（2015）中中法民一终字第1412号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-09-02
案件名称
中山农村商业银行股份有限公司与陈茂锋房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈茂锋,中山农村商业银行股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第1412号上诉人（原审被告）：陈茂锋，男，1966年9月20日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区，现住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：中山农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省中山市东区中山。法定代表人：马英文，该行董事长。委托代理人：梁建忠，男，1973年4月8日出生，汉族，住广东省中山市，系该行员工。委托代理人：朱江鹏，男，1988年11月10日出生，汉族，住广东省中山市，系该行员工。上诉人陈茂锋因与被上诉人中山农村商业银行股份有限公司（以下简称中山农商银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年11月15日，中山农商银行作为出租方，陈茂锋作为承租方签订了房产租赁合同一份，双方约定：中山农商银行将位于中山市西区瑞安花园瑞瑶阁4卡的商铺出租给陈茂锋作仓库使用，建筑面积为120.9㎡；租赁期限自2010年11月1日至2011年10月31日；月租金为1500元，每月缴付租金一次，陈茂锋应于每月10日前交清；陈茂锋须向中山农商银行交纳房屋租赁保证金4500元，中山农商银行收到该笔款项后开具收据给陈茂锋，保证金不计利息；租赁期满后如陈茂锋不继续租赁的，或双方依约提前解除合同的，中山农商银行对该租赁物及配套设施检查无损并在陈茂锋未拖欠租金且结清所有费用后，将保证金退还给陈茂锋；租赁期间，该租赁物发生的一切费用，包括水电费、电话费、环境卫生费、治安费、物业管理费等均由陈茂锋承担，如中山农商银行已垫付的，陈茂锋须于每月10日前缴纳当期租金时一次性向中山农商银行支付完毕；租赁期间，陈茂锋因业务经营需要，将租赁物转租或分租给第三方使用，必须事先征得中山农商银行书面同意；租赁期满后，如因实际情况双方未另行签订续期合同，但陈茂锋仍继续使用该租赁物的，仍应按时交付租金，合同项下陈茂锋应尽义务条款继续有效。合同还约定了其他事项。合同签订后，中山农商银行将上述商铺交付陈茂锋使用。2011年4月15日及2012年4月25日，双方又两次签订房产租赁合同，约定中山农商银行将其名下的位于中山市西区瑞安花园瑞瑶阁10卡、建筑面积为219.78㎡的商铺租给陈茂锋使用，租赁期限为2011年5月1日至2013年4月30日，月租金2680元，陈茂锋须向中山农商银行交纳房屋租赁保证金5360元，其他事项同前述合同。因陈茂锋等业主未向中山市安逸物业管理有限公司（以下简称安逸公司）交纳物业管理费，安逸公司将中山农商银行诉至法院，2013年9月3日，本院作出（2012）中中法民一终字第970号民事判决，判令：…二、中山农商银行于判决发生法律效力之日起七日内向安逸公司支付物业管理费121350.96元及相应滞纳金（滞纳金的计算方法：从2010年12月11日起以每月实际拖欠的物业管理费为基准，按照每日1‰的标准计算至判决确定的给付之日止）。判决生效后，中山农商银行根据上述判决于2013年9月30日向安逸公司支付了2010年12月1日至2011年8月31日的物业管理费及滞纳金；另中山农商银行依前述判决的标准于2014年6月26日向安逸公司支付了2011年9月1日至2013年9月30日的物业管理费及滞纳金。经计算，中山农商银行代陈茂锋垫付了物业管理费及滞纳金16287.93元，该款经中山农商银行催促，陈茂锋未予支付。中山农商银行遂具状至原审法院，请求判令：1.陈茂锋返还中山农商银行垫付的物业管理费及滞纳金共16287.93元和垫付款利息632.33元（以垫付款为基数，自2014年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2015年2月20日，具体计至陈茂锋清偿完毕之日止），合计16920.26元；2.陈茂锋承担本案的诉讼费。