（2015）浙金民终字第1987号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-04-22
案件名称
唐莉兰与唐炜、金华市远畅置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐莉兰,唐炜,金华市远畅置业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第1987号上诉人（原审原告）唐莉兰。被上诉人（原审被告）唐炜。委托代理人郑顺忠，浙江康济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）金华市远畅置业顾问有限公司，住所地浙江省金华市双龙南街1462号。法定代表人陆跃珍，公司负责人。上诉人唐莉兰为与被上诉人唐炜、金华市远畅置业顾问有限公司（以下简称远畅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺北民初字第391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审原告唐莉兰在原审法院起诉称，2014年3月28日，在被告远畅公司的居间下，被告唐炜与其妻童沙沙将位于金华市回溪街566号1幢3107春天国际公寓一套转卖给原告唐莉兰。被告唐炜作为卖方与原告签订了《房地产买卖（居间）合同》，约定房产总价为人民币71万元；同时约定“卖方应办理好17号车位的续租事宜。若不能续租，买方有权解除该合同。”，并口头约定先由被告唐炜办理好17号车位续租事宜，再办理房屋转卖其他相关交接手续。合同签订当晚，原告即通过中国农业银行卡转帐方式将15000元购房定金转入远畅公司陆跃珍账户上，由被告唐炜向原告出具收款证明，证明收到购房定金15000元，但该笔购房定金由唐炜委托被告远畅公司代为保管。合同签订第二天3月29日，就车位转租事宜，两被告以及第三人童沙沙都通过电话方式通知原告，原告被告知17号车位不能续租，需要一次性向开发商买下车位。当日，原告即通过电话录音形式告知两被告及第三人童沙沙，通知解除该房（地）产买卖合同，被告唐炜及第三人童沙沙当日即表示同意。2014年4月6日下午，原告与被告唐炜、第三人童沙沙就合同解除到被告远畅公司办理定金退还事宜。关于合同已解除，三方当事人都无异议，但因居间费用产生纠纷，导致原告未收到应当返还的购房定金15000元。4月11日，原告通过书面律师函形式向两被告（及第三人童沙沙）再次告知房屋买卖合同解除事宜以及要求定金返还事宜，但被告唐炜及第三人童沙沙在明知的情形下对律师函予以拒收。4月20日中午，原告、被告唐炜再次到被告远畅公司办理合同解除及定金退还事宜，关于17号车位不能续租并且合同已解除，三方当事人都无异议，原告同意签订书面解除合同确认书，但不同意书面签订自己单方向远畅公司全额支付5000元居间费用，不同意用15000元购房定金予以抵销；也不同意签订“一次性处理完毕、双方互不追究违约法律责任”霸王条款。为表明合同已解除，被告唐炜当着原告及被告远畅公司陆跃珍的面撕毁了合同原件，并提出要求原告也撕毁合同原件，原告则表明不同意撕毁合同原件，留作证据之用。4月20日晚，原告收到被告唐炜电话，突然告知原告17号车位可以续租要求原告限期支付房款。但原告要求对租金租期等相关事宜予以明确，并明确告知合同已解除，如重新达成合意的，需要重新签订房屋买卖合同。4月21日早上，原告通过书面短信方式再次向两被告告知房屋买卖合同已解除，如果重新达成合意需要重新签订房屋买卖合同。之后的将近一个月时间内，原告打被告唐炜电话，唐炜不是关机就是不接，双方根本无法再协商车位续租事宜，也没有重新再签订房屋买卖合同，原告只能多次打电话给被告远畅公司陆跃珍，多次表达希望调解解决此事，均遭到拒绝。再之后，原告多次告知被告远畅公司，中间也有两次打被告唐炜电话，要求返还购房定金15000元，均遭到拒绝，至今未果。以上，原告认为，在明确得知17号车位不能续租事由之后，2014年4月20日以前，原告通过口头电话录音、当面告知、书面律师函等方式（4月21日又以书面短信方式）已多次通知到达被告唐炜及被告远畅公司解除了房屋买卖合同，被告唐炜也在4月20日中午已当面撕毁了书面合同原件。合同解除之后，原告无法预知17号车位能否续租的事实，也无等待的义务，原告要求被告唐炜双倍返还购房定金是法定权利。以上，原告与被告唐炜为房屋买卖合同关系，与被告远畅公司是另一独立的居间合同关系，两个法律关系不能混为一谈。被告远畅公司利用代替被告唐炜保管15000元购房定金的便利，单方霸王要求原告书面解除确认支付5000元佣金并用应返还的15000元购房定金予以抵销。以上，如法院支持原告的诉请，也需要被告远畅公司代为履行返还代管的15000元购房定金，故原告直接将远畅公司列为第二被告。为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求：1、判令被告唐炜双倍返还定金共计3万元整（其中1.5万元判令被告金华市远畅置业顾问有限公司与被告唐炜承担连带责任）；2、本案的诉讼费用由两被告承担。原审被告唐炜在原审中答辩称，本案中的房屋买卖合同是2014年3月28日签订的，第二天，即3月29日原告就通知解除了（有约定解除条件）。被告一直都同意退还1.5万元定金（由中介保管），但原告与中介机构存在佣金纠纷至今未解决；被告没有不同意卖房，车位不能续租是车位所有者的规定，不是被告不同意续租，所以原告要求被告双倍返还定金，没有事实和法律上的理由，该诉请不能支持。原审被告远畅公司在原审中答辩称，原告是通过我们公司提供的居间服务，我们提供了几处房源供她参考，最后选中了金华市回溪街566号1幢3107春天国际公寓一套。我公司提供居间服务，应该收取佣金。后因原告和被告唐炜对房屋买卖合同产生纠纷，我方依据房屋买卖合同应由原告承担5000元佣金。