（2015）龙民初字第354号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-04-01
案件名称
原告钱景文等诉被告刘北鸥等物权保护纠纷一案一审民事判决书
法院
齐齐哈尔市龙沙区人民法院
所属地区
齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钱景文等,刘北鸥,刘洋涛,张韬,杨春香
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七条，第三十六条，第三十七条，第七十条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民初字第354号原告钱景文等348人。（名单详见附件）诉讼代表人钱景文，。诉讼代表人原告董华秋。诉讼代表人李立彦。诉讼代表人刘兆祥。诉讼代表人原告杨国荣。委托代理人王力波，黑龙江学晏律师事务所律师。被告刘北鸥委托代理人查念华，黑龙江四方律师事务所律师。被告刘洋涛。委托代理人查念华，黑龙江四方律师事务所律师。被告张韬。委托代理人查念华，黑龙江四方律师事务所律师。被告杨春香，公民身份号码×××，住辽宁省大连市中山区。原告钱景文等348人诉被告刘北鸥、杨春香、刘洋涛、张韬物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告诉讼代表人钱景文、李立彦、刘兆祥及其委托代理人王力波，被告刘洋涛及被告刘北鸥、刘洋涛、张韬委托代理人查念华到庭参加诉讼，被告杨春香经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告钱景文等348人诉称，1992年被告刘北鸥从齐齐哈尔城市综合开发公司处买下新大路市场的楼房，1993年3月冒用新大路市场的名义，将新大路市场一至三楼的柜台及高间出卖给原告等人，被告杨春香以实际经手人的身份参与了全部的出售过程，并为购买者出具有其署名的收款收据，在收取所有购买者的款项后，部分原告根据收款收据和买卖协议，办理了摊床产权证，一部分原告未办理产权证。原告等人以新大路业主的名义实际经营或出租，经营至2005年时，被告刘洋涛和张韬以市场实际管理者的身份，强行对新大路市场停水、停电、停电梯、关闭厕所，阻碍新大路市场正常经营，所有业主无奈被迫离开市场。2005年后，被告将新大路市场原有大门封死，改成门市，并向市场内扩展延伸，对外出租以获得高额的非法利益，同时将市场外墙北侧的所有业主共有部分以广告招租发布的形式，对外进行出租、发包，获取非法利益。各被告非法侵害新大路市场所有业主的私有柜台及高间的占有、使用、收益、处分等权利的行为，严重侵犯了所有业主享有的法定物权，故原告等人起诉至法院，要求判令：一、停止共同侵权，打开新大路市场大门，拆除市场内扩建、改建部分，并按原有市场图纸恢复柜台及高间，拆除市场主体户外广告并恢复至原有状态。二、将新大路市场恢复至可以正常经营的状态（水、电、消防等设施），返还新大路市场及市场经营管理权。三、要求被告赔偿侵权损失10，000，000.00元。被告刘北鸥、刘洋涛、张韬辩称，1、新大路市场停业关门的真正原因是由于市场绝大部分业主买后不自己经营，市场正常运转费用大，每年入不敷出。市场年久需要更换及改造的问题多。消防部门多次下达整改通知，但响应者寥寥无几，最终被依法吊销营业执照，于2005年10月30日关门。2、市场内改建扩建需原告提供证据证明被告存在违法，被告愿依法承担侵权责任，并按原图纸恢复原状。3、对于市场主墙体广告，市场停业后，市场墙体年久失修、老化，为了防止伤人，无偿安装广告，如原告提交被告收取广告费证据，被告服从法院判决。4、对于市场经营权，被告认为只要符合经营条件，被告可以与原告等新大路业主共同经营管理。