（2015）沈中民二终字第2526号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-25
案件名称
上诉人ＸＸ、李影与被上诉人沈阳百田房地产开发有限公司物权保护纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ,李影,沈阳百田房产开发有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第2526号上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1966年11月8日出生，汉族，住址：沈阳市东陵区。委托代理人：郭庆涛，系辽宁金阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李影，女，1963年11月26日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：郭庆涛，系辽宁金阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳百田房产开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区塔湾街13号。法定代表人：宋涛，系该公司总经理。委托代理人：刘春英，女，1963年2月4日出生，汉族，系该公司法律顾问。委托代理人：唐玉华，女，1955年1月10日出生，汉族，系该公司法律顾问。上诉人ＸＸ、李影因与被上诉人沈阳百田房地产开发有限公司（以下简称“百田地产公司”）物权保护纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第581号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭对本案进行了审理，上诉人ＸＸ、李影的共同委托代理人郭庆涛，被上诉人百田房地产的委托代理人刘春英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百田地产公司原审诉称：沈阳市大东区莲花街13号甲的楼盘总建筑面积为4，185.74平方米，现其中共有两家单位，其中原告拥有建筑面积为2，672.70平方米，被告ＸＸ、李影拥有建筑面积为1，513.04平方米，用于开设沈阳市鑫大东大众浴馆。原、被告各自的产权已由原产权单位辽宁新巨人广告装饰公司及房产部门界定清楚，楼内原设计的楼梯和电梯部分属于原告2，672.70平方米的房产部分内，被告ＸＸ、李影的房屋从西侧大门进入，沈阳市鑫大东大众浴池原经营者张晶未经原告同意在房屋二楼、三楼的墙上凿墙并安装了两个所谓的防火门并安装了排风扇，事实上被告ＸＸ、李影的房产不包括楼内楼梯、电梯部分，也不需要走这部分楼体和电梯，其房屋内有独立的楼梯。2012年12月底，原告开始对所拥有的上述房屋进行装修，在装修工程即将结束时，被告将原告刚刚装修完的一楼钢化玻璃大门砸坏，冲进原告所拥有的房屋的楼内，折断支撑玻璃幕墙的钢结构，砸坏刚装修的楼梯、电梯和电梯井及二次加压水泵，并在二楼、三楼搭架板子堵死了电梯井，不让原告使用，并强行占用一楼内的一间房屋，阻挠原告使用楼梯、电梯及房屋，致使原告无法进入自己的房屋，入户大门已经被被告锁上，原告至今无法使用自己的房屋。被告向原告房屋内排风使得原告房屋严重长毛、霉变。被告擅自无理侵占原告房产、楼道及电梯，破坏原告财产，已经严重侵害了原告的合法权益。原告诉至法院请求法院判令：1、被告腾空占用原告的房产，并对其砸坏、毁损原告的电梯井予以恢复原样；2、被告将二楼、三楼私自开设的门拆除，并恢复原样；3、被告赔偿原告无法使用房屋的损失，该损失按沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准计算，从2013年1月5日起算至法院生效判决时止；4、被告赔偿其破坏原告的设施、设备损失，具体数额以鉴定单位出具的鉴定数额为准；5、被告赔偿原告房屋反潮、霉变的损失，具体数额以鉴定单位出具的鉴定数额为准。在本案审理过程中，原告撤回要求被告赔偿其被破坏的设施、设备的损失及房屋返潮、长毛的损失的诉讼请求，本院予以准许。ＸＸ、李影原审辩称：沈阳市莲花街13号甲的楼房内没有电梯，楼梯属建筑物附属及配套设施，归全体业主共有。该楼房内一至三层的建筑面积归被告所有，不存在被告在一楼占用原告房屋的情况。被告购买一至三层房屋时，房屋就是用于经营浴池，被告对房屋主体建筑未进行任何拆改。