陈茂锋称其正常交房租和物业管理费直至搬走，但陈茂锋未向原审法院提交证据予以证明。原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。中山农商银行与陈茂锋之间签订的房产租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。中山农商银行将其拥有产权的房屋租赁给陈茂锋使用，陈茂锋理应按房产租赁合同的约定交纳租金及相关费用（包括物业管理费）。由于陈茂锋拖欠物业管理费，中山农商银行代陈茂锋垫付了物业管理费及滞纳金16287.93元，陈茂锋应按合同的约定，向中山农商银行返还该垫付款及利息，中山农商银行请求陈茂锋返还垫付的物业管理费及滞纳金16287.93元及从垫款次日即2014年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。陈茂锋关于其正常缴纳房租及物业管理费直至搬走的抗辩，因无证据予以证明，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：陈茂锋于原审判决生效之日起七日内向中山农商银行返还垫付的物业管理费及滞纳金16287.93元及利息（利息的计算方法：以16287.93元为基数，从2014年6月27日起计至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。若未按原审判决指定的期间履行金钱支付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费223元，减半收取为112元，由陈茂锋负担并于原审判决生效之日起七日内径付中山农商银行。上诉人陈茂锋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈茂锋于2014年5月左右搬离涉案商铺，中山农商银行亦已将涉案商铺的押金5360元全额退回陈茂锋，若陈茂锋有拖欠涉案商铺的物业管理费，中山农商银行应从陈茂锋交纳的押金中进行抵扣；二、陈茂锋与中山农商银行签订租赁合同时已向中山农商银行咨询承租人所需交纳的费用，中山农商银行明确表示陈茂锋仅需交纳租金及水电费，并不需要交纳物业管理费。而陈茂锋已按合同要求按时向中山农商银行交纳租金及水电费；三、陈茂锋在租赁期间，中山农商银行除对水电设备进行维修外，并未向陈茂锋提供其他服务，且陈茂锋并未拖欠中山农商银行的租金及水电费，中山农商银行要求陈茂锋支付滞纳金没有法律和事实依据；四、陈茂锋愿意承担中山农商银行所主张的物业管理费，但不愿意承担中山农商银行所主张的滞纳金及利息。综上，请求法院判令：1.陈茂锋向中山农商银行返还其垫付的物业管理费；2.驳回中山农商银行的其他诉讼请求；3.本案诉讼费用由中山农商银行承担。二审期间，陈茂锋就其上诉请求及事实理由向本院提交了以下证据：1.发票16张；2.收据14张；3.通知。被上诉人中山农商银行答辩称：陈茂锋所称在租赁期间其每月按时支付租金，故无需承担涉案商品的物业管理费。但双方签订的租赁合同第五条已明确约定，在租赁期间，涉案商铺所产生的一切税费以及物业管理费、其他各种社会摊派费用均由陈茂锋承担，如中山农商银行先垫付的，陈茂锋须于每月10日前缴纳当期租金时一次性向中山农商银行支付完毕。中山农商银行向物业公司缴纳物业管理费后，已通过邮寄快递的形式及时通知陈茂锋缴纳，但陈茂锋一直拒绝缴纳。因此，根据双方的上述合同约定，陈茂锋应向中山农商银行缴纳中山农商银行已先行垫付的物业管理费以及由于陈茂锋迟延履行合同义务而产生的滞纳金。双方当事人签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方均应遵守。但陈茂锋在中山农商银行已先行垫付物业费并及时向其进行通知的情况下仍怠于履行合同义务，其行为已构成违约。故中山农商银行向陈茂锋主张返还垫付的物业管理费及滞纳金是合法有据的。至于陈茂锋所称，租赁期间中山农商银行未提供服务的问题，与本案争议焦点没有联系。此外，双方合同已约定租赁物发生的一切费用包括水电费、环境卫生费、治安费、物业管理费等均由陈茂锋承担，陈茂锋已享受了相关的物业服务，现其声称未享受除水电服务以外的其他服务，陈茂锋并未举证予以证实，其应承担举证不能的责任。综上，陈茂锋的上诉请求缺乏法律和事实依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审期间，中山农商银行就其抗辩理由向本院提交了以下证据：EMS邮件两封。