5、对于10，000，000.00元损失，原告提供证据能证明被告实施了侵权行为且有司法鉴定依据，被告愿依法承担赔偿责任。6、市场停业被告聘人看护，这些费用由全体业户分担。7、被告认为此案己过诉讼时效。8、本案应通过诉讼方式解决。9、原告不应该缓交诉讼费。被告杨春香经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告提供证据及被告质证情况：证据一、当事人身份证复印件，证明当事人身份信息。证据二、所有诉讼参加人新大路市场柜台及高间产权证档案原件、合同、收据，证明本案诉讼参与人具有涉案柜台及高间的所有权。证据三、新大路市场一层七家门市工商登记档案各一份，证明各被告将非法侵占的市场，改成门市后对外出租，并获取高额非法利润。证据四、新大路市场东侧，龙华路481号地段，新大路市场二期工程，一层门市工商登记档案六份，证明1、被告享有权利的房产是龙华路481号，而不是新大路市场；2、新大路市场一层七家门市的损失价格可以比对这些门市出租价格。证据五、录音材料三份，董华秋与刘北鸥原弟媳的录音证明新大路市场最初经营及后期经营和关闭市场的情况。录像证明新大路市场当时关门前的情况。录像的时间是2005年10月30日，录音的时间2014年10月19日。证据六、新大路市场现在门口一层门市经营的七家业户门面照片，证明1、被告对外出租一层门市实际经营；2、被告将墙体对外发布广告招租，进行牟利。证据七、情况说明二份，证明1、当时市场经营及关门情况，2、证明关门后被告给付费用的情况。证据八、证人证言一份，证明关闭市场后给付费用情况。证据九、费淑德口述，他人代笔材料，证明他的女儿在经营市场过程中因为无端小事就被被告方的人员暴打致伤，证明被告没某某按照正常的方法管理市场。证据十、照片一张、新大陆市场二期工程扩建的相关档案材料还有一期工程建筑平面图，证明当时新大陆市场一层临街部分是橱窗，不是门市。被告质证情况：对证据一、没某某异议。对证据二、产权证还是合同、收据，应提供原件，应由法庭核对，否则不能作为证据采信。各原告是否对提供摊床享有所有权请法庭依法认定。证据三、真实性没某某异议，但证明问题有异议，不能证明被告实施侵权行为，因为原告没某某证据能证实，被告出租的房屋侵犯了原告的合法权。被告有证据证实被告享有上述出租房屋的所有权。证据四、被告出租的价格多少并没某某侵犯原告的合法权益。被告出租房屋有自主定价的权益。证据五、真实性有异议，没某某司法鉴定，对证明问题有异议，商场出售情况不应依据证人证言证实，应以书面证据为准，管理情况因为证人过去是被告亲属，公司记载她不是管理人员，他的证实不客观不全面。关于关闭情况有利害关系，她的证言缺少公正性。关于关闭原因我们有书面证据予以佐证，应当以书面证据为准。无论是录音时间还是录像时间只是原告的口述并没某某证据证实准确时间。录像证明关门前的经营情况与本案争议焦点没某某关联性，但是可以证明关门前市场的经营情况是衰败的，客户稀少，绝大多数摊位闲置，足以证明市场经营难以维计，不得不停业关门。录像内容真实性没某某异议，是市场内部情况。证据六、真实性有异议，原告没某某说出合法来源。这些照片不能够证明被告对出租房屋不享有所有权，没某某出租权。证据七、不能作为定案依据，缺少合法性，因为当事人不能作为证人，因为他们是原告。证据八、是本案原告母亲，与本案有利害关系，证言缺少客观性，被告刘北鸥是否租用证人房屋应以书面证据为准，证人应当出庭作证，否则缺少合法性证据九、证言缺少合法性，因为证人没某某出庭作证。证人与本案有利害关系，是本案原告的亲属。该证言不能证明新大陆市场过去真正的管理情况。证据十、有异议，图是建成前的图，不能证明有门市是正常的，因为门市是在新大路市场建成以后建的，当初建门市之前是摊床。七家门市没某某占用原告的任何面积。