原告没有证据证明其房屋长毛是由于被告经营浴池的通风设备引起的，原告的四至十层房屋本身就是烂尾工程。被告没有破坏原告的玻璃幕墙和加压水泵。被告没有阻止原告进入楼内，是由于原告停止装修施工后没有营业也没人看管房屋，所以被告才将大门锁上，被告在大门上张贴了联系电话，有人要求被告开门的时候被告就会开门，被告是替原告看管房屋。原审法院经审理查明：本案涉诉房屋坐落于沈阳市大东区莲花街13甲号，总层数为10层，原房屋所有权人为辽宁新巨人广告装饰公司，沈阳市房产测绘中心依据原房屋产权单位辽宁新巨人提供的建筑施工图纸（设计单位：沈阳市公用建筑设计院，设计号：95005-1-3）及其现地指界对涉诉房屋进行了面积测算，据此绘制的房屋分层分户平面图系房产测绘成果的组成部分。现被告ＸＸ、李影享有该房产建筑面积1，513.04平方米所有权（二被告于2013年2月19日取得上述全部面积所有权），其中一层2-2／3轴＊B-D轴＋2／3-5轴＊A-D轴面积为381.74平方米，A-B轴＊1-2／3轴＋B-2／C轴＊1-2轴面积为71.18平方米，二层全部面积570.10平方米，三层全部490.02平方米。原告百田公司享有该房产建筑面积2672，7平方米的所有权（主要分布在4层至10层，规划用途为办公），原、被告共同分摊涉诉房屋内的公用面积，公用面积在房屋分层分户图上标记为一层除2-2／3轴＊B-D轴＋2／3-5轴＊A-D轴及A-B轴＊1-2／3轴＋B-2／C轴＊1-2轴以外部分，二层中2.7×3.6及3.6×5.4部分，三层中3.6×3.15及5.85×3.6部分，结合涉诉房屋的建筑施工图纸（设计单位：沈阳市公用建筑设计院，设计号：95005-1-3），原、被告公摊面积设计用途为入户通道、电梯井及楼梯间。原告百田公司计划使用其在涉诉房屋中所拥有的房屋面积开办宾馆，并着手进行装修；被告使用涉诉房屋一层中2-2／3轴＊B-D轴＋2／3-5轴＊A-D轴及二层、三层部分经营大众浴池，一层A-B轴＊1-2／3轴＋B-2／C轴＊1-2轴部分对外出租经营药房。现涉诉房屋中一层北侧原设计用途为入户通道的部分已经被安装防盗门并改造为仓房，一层、二层及三层的电梯应部分被木板封堵为封闭空间，二被告取得涉诉房屋中部分面积的所有权后，一直占用上述几部分房屋，导致原告无法在电梯井中安装电梯，进而无法正常使用4层至10层房屋，原告已经被迫停止装修，原告房屋闲置至今。此外，被告经营大众浴池，通过二楼、三楼走廊内的铁门上的排风扇向楼梯间内排风。另查明，本案涉诉房屋坐落于沈阳市大东区莲花街13甲号，该区域办公类房屋租赁市场指导租金为每平方米每月25元至30元。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。关于原告要求被告赔偿因被告原因导致其无法使用房屋的损失（按照沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准计算，从2013年1月5日计算至法院生效判决时止）的诉请，被告自其取得房屋所有权起占用一层至三层电梯井至今，导致原告无法在电梯井内安装电梯，进而无法正常使用4至10层房屋，发生实际损失，被告应予以赔偿，被告要求按照沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准计算较为合理，涉诉房屋的规划用途为办公，又考虑到涉诉房屋的4至10层尚未装修，处于清水房状态，本院酌情认定按照每平方米每月25元计算原告未能使用其房屋的损失。关于原告要求被告将电梯井恢复原样的诉讼请求，涉诉房屋内的电梯井是原、被告共有的公摊面积，原、被告应按照其原有设计用途共同使用，被告不应将一层至三层的电梯井按照封闭空间加以占用，故对于原告要求被告将电梯井恢复原状的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告腾空其在一楼内占用的房屋诉讼请求，原告所诉“房屋”的原始设计用途为入户通道，该部分面积是原、被告共有的公摊面积，现被告不应擅自改变其用途为仓房并加以占用，故原告要求被告腾空该部分房屋的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告将二楼、三楼走廊内私自开设的门拆除，并回复原状的诉讼请求，现原告未向本院提供相关证据证明二楼、三楼走廊内的门是被告擅自开设的，故对于原告要求被告将这2扇门拆除的诉讼请求本院不予支持，但被告在经营大众浴池时使用上述2扇门上的排风扇向楼梯间内排风，根据日常生活经验可知，大众浴池会产生大量水蒸气，会影响原告正常使用其房屋，故本院认定二被告应将上述2处排风扇拆除。