经庭审质证，中山农商银行对陈茂锋提交的上述证据的真实性均确认，但对其关联性均不确认；陈茂锋对中山农商银行提交的上述证据的真实性不确认。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：双方当事人均确认陈茂锋已向中山农商银行交纳2013年10月至2014年1月的物业管理费1244.24元。中山农商银行称其已将陈茂锋所交纳的上述物业管理费转交给安逸公司，并向陈茂锋开具了收据。同时，中山农商银行在二审庭审中确认，其在本案中向陈茂锋主张尚欠涉案第4卡商铺2010年12月至2011年5月的物业管理费1088.1元，滞纳金1031.7元，尚欠第10卡商铺2011年6月至2013年9月的物业管理费9230.76元，滞纳金4937.37元。中山农商银行提交的两封EMS邮件邮寄的《物业管理费及滞纳金催收通知书》载明的时间为2014年9月11日。中山农商银行确认陈茂锋实际向其租赁涉案的第4卡商铺至2011年5月，租赁使用涉案的第10卡商铺至2014年1月24日。安逸公司与中山农商银行就涉案商铺所在的瑞安花园物业服务合同纠纷一案，安逸公司以中山农商银行未按双方签订的《物业服务合同》的约定交纳物业管理费为由，向原审法院提起诉讼，请求中山农商银行向其支付截止至2011年8月31日的物业管理费及滞纳金共计201121.98元。中山农商银行在该案中的抗辩理由主要有两点，一是瑞安花园业主委员会的成立有瑕疵，其主体不合法，且在未通知中山农商银行的情况下擅自选聘物业公司，因此瑞安花园小区的《物业服务合同》无效；二是即使瑞安花园小区的业主委员会选聘安逸公司作为物业公司的行为合法，安逸公司及瑞安花园业主委员会未征得中山农商银行同意即擅自提高物业管理费，损害了中山农商银行的合法权益，其行为不合法。后该案经本院审理，本院于2013年9月3日作出终审判决（案号（2012）中中法民一终字第970号），认定安逸公司与瑞安花园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，认定中山农商银行应根据合同约定的标准（每月1.5元／㎡）向安逸公司交纳物业管理费，遂作出了如上判决。二审庭审中，中山农商银行表示，因陈茂锋等租户未向其交纳涉案商铺的物业管理费，故其未向安逸公司交纳涉案商铺所拖欠的物业管理费。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方当事人对于陈茂锋租赁的期限，以及租赁期间涉案商铺的物业管理费应由承租人承担，中山农商银行已按上述生效判决向安逸公司缴交涉案商铺拖欠的物业管理费及滞纳金的事实均无异议。陈茂锋主张其不应承担拖欠的物业管理费产生的滞纳金及利息。故本案的争议焦点在于：中山农商银行为涉案商铺所垫付的物业管理费的滞纳金及利息是否应由陈茂锋承担。虽然双方在租赁合同中已明确约定陈茂锋应承担涉案商铺承租期间应交纳的物业管理费，但双方并未约定陈茂锋交纳物业管理费的时间。中山农商银行称其在2010年12月1日至2013年9月30日期间，已向陈茂锋催缴涉案商铺的物业管理费。陈茂锋则称，因中山农商银行与安逸公司对涉案商铺的物业管理费交纳问题存在纠纷，故中山农商银行告知陈茂锋等租户暂缓交纳物业管理费，因此陈茂锋未向中山农商银行交纳2010年12月1日至2013年9月30日期间的物业管理费。根据原审查明事实可知，中山农商银行在陈茂锋租赁涉案商铺期间，曾就涉案商铺的物业管理费交纳标准问题与安逸公司发生纠纷，生效判决最终认定中山农商银行须按每月1.5元／㎡的标准向安逸公司交纳涉案商铺的物业管理费。判决生效后，中山农商银行才按照生效判决确定的物业管理费的交纳标准向安逸公司补交了涉案商铺拖欠的物业管理费及滞纳金。由于中山农商银行所主张的按每月0.7元／㎡的标准计算涉案商铺的物业管理费的主张未获生效判决的支持，故中山农商银行在上述生效判决作出前不可能向陈茂锋等租户提出合法有效的租金交纳标准。同时，中山农商银行提供的EMS邮件载明的投递时间为2014年4月11日，而中山农商银行所主张的其垫付的物业管理费及滞纳金产生的时间为2010年12月1日至2013年9月30日。即中山农商银行以邮件方式提示陈茂锋交纳涉案商铺的物业管理费时，涉案的物业管理费的滞纳金已实际发生。中山农商银行亦未能提供证据证实其在2010年12月1日至2013年9月30日期间曾向陈茂锋催缴过涉案商铺的物业管理费，因此本院认为陈茂锋主张的中山农商银行在与安逸公司就物业管理费的交纳问题产生纠纷期间，中山农商银行让其暂停交纳物业管理费的说法更为可信，本院予以采纳。