被告提供证据及原告质证情况：证据一、企业法人营业执照、税务登记证复印件2份，共2页。证明被告刘北鸥有权以新大路市场的名义对外出售、出租柜台、高间。证据二、企业法人营业执照复印件1份，共1页。证明齐齐哈尔市新大陆经贸有限责任公司的成立时间1996年7月1日及经营范围。证据三、关于新大路市场服务费收费标准的请示复印件1份，共2页。证明新大路市场收取服务费的依据。证据四、新大路市场1-3层平面图复印件3份，共3页。证明新大路市场柜台、高间所在位置。证据五、新大路市场一层门市产权证书、不动产登记簿，复印件14份，共21页。证明被告刘北鸥、刘洋涛是新大路市场一层门市的所有权人。证据六、消防监督检查整改意见、安全检查记录、建筑物内消防灭火设施使用情况检查单、公安行政处罚决定书。复印件7份，共7页。证明新大路市场存在的消防安全问题、整改意见及被行政处罚等情况。证据七、单位火灾隐患自查整改承诺书复印件2份，共2页。证明新大路市场对火灾隐患的自查整改情况。证据八、限期注销通知书复印件1份，共1页。证明齐齐哈尔市龙沙区工商分局限期新大陆有限责任公司办理注销登记。证据九、防水工程合同书复印件1份，共1页。证明维修市场楼顶的事实。原告质证，对证据一、真实性及证明目的均有异议，起诉前原告及申请法院多次调查新大路市场的营业执照及相关档案，没某某查到营业执照背后的信息，从执照日期1993年3月26日对比新大陆市场开业，与实际情况不符，被告在没某某取得这份营业执照前对外销售摊床。即使是真的营业执照也是后取得的，与是否构成侵权没某某关联，不能否定被告实际侵权行为的存在。证据二、真实性没某某异议，对证明问题有异议，与本案没某某关联性证据三、真实性没某某异议，证明问题有异议，原告认为与本案没某某关联性，既然买了摊床就接受物业管理，收费也交了，不能否定最终新大路市场被被告一方关闭的侵权行为。证据四、真实性没某某异议，因为被告提交的图证明问题是柜台和高间的具体位置，与本案原、被告争议的焦点是否构成侵权证明目的不能达到。一层的图北侧临街部分恰恰证实了一层原有部分不是门市，只有一个大门其余全在市场范围内（里侧），作为市场的整体部分存在。同时一层小百货柜台相邻的是橱窗，不是现在门市的状态。证据五、真实性没某某异议，对被告证明内容和目的均不认可，小的产权证所体现也是新大路市场高间的房照不是门市。大的房照取得时间是2011年，是实际构成侵权后办理的房照，这样证据不能否定2005年市场关闭的时候被告具有一层现有门市的所有权。无论这些产权相关证明使用什么方式取得的，都不能够证明被告取得的合法性，因为侵害新大路业主的权利，在规划上没某某法律依据，没某某看到橱窗变成门市的规划许可。证据六、真实性有异议，这组证据全是复印件，本身在形式上存在不合理性，同时所有相关消防方面的与本案是否构成侵权无关，而且假使这些证据真实存在只能证实被告在管理市场疏漏，没某某尽到管理者应尽的义务，导致市场经营混乱，市场内部设施不合格，被告作为市场管理者首先应该满足市场具备经营条件，不能证明被告关闭大门没某某过错，只能证实管理上的疏漏，这组证据的时间大多数都是1997、1996年，与市场关闭相隔10年之久，不能作为被告关闭市场抗辩理由，所以对这组证据的证明目的不认可。公安行政处罚决定书真实性没某某异议，是2003年6月25日做出的，距市场关闭近两年半之久，在这么长时间被告没某某尽到整改义务，也应该承担市场最终关闭的法律责任。检查单与本案无关。证据七、章是新大路市场的，对该证据真实性不认可，没某某其他证据来证实这份证据真实性，并且与本案最终关闭市场没某某直接关联，只能证明被告作为管理者没某某尽到管理义务。以上证据都是张韬作为责任人签署的，所以原告起诉张韬是被告是没某某问题的。