1416、1419号住宅为原告所有，并停止对上述房产的执行。被告孙杰未提供答辩意见。被告唐山嘉润房地产开发有限公司未陈述意见。庭审中，原告围绕以下焦点问题进行了举证、质证：一、原告对涉案嘉润蓝湾项目房产享有的权利是否足以排除对上述房产的强制执行。二、涉案争议的房产是否属于原告所有。原告方震为证明自己的主张，提交证据如下：证据一：嘉润蓝湾认购协议4份及收据4张。证据二：唐山市中院的执行裁定第213号及送达证。证明目的：涉案房产归我所以，执行裁定证明我们提出执行异议的法律依据。被告孙杰未发表质证意见。被告唐山嘉润房地产开发有限公司未发表质证意见。被告孙杰及被告唐山嘉润房地产开发有限公司未提交证据。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认，原告方韬提交的（2015）唐执异字213号执行裁定书和送达回证经核实与原件无异议，本院予以认定其真实性。盖有唐山嘉润房地产开发有限公司公章的《嘉润蓝湾项目认购协议》四份、盖有唐山嘉润房地产开发有限公司财务专用章收据四张，本院对上述证据真实性予以认可。经审理查明，原告与第三人于2012年6月10日签订《嘉润蓝湾项目认购协议》四份，购买嘉润【港城福苑】（原嘉润蓝湾）5号楼1403、1404、1416、1419号住宅，原告自称已经全部缴纳购房款，第三人出具房款收据。法庭调查得知，第三人唐山嘉润房地产开发有限公司至今未能取得嘉润蓝湾项目房屋预售许可证。另查明，被告孙杰与第三人唐山嘉润房地产开发有限公司借款纠纷一案中，河北省唐山市中级人民法院依据孙杰的申请，作出（2012）唐执字第132-03号执行裁定书，该裁定书裁定查封的财产中包含原告所购买的嘉润【港城福苑】（原嘉润蓝湾）5号楼1403、1404、1416、1419号住宅，原告向法院提出执行异议，以其与唐山嘉润房地产开发有限公司达成购买协议并支付了款项，其应为涉案房产实际权利人为由，要求解除对涉案房产的查封。唐山市中级人民法院于2015年11月11日作出（2015）唐执异字第213号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。2015年12月17日，原告诉至本院，请求：确认嘉润【港城福苑】（原嘉润蓝湾）5号楼1403、1404、1416、1419号住宅为原告所有，并停止对上述房产的执行。本院认为，原告对被查封的嘉润【港城福苑】（原嘉润蓝湾）5号楼1403、1404、1416、1419号住宅所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行是本案争议的关键所在。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告虽与第三人签订了《嘉润蓝湾商品房内部认购协议书》，但第三人作为商品房的出卖人，截止目前仍未取得商品房预售许可证明，故其与原告签订的《嘉润蓝湾商品房内部认购协议书》不能认定有效。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因原告与第三人签订的书面买卖合同并非合法有效，故原告就执行的房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产的执行于法无据，本院不予支持。另关于原告请求确认涉案房产的所有权归其所有的主张，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力，现诉争房产尚未登记在原告名下，故对原告的该项诉请，本院不予支持。待原告有其它证据后，可另案处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告方韬的诉讼请求。案件受理费80元，由原告方韬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审 判 长 孙海双代理审判员 李 鑫代理审判员 周 丽二〇一六年一月十七日书 记 员 王启霞 微信公众号“”