本院认定陈茂锋对涉案商铺拖欠2010年12月1日至2013年9月30日期间的物业管理费没有过错，其不应承担该拖欠的物业管理费所产生的滞纳金。此外，即使如中山农商银行所述，其在2010年12月1日至2013年9月30日期间并未通知陈茂锋暂停交纳涉案商铺的物业管理费，陈茂锋未及时交纳物业管理费存在过错，但根据双方已实际交纳物业管理费的过程可知，陈茂锋是向中山农商银行交纳物业管理费，再由中山农商银行转交给安逸公司。而中山农商银行作为涉案商铺的业主，其负有向安逸公司交纳物业管理费的义务。因此，即使陈茂锋未按时向中山农商银行交纳物业管理费，陈茂锋的行为构成违约，中山农商银行亦应当及时向安逸公司交纳物业管理费，以防止因逾期交纳涉案商铺的物业管理费而产生滞纳金等费用，避免其损失的扩大。现由于中山农商银行没有采取适当措施致使其损失扩大，其不得就扩大的损失要求陈茂锋赔偿。故陈茂锋主张其不应承担中山农商银行所主张的物业管理费的滞纳金，理据充分，本院予以支持。原审法院认定陈茂锋需向中山农商银行支付拖欠的物业管理费的滞纳金，适用法律不当，本院予以纠正。关于陈茂锋是否应向中山农商银行支付其垫付款的利息的问题。虽然中山农商银行主张陈茂锋返还其垫付的滞纳金的理据不足，但涉案商铺的物业费按双方合同约定应由陈茂锋负担，中山农商银行亦确已实际为陈茂锋向物业公司垫付了相应的物业管理费，陈茂锋应按合同的约定，向中山农商银行返还其垫付的物业管理费及利息。中山农商银行请求陈茂锋返还垫付的物业管理费及支付从中山农商银行垫款次日即2014年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于陈茂锋应向中山农商银行交纳的中山农商银行已向安逸公司垫付的涉案商铺在2010年12月1日至2013年9月30日期间的物业管理费的具体数额的问题。由于陈茂锋向中山农商银行实际租赁涉案的第4卡商铺的期限为2010年11月1日至2011年5月，中山农商银行据此向陈茂锋主张补交其垫付的2010年12月至2011年5月共计6个月的物业管理费并无不妥，本院予以支持。故陈茂锋对于涉案的第4卡商铺应向中山农商银行补交的物业管理费为1088.1元（120.9㎡×1.5元／㎡／月×6个月）。陈茂锋向中山农商银行实际租赁涉案的第10卡的商铺的期限为2011年5月1日至2014年1月24日，故陈茂锋需向中山农商银行补交其垫付的2011年5月1日至2013年9月30日（共29个月）的物业管理费。现中山农商银行主张陈茂锋就涉案的第10卡的商铺需向其补交2011年6月至2013年9月（共28个月）的租金共计9230.76元（219.78㎡×1.5元／㎡／月×28个月），是中山农商银行对其自身权利的合法处分，本院予以支持。故陈茂锋就涉案的两个商铺，需向中山农商银行补交其垫付的物业管理费为10318.86元（1088.1元＋9230.76元）。中山农商银行主张陈茂锋应向其返还垫付的物业管理费10318.86元，理据充分，本院予以支持。综上，对于上诉人陈茂锋的上诉请求的合理部分，本院予以支持，对于其不合理部分，本院予以驳回。原审法院查明的基本事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第397号民事判决。二、上诉人陈茂锋于本判决生效之日起七日内向被上诉人中山农村商业银行股份有限公司返还垫付的物业管理费10318.86元及利息（利息计算方法：以10318.86元为本金，自2014年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。三、驳回被上诉人中山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果陈茂锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费223元，减半收取112元（中山农村商业银行股份有限公司已预交），由中山农村商业银行股份有限公司负担30元，由陈茂锋负担82元；二审案件受理费223元（上诉人陈茂锋已预交），由上诉人陈茂锋负担50元，由被上诉人中山农村商业银行股份有限公司负担173元。本判决为终审判决。审 判 长 黄岳文代理审判员 陈爱玲代理审判员 马燕清二〇一六年一月十五日书 记 员 钱绮丽第12页共12页 搜索“”