证据八、注销通知书与最初被告一方以新大路市场名义买高间的主体不一致，时间是2003年，距2005年关闭两年半的时间，所以原告有理由相信不是注销通知书让市场关闭的，否则不会时隔两年半之久，这组证据证明目的原告不认可。证据九、真实性和证明问题均不认可，首先作为防水保温的工程应该有预结算合同，在没某某预结算合同及双方是否履行工程的前提下不能证实合同是否真的发生过，同时公司是否真的与被告签订合同没某某其他证据证实，原告没某某看到工程承揽方相关资质，并且工程合同签订日期是2013年8月5日与市场关闭相隔近8年时间，如果市场能够正常经营没某某关闭，所有业户正常管理下或许不会发生防水工程的事，同时证据不能否定被告关闭市场构成侵权的事实，与本案是否构成侵权没某某关联性。经审理查明，被告杨春香以新大路市场法定代表人的名义与原告等人签订新大路市场摊床买卖协议，收取柜台买卖款项，其中部分原告取得齐齐哈尔市产权管理处颁发的摊床所有权证书，产权性质为按份共有产权，部分原告没某某取得摊床所有权证书，整个新大陆市场楼房（四层）没某某产权证。被告刘北鸥、被告刘洋涛也在新大路市场拥有摊床，摊床性质与原告等新大路业主性质一致，属于按份共有。新大路市场于1993年4月29日开业经营。1996年7月1日刘奇甄和被告刘北鸥、被告刘洋涛成立新大陆经贸有限责任公司，业务范围包括对新大路市场物业管理。2003年6月25日，齐齐哈尔市公安（分）局消防处（科）做出公安行政处罚判定书（齐）公消行决字（2003）第66号决定书，给予新大路市场停产停业的处分。2005年10月新大陆公司将新大路市场关门停业。新大路市场经营期间，被告刘北鸥将原新大路市场楼房北面墙体上的橱窗打通向内外延伸，将雨搭位置的小百货摊床改为门市房，并将新大路市场北大门向外延伸，摊床产权证记载的所有权人有被告刘北鸥、被告刘洋涛。被告刘北鸥将上述门市房对外出租，由被告刘北鸥签订租赁协议，并由被告刘洋涛负责管理，收取租金。市场停业后，被告刘洋涛将新大路市场北面大门所在区域改为门市房。故新大路市场北面改建后至今一楼共有七家门市房，其中鸿星尔克专卖店门市房屋为原新大路市场大门。新大路市场所在楼房北面墙体户外广告牌为被告刘洋涛委托广告公司设置。另查，被告刘北鸥与被告杨春香为夫妻关系，被告张韬与被告刘洋涛为夫妻关系，被告刘北鸥与被告刘洋涛为兄妹关系。新大路市场在工商行政部门没某某查询到工商档案，新大路市场建设时工程名称为龙华市场，新大路市场建设规划审批时没某某门市房，均是摊床。被告刘北鸥、被告刘洋涛也在新大路市场拥有摊床，被告刘北鸥、被告刘洋涛，将摊床改建为门市房，改建后的门市房没某某取得合法的房屋所有权证，性质与原告等新大路业主所有摊床性质一致，属于按份共有。关于原告就赔偿损失的诉讼请求申请进行司法鉴定，经法院委托，三次被鉴定机构退回，第一次委托司法鉴定经齐齐哈尔市中级人民法院摇号选定鉴定机构为齐齐哈尔市吉利房地产估价咨询有限公司，委托被退回理由为鉴定机构无法采集到每年当时租金的对比实例无法鉴定。第二次委托，鉴定机构为原告选定的齐齐哈尔信达资产评估事务所，退回理由为被调查对象年代久远，鉴定机构不具备完成本次鉴定委托所需的历史资料贮备和调查能力，无法取得足够的证据，满足资产评估行业规定的基本评估条件。第三次委托，鉴定机构为原告选定的黑龙江省天市垣资产评估有限公司，但该鉴定机构未在《法院委托各类专业机构资源数据库》备案，没某某取得司法鉴定资质，故被齐齐哈尔市中级人民法院退回。在本案审理过程中，原告等新大路业主，向本院提出保全申请，要求对新大陆市场一楼门市“金羽杰服饰专卖店”、“CCDD”、“都市丽人”、“新明眼镜店”、“姜记蛋糕房”、“阿宝服饰专卖店”、“鸿星尔克专卖”的经营房屋及上述房屋租金进行财产保全，经审查原告申请符合法律规定，裁定对新大路市场一层“金羽杰服饰专卖店”、“CCDD”、“都市丽人”、“新明眼镜店”、“姜记蛋糕房”、“阿宝服饰专卖店”、“鸿星尔克专卖”