（2015）金义民初字第2618号

裁判日期: 2016-01-16

公开日期: 2016-03-03

案件名称

ＸＸ仙与王州丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

义乌市人民法院

所属地区

义乌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

ＸＸ仙,王州丽

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零三条

全文

浙江省义乌市人民法院民事判决书（2015）金义民初字第2618号原告：ＸＸ仙。委托代理人：张小娟，浙江红太阳律师事务所律师。委托代理人：张昊，浙江红太阳律师事务所律师。被告：王州丽。委托代理人：冯泽州，国浩（杭州）律师事务所律师。委托代理人：陈捷，国浩（杭州）律师事务所律师。原告ＸＸ仙诉被告王州丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理。依法由代理审判员王慧适用简易程序，分别于2015年10月27日、2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ仙的委托代理人张小娟、张昊；被告王州丽的委托代理人陈捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ仙诉称：原、被告双方于2015年1月13日签订了房屋买卖合同。原告按约支付了全部的款项，并办理过户手续，取得房屋所有权。被告故意隐瞒房屋实际租赁情况，并一直未向原告提供房屋租赁合同。房屋过户后，原告发现被告于2015年1月9日将房屋地下室出租并一次性收取两年租金。现被告的行为，损害原告权益。现要求：判令被告赔偿原告损失人民币60000元。被告王州丽辩称：在整个房屋买卖过程中，被告一直未将地下室出售给原告，且在房屋买卖过程中，原告也是明确不要地下室的。原告就其诉请向本院提供如下证据：一、房屋买卖合同一份，证明原、被告发生房屋买卖的事实。二、房产证一份，证明原告已经取得篁园路185号房屋所有权。三、租房协议书复印件一份，证明被告于2015年1月9日一次性收取了地下室两年的租金6万元。四、情况说明一份，证明被告并未提供房屋租赁合同，原告对租赁并不知情。被告对原告提供的证据发表质证意见如下：一、证据1的三性均有异议，该合同被告从未见过；地下室二间及第十五条其他约定上的文字，是先章盖后再添加的文字，这份合同是原告单方面伪造形成的。二、对证据2没有异议。三、对证据3没有异议，需要说明的是被告与原告在商谈房屋买卖时就已经告知了原告，地下室作为非常明显的部分，只要出入都可以看到，租赁户对地下室作为仓库使用，频繁进出，原告称不知道租赁的事实，完全与事实不符。四、对证据4的三性均有异议，从形式上讲属于证人证言，证人应当出庭接受当事人的质证，该证据不符合证据要件。被告就其辩称向本院提供原、被告于2015年1月13日签订的房屋买卖合同一份，证明合同中附属设施处并未注明将地下室两间出售。原告对被告提供的证据发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性没有异议，但应以王州丽本人所签的合同为准，其本人所签的房屋买卖合同效力高于被告所提供的房屋买卖合同。本院根据被告王州丽的申请，委托金华天鉴司法鉴定所出具司法鉴定意见书一份，原告对该鉴定意见无异议，被告对该意见书有异议，其认为王州丽从未在该合同上签字捺印，要求重新鉴定。本院对原、被告双方提供的证据认证如下：原告提供的证据2、3，被告提供的证据1，经双方质证对其真实性均无异议，本院予以确认。关于鉴定意见书，本院认为，金华天鉴司法鉴定所的鉴定过程程序合法，且王州丽要求重新鉴定的理由并不充分，本院对该鉴定意见书的真实性予以确认，对其重新鉴定的要求不予准许。原告提供的证据1结合金华天鉴司法鉴定所的鉴定意见书，可以证实其真实性，故本院对原告提供证据1的真实性予以确认。原告提供的证据4，不符合证据的形式要件，故本院对其真实性不予确认。经审理查明：位于义乌市篁园路185号的房屋原系被告王州丽所有。2015年1月9日，由被告王州丽的母亲ＸＸ代为与案外人金立青签订租房协议书。该协议书约定将位于篁园路185号地下室一楼的房屋出租给金立青使用，租期两年，从2015年2月8日至2017年2月7日，租金为60000元。