（2015）江民初字第1779号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-11
案件名称
雷继墨与韦炳果房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
柳江县人民法院
所属地区
柳江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雷继墨,韦炳果
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第八条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十八条
全文
广西壮族自治区柳江县人民法院民 事 判 决 书（2015）江民初字第1779号原告雷继墨，农民。委托代理人谭平靴，柳江县拉堡法律服务所法律工作者。被告韦炳果，居民。原告雷继墨诉被告韦炳果房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成由代理审判员覃晓凤担任审判长，人民陪审员银惠鸾、韦清鸾参加的合议庭，于2016年1月11日公开开庭进行了审理，代书记员林琳担任法庭记录。原告雷继墨及其委托代理人谭平靴到庭参加诉讼，被告韦炳果经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雷继墨诉称：原告与被告是朋友关系。2015年5月中旬，被告对原告讲要将位于柳江县里高镇里高西街的房子出卖，问原告要不要买，当时原告也正想买房，于是就与被告协商，最后以48万元购买被告的房子，该房子的土地使用证，产权证号为江政字第××号。双方于2015年5月22日签订房屋买卖协议书，协议书内容第三项（即权利和义务）的第一项的第（1）、（3）小项规定∶被告出卖的房屋无债务纠纷、无抵押、查封纠纷。签订房屋买卖协议书当天，原告按约定支付给被告购房订金叁万元（￥30000元），有被告书写的收条为凭。从签订房屋买卖协议书后，被告就玩失踪联系不上，原告觉得情况不对，就到里高街了解情况，得知被告身负巨债，已外出躲债，原告又到里高信用社及县房管所了解情况，得知该房屋已抵押贷款以及被人民法院查封，根本过户不到原告的名下。被告故意隐瞒事实，骗取与原告签订房屋买卖协议书，并收取原告的购房订金叁万元（￥30000元），由于被告采取欺骗的手段与原告签订房屋买卖协议，且现该房屋又已被查封，导致原告无法将该房屋过户到原告的名下，因此，请人民法院依法解除原告与被告于2015年5月22日签订的房屋买卖协议书；判令被告退还原告的购房订金3万元的双倍陆万元（￥60000元）整给原告；由被告承担本案的一切诉讼费。原告雷继墨对其陈述事实，在举证期限内向本院提供的证据有：一、2015年5月22日《房屋买卖协议书》1份，拟证实原、被告签订《房屋买卖协议书》的事实，被告违反了协议书的相关权利义务内容，被告以欺诈的形式来签订协议，该协议是无效的。二、2015年5月22日《收条》1张，背面有被告签名的身份复印件，拟证实被告收取了原告购房订金30000元的事实；三、柳江县房权证江政字第××号的《房产证》及《国有土地使用证》复印件各1份，拟证实被告房子的情况及被告在卖房子之前房屋已经被抵押，被告违反了《房屋买卖协议书》的内容，原、被告签订合同时是以隐瞒的方式，原告并不知情，所以合同是无效的。被告韦炳果未作答辩，在举证期限内亦无证据向本院提供。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告韦炳果经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未作答辩及提交证据，视为其放弃答辩、举证和质证的权利。经审理查明：原告提供的证据一、二，证实了原、被告之间存在有房屋买卖的事实，原告已交给被告30000元作为购房定金；原告提供的证据三，证实了《房屋买卖协议书》中买卖的房子系证件上的房子，该房子为被告所有，且该房子存在抵押。其他证据有：2015年10月14日柳江县里高镇里高街社区居民委员会的《证明》1份，证实被告韦炳果至今下落不明，无法联系的事实。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2015年5月22日，原告雷继墨与被告韦炳果签订了一份《房屋买卖协议书》，甲方（卖方）为韦炳果，乙方（买方）为雷继墨，被告韦炳果将位于柳江县里高镇里高西街敬老院旁面积为142.25平方米，土地使用证号，房权证号为江政字第××号的房屋出卖给原告雷继墨，该协议书写明了房屋的方位及面积、价款及支付方式，其中价款及支付方式第2条写明：乙方在2015年5月21日向甲方交纳购房订金人民币叁万元整（￥30000.00元）。第4条也写明：在2015年6月30日前乙方办理房产权证登记，土地使用权登记至乙方名下，乙方即向甲方付清房屋的余款壹拾捌万元整（￥180000.00元）。协议书还写明了双方的权利和义务，并约定了违约责任。其中甲方（被告韦炳果）的权利和义务为：（1）甲方要确保出卖的该房无债务纠纷，产权明确。（2）甲方要确保在本协议的约定的期限内为乙方提供办理所有的房产登记手续，土地使用权登记手续。（3）在签订本协议之日起至办理产权登记手续前甲方不得持该房擅自转让、出卖、抵押、查封。（4）在签订本协议之日起至办理产权登记至乙方名下手续前，乙方要确保甲方的居住及管理使用权。乙方在2015年11月1日起可以进入该房屋居住。（5）甲方要确保按照该协议的约定将房屋交付给乙方使用。乙方（原告雷继墨）的权利和义务为：（1）乙方要按照本协议的约定按时分付房款。（2）在甲乙双方签订本协议后至办理得产权登记前，甲方有正常的居住权，乙方不得以任何理由或者确保其他权利人不得干扰、阻碍甲方的正常居住权或者向甲方主张其他关于该房屋有与其他有关权利。协议书签订后，原告于签订协议书当日按照约定将30000元交给被告作为购房订金，被告写下《收条》一张并在《收条》背面复印有被告签名的身份证，《收条》写明：今收到雷继墨交来购买里高西街敬老院旁房屋订金叁万元整（30000.00），收款人韦炳果。签订协议书及交完订金后，原、被告双方于2015年6月1日到柳江县房管所办理房子的过户手续，但因该房子存在抵押及被人民法院查封无法办理房子的过户手续，之后原告一直在联系被告要继续履行协议书或者撤销协议书，但却无法再联系到被告。2015年7月8日，原告以被告违反协议为由起诉至本院，并提出前述诉请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖合同成立后，被告应当履行协助原告办理房屋过户登记的合同义务。现由于被告的原因导致该房屋无法办理过户手续，致使双方的协议客观上不能履行，合同目的不能实现，属于被告的违约行为，侵犯了原告的合法权益；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，故原告诉请解除与被告韦炳果签订的房屋买卖协议，本院予以支持。关于原告要求被告双倍返还订金60000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的合同存在瑕疵，且因被告的违约行为导致双方未能最终履行合同，现解除了合同，因此被告应向原告返还订金30000元，另因该订金并未约定为定金性质，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持，故本案不能适用双倍返还的定金罚则。被告韦炳果经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）、（四）款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告雷继墨与被告韦炳果于2015年5月22日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告韦炳果于本判决生效之日起十日内向原告雷继墨返还订金30000元；三、驳回原告雷继墨的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由被告韦炳果负担650元，由原告雷继墨负担650元，被告韦炳果所负担受理费，在给付上述款项时一并支付给原告雷继墨。上述给付金钱义务，义务人应按本案生效判决规定的期间履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长 覃晓凤人民陪审员 银惠鸾人民陪审员 韦清鸾二〇一六年一月十五日代书 记员 林 琳 微信公众号“”