但经协商，我方愿意让原告只承担1000元的佣金。原审法院认定，2014年3月28日，原告唐莉兰与被告唐炜在远畅公司的居间下签订了《房地产买卖（居间）合同》一份，协议约定：卖方转让房地产坐落于金华市回溪街566号1幢3107室，房产证：金房权证婺字第××号，并注明：卖方应办理好17号车位的续租事宜。若不能续租，买方有权解除该合同。房屋转让总价为71万元；本合同签订时，买方向卖方支付合同定金15000元，以上定金于双方交房事项办理完毕当天由居间方直接支付给卖方；买方于过户当天向居间方支付佣金人民币5000元等内容。合同签订后，原告唐莉兰于3月28日晚上通过银行转账将定金15000元支付到被告远畅公司陆跃珍的帐户上，并由被告唐炜向原告出具了收款证明。合同签订后的第二天，即3月29日，被告唐炜告知原告17号车位不能续租，需要一次性向开发商购买车位。当日，原告即打电话通知两被告解除《房地产买卖（居间）合同》，被告唐炜也表示同意。合同解除后，在原告唐莉兰提出返还15000元定金时，因被告远畅公司要求原告支付佣金5000元，并提出在其代为保管的15000元定金中予以扣除，但原告不同意，导致本案纠纷的产生。现原告给付的15000元定金，其中10000元在被告唐炜处，另5000元在被告远畅公司处。另查明，被告唐炜所有的金华市回溪街566号1幢3107室春天国际公寓于2015年3月份出卖，成交价格为67万元（净拿）。原审法院审理认为，原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，予以确认。依据双方签订的《房地产买卖（居间）合同》第一条中的备注内容“卖方应办理好17号车位的续租事宜。若不能续租，买方有权解除该合同。”之约定，可确认该合同为附解除条件的合同。依据以上约定，可确认原告享有单方合同解除权。但经庭审查明，17号车位不能续租系房产开发商的原因所致，被告唐炜对此并无过错。同时，原告已依约行使了合同解除权来维护其合法权益。基于以上事由，确认被告唐炜在合同履行中无违约行为，故本案不应适用定金罚则。综上，因《房地产买卖（居间）合同》已解除，而合同的双方当事人均无过错，故被告唐炜应将15000元定金返还给原告。因以上15000元定金中的5000元在被告远畅公司处，故被告唐炜在将定金返还原告时，其应予以配合给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告唐炜应于本判决生效之日起七日内向原告唐莉兰返还合同定金15000元（其中5000元由被告金华市远畅置业顾问有限公司予以配合给付）；二、驳回原告唐莉兰的其他诉讼请求。本案受理费275元（已减半收取，原告已预交），由被告唐炜承担。一审宣判后，原审原告唐莉兰不服，向本院提起上诉称，原审认定事实错误、程序违法、适用法律不当。一、原审判决对上诉人提供的证据4中光盘一张（内有电话短信、电话录音、视频证据）应当采信而未采信，违反了程序法。被上诉人已当庭承认了证据的关联性，也承认电话录音是其本人及陆跃珍的声音，也承认了上诉人在录音时明确告知在录音，该证据具备证据三性，且与其他证据相互印证，原审法院应予以采纳。二、上述录音内容相互印证，足以证明唐炜应办理好17号车位的续租事宜，是双方约定的唐炜对唐莉兰应尽的合同义务。车位对上诉人来讲具有重要的价值，唐炜能够保证上诉人使用车位，是上诉人签约购买涉案房屋的重要原因。相关证据表明，上诉人不同意放弃追究被上诉人双倍返还的责任，不愿意签订双方互不追究违约责任条款是与被上诉人产生纠纷的直接原因，被上诉人反而认为上诉人违约，追究上诉人的违约责任将15000元定金予以没收。依据法律规定，本案所涉合同系附解除条件合同，所附条件成就合同就自然失效，并不需要再确认上诉人享有单方解除权并依法行使单方解除权。三、合同法适用相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任。本案应认定被上诉人对上诉人构成违约。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人唐炜答辩称，双方在签订合同时，根据上诉人要求附加了特别约定，如果车位不能续租，其有权解除合同，说明上诉人在签订合同时也估计到车位可能不能续租。第二天签订合同时，被上诉人接到信息之后告诉上诉人不能续租的情况，上诉人也行使了特别约定的权利而解除合同。根据特别约定，上诉人解除合同不存在违约责任，被上诉人也不追究购买方的责任，把定金15000元返还给上诉人了，至于上诉人买房的中介费，是上诉人和远畅公司的事情。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。被上诉人远畅公司未提交答辩意见。二审期间，双方当事人均未向本院提交符合民事诉讼法规定的新证据。经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，唐莉兰、唐炜、远畅公司于2014年3月28日签订了《房地产买卖（居间）合同》系各方当事人真实意思表示，应为合法有效，各方应按合同约定履行自己的义务。该合同约定“卖方（唐炜）应办理好17号车位的续租事宜，苦不能续租，买方（唐莉兰）有权解除”，该约定赋于唐莉兰在特定条件成就时解除合同的权利。本案中因他方原因导致唐炜不能办理好17号车位的续租事宜，唐莉兰有权解除合同并有权要求返还支付的定金，其要求远畅公司、唐炜双倍返还定金等责任没有事实及法律依据，应不予支持。经审核，原审判决不存在程序违法并影响实体判决的情形。综上，唐莉兰在本案的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人唐莉兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 杜月婷审 判 员 周楚臣二〇一六年一月十五日代书记员 汤玉婷代书记员 周璟学 来自：