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第八十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ、李影于本判决发生法律效力后15日内将位于沈阳市大东区莲花街13号甲房屋内一层至三层电梯井恢复原状；二、被告ＸＸ、李影于本判决发生法律效力后15日内将位于沈阳市大东区莲花街13号甲房屋内一层北侧房屋（原设计用途为入户通道部分）腾空；三、被告ＸＸ、李影于本判决发生法律效力后15日内将位于沈阳市大东区莲花街13号甲房屋内安装在二楼走廊铁门上的排风扇及三楼走廊铁门上的排风扇拆除；四、被告ＸＸ、李影于本判决发生法律效力后15日内赔偿原告未能使用房屋的损失（房屋面积为2，672.7平方米，按照每平方米每月25元计算，从2013年2月19日起计算至本判决确定给付之日止）；五、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费15，475元，由被告ＸＸ、李影负担。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，ＸＸ、李影不服，上诉至本院。理由：1、关于诉争房屋存在电梯的事实，在没有相关证据证明的情况下，一审法院予以非法认定，属认定事实错误；2、关于判决上诉人赔偿被上诉人未能使用房屋的损失，没有事实及法律依据；3、一审判决滥用自由裁量权，严重侵害上诉人的合法权益。请求：1、撤销原审判决，查清事实后依法改判；2、判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。被上诉人百田公司辩称：1、本案争议房屋的一楼存在电梯及电梯井，原审对此认定事实清楚、正确，而上诉人强行破坏，占有一楼的电梯井及房屋，其理应予以回复及腾空；2、本案中的建筑施工图纸与测绘图纸并不矛盾，系上诉人对专业知识的不解而得出的错误判断。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的房屋所有权证、房屋分层分户平面图、房屋面积鉴定书、房屋指导租金文件、政府信息公开答复、情况说明、图纸等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案系因不动产的相邻关系所引起的纠纷。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人的行为是否侵犯了被上诉人的合法权益。关于上诉人提出原审法院认定诉争房屋所在楼宇存在电梯及电梯井的事实系错误的上诉主张，本院认为，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中上诉人就其上诉主张并未提供相关证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果；另一方面，通过沈阳市房产档案馆出具的涉案楼宇楼层平面图和原审庭审调查及原审法官到涉案房屋现场实地勘察的照片显示，诉争房屋所在楼宇确实存在电梯井，且一层至三层的电梯井业已被上诉人破坏及私自封闭占用的情况，故上诉人应当按照涉案楼宇的设计图纸将其占用或破坏的电梯井恢复原状，原审判决第一项亦应按此标准恢复原状。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出原审判令其赔偿被上诉人未能使用房屋的损失，没有事实及法律依据的上诉主张，本院认为，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。而通过原审法官到涉案房屋现场的实地勘察可知，上诉人自其取得房屋所有权后，未经被上诉人同意的情况下，私自占用涉案楼宇一层至三层电梯井至今，导致被上诉人无法在电梯井内安装电梯，进而无法正常使用4至10层房屋，发生实际损失，故原审法院结合本案实际情况，按照沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准计算为依据，酌定上诉人按照每平方米每月25元赔偿被上诉人损失的判决并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15，475元，由上诉人ＸＸ、李影负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一六年一月十五日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：