同日，由ＸＸ向金立青收取房屋租金人民币60000元。2015年1月13日，原告与被告王州丽的母亲ＸＸ在中介的居间下签订房屋买卖合同一份，该合同约定的主要内容有：一、甲方（即被告王州丽）同意将位于义乌市篁园路185号的房屋转让给乙方（即原告ＸＸ仙），房产证号为“义乌房权证江东字第c000787**号”，确定房屋成交价为4660000元。二、乙方于2015年1月13日支付甲方购房款120000元；于2015年1月14日支付房款1700000元；于2015年1月20日前支付1840000元，剩余房款1000000元于该房产过户之日支付甲方。三、该房屋下次出租所得租金由乙方收取（租金收取情况详见租赁合同，本年度合同到期时间甲乙双方以补充协议为准）。该合同签订后，原告于2015年1月13日向被告支付购房款120000元，1月14日支付1700000元，1月26日支付1020000元，1月27日支付820000元，2月3日支付1000000元及逾期违约金9786元。另查明，原告与被告王州丽就本案讼争房产另签有房屋买卖合同一份，落款日期为2015年1月13日。该合同中的部分内容与2015年1月13日由ＸＸ代签的房屋买卖合同不一致，具体如下：一、2月3日的合同第一条增加“附属设施：地下室2间”一项，其他不变。二、第十五条主要内容变更为：1、乙方于2015年1月13日支付甲方购房定金120000元；于2015年1月14日支付甲方房款1700000元；于2015年1月26日支付102000元；于2015年1月27日支付820000元，剩余房款1000000元于该房屋过户甲方签字完毕后，乙方支付甲方清晰。2、该房屋租赁情况详见租赁合同，本次租金到期后，以后租金由乙方收取（即本幢房屋租赁交接按合同期满最迟为2015年6月底止）。3、合同以此份为准，原先合同一律作废。被告王州丽支付鉴定费4200元。本院认为：当事人以同一标的先后与他人签订两个合同，两个合同内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，依法符合合同生效条件的，不能因前合同有效而认定后合同无效，或认定前、后合同存在效力上的差异。本案中，原、被告间就本案讼争房屋签订的两个房屋买卖合同，均是原、被告双方的真实意思表示，均合法成立并生效，不存在效力上的差异，均对合同当事人产生约束力。因此，根据原告提供的房屋买卖合同所约定的内容，被告应当在向原告交付房屋的同时，将附属的两间地下室一并交付给原告使用。因本案讼争地下室在原、被告发生房屋买卖关系前已经租赁给他人使用，根据“买卖不破租赁”的原则，原告无权解除合同，但可依据买卖合同第十五条第二款的规定收取租金。原、被告双方在合同中仅对整栋房屋租赁交接的最迟时间进行约定，地下室的租赁交接时间约定不明，故原告从2015年7月1日起有权开始向地下室承租人收取租金。经计算，其中2015年2月8日至2015年6月30日止的租金为11672元，2015年7月1日至2015年2月7日的租金为48328元。而从2015年7月1日至2017年2月7日的租金已由被告王州丽的母亲ＸＸ代收。因此，其行为已经损害原告的利益且构成违约。故原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求中合理部分本院依法予以支持。另外，本案鉴定费4200元，由被告王州丽负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百十三条的规定，判决如下：一、被告王州丽于本判决生效后五日内赔偿原告ＸＸ仙租金损失共计人民币48328元。二、驳回原告ＸＸ仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由原告ＸＸ仙负担150元，由被告王州丽负担500元。鉴定费4200元，由被告王州丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币1300.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入帐号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。代理审判员　　王慧二〇一六年一月十六日书　记　员　　周胜微信公众号“”