（2015）浙杭民终字第3800号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-04-01
案件名称
杭州洁发物业管理有限公司与耀江福村业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州洁发物业管理有限公司,耀江福村业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3800号上诉人（原审原告）杭州洁发物业管理有限公司。法定代表人史兰法，总经理。被上诉人（原审被告）耀江福村业主委员会，。负责人沈子琤，第六届业委会主任。上诉人杭州洁发物业管理有限公司（以下简称洁发物业）因与被上诉人耀江福村业主委员会（以下简称耀江福村业委会）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第1731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定事实如下：2013年3月，洁发物业与耀江福村业委会就耀江福村的物业服务工作进行磋商。2013年3月下旬，洁发物业开始接手耀江福村的物业服务工作。2013年4月13日，耀江福村业委会向洁发物业发送函一份，载明：“贵公司接管耀江福村已经有15天，目前还没配备完保安人数，完善物业管理制度。小区业主反响强烈，今要求你公司在近期配备足够的保安，要求贵公司：一、白天进出闲杂人员要登记，坚决取缔小广告！二、进出外来车辆要登记。三、完善保安岗位责任制度。四、在没有签订合同之前，不准收取物业费和停车费。四、如果我业委会开会讨论认为你公司不能胜任耀江福村物业管理，到4月27日请你撤出耀江福村。”2015年4月27日，杭州市望江街道耀华社区委员会出具证明，载明：“洁发物业管理有限公司确实在2013年3月期间至2013年4月期间服务过耀江福村小区，具体进驻时间不详。因和耀江福村业委会达不成协议，于2013年4月27日撤出耀江福村。事后社区组织过耀江福村业委会和洁发物业关于人员工资及管理费用的协调会，最终协调不成。”洁发物业于2015年9月诉至原审法院，请求判令：耀江福村业委会向其支付物业服务合同欠款41544.7元，并支付利息损失5047.68元，本案诉讼费由耀江福村业委会负担。原审法院认为：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债务应当清偿。本案中，虽然双方未订立书面的物业服务合同，但双方先就耀江福村的物业服务工作进行磋商，后洁发物业实际从事了耀江福村的物业服务工作，耀江福村业委会予以接受，双方成立事实上的物业服务合同关系。洁发物业提供了物业服务，耀江福村业委会应支付相应的价款。由于双方未就物业服务价款达成一致意见，原审法院综合考虑洁发物业服务时间、服务质量及服务时市场价格等因素，酌定耀江福村业委会应支付给洁发物业的物业服务价款为5000元。耀江福村业委会抗辩称与洁发物业发生关系的是其上一届业委会且业委会交接时未交接相关材料，对此原审法院认为，业委会作为业主大会的执行机构，其组成人员及负责人的变更并不对责任的承担产生影响，业委会内部的交接亦不能对抗债权人的主张，因此，耀江福村业委会上述抗辩不能成立。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、耀江福村业委会于判决生效之日起10日内支付洁发物业物业管理费5000元；二、驳回洁发物业的其他诉讼请求。如果耀江福村业委会未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费965元，减半收取482.5元，由洁发物业负担457.5元，由耀江福村业委会负担25元。宣判后，洁发物业不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，判决结果偏向被上诉人。上诉人进入耀江福村提供物业服务系应被上诉人的要求，当时被上诉人同前一家物业公司存在矛盾导致未进行工作交接，小区物业服务中断。上诉人提供物业服务时，并未与被上诉人签订书面合同，由上诉人提供过渡物业服务。上诉人根据实际需要，安排必要人员进入小区提供日常物业服务，截至退场时已提供一个多月的物业服务，包括前期聘请保安、保洁等已经支付的工资数万元和其他费用。一审法院仅判决被上诉人支付上诉人5000元，明显过低，不足以维持小区物业的正常运转，显失公正。综上，上诉人洁发物业请求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人负担。被上诉人耀江福村业委会答辩称：耀江福村第六届业委会未与洁发物业签订物业服务合同，没有约定服务内容、服务标准、收费标准，故洁发物业不能向耀江福村第六届业委会收费。耀江福村第六届业委会是从社区居委会接收的资料，两届业委会的工作交接是在社区居委会指导下进行的。洁发物业提供服务是在前一届业委会存续期间，不应向耀江福村第六届业委会主张权利，即便要收费，也应向业主收取。洁发物业主张自己在耀江福村小区服务一个月，但没有撤场的证据，其在2013年4月13日收到函后可随时退场。洁发物业也未提交催缴物业费的依据，耀江福村第六届业委会自2014年4月成立并移交材料后，未收到任何洁发物业提供过物业服务且小区拖欠物业费的材料。2013年4月13日的函上无业委会委员签字，效力存疑，其上也明确表示洁发物业不胜任工作，洁发物业也未举证证明其相关资质及合法成立情况。洁发物业若要收费应提交双方签字盖章的合法有效的收费依据，否则即便提供服务也是无偿免费试用，如能胜任则订立合同，否则无条件撤出。社区证明也缺乏效力，且既然双方未达成协议，洁发物业当然没有收费的依据。洁发物业提供的票据等均系其自己制作或者无税务监制的收据，没有效力。案涉小区管理一直较难，主要原因是入不敷出，没有营业用房，配套物业被出售，仅有的收入就是物业费和地面停车费，且小区面积小，又不能全额收缴，只能维持最基本的物业费用，无力支付额外费用。上诉人洁发物业在二审期间未向本院提交新证据。被上诉人耀江福村业委会在二审期间向本院提交以下证据材料：1、耀华社区居委会出具的收据证明复印件一份，拟证明耀江福村第五届业委会辞职后，所有材料均由耀华社区居委会保管，并移交给耀江福村第六届业委会，且移交材料原封未拆箱；2、耀江福村第五届业委会交接资料明细表复印件两张，拟证明当时的交接情况，该交接表上没有提及与洁发物业的关系。对被上诉人耀江福村业委会二审提交的证据材料，上诉人洁发物业无异议。本院认为，该两份材料涉及耀江福村第五届、第六届业委会的材料移交问题，与本案物业纠纷无关，且无原件核对，故本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，根据耀江福村业委会函件以及耀华社区居委会证明，可以证明洁发物业经与耀江福村业委会磋商后曾于2013年3月、4月期间为耀江福村小区进行过相应服务，故对于该实际入驻期间的物业服务，耀江福村业委会应当支付相应价款。洁发物业一审虽提供了费用清单，但大部分系其自己制作，且该费用未经耀江福村业委会批准或认可，耀江福村业委会也曾在函件上明确对洁发物业的物业服务提出质疑，故洁发物业以该费用清单主张相应价款依据不足，一审法院根据洁发物业的服务时间、服务质量及市场价格等，酌定耀江福村业委会支付其5000元物业服务价款，并无不当。业委会的更迭和交接系内部事务，不能对外对抗洁发物业主张权利。综上，上诉人洁发物业的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由杭州洁发物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 亮审 判 员 李国标代理审判员 韩圣超二〇一六年一月十五日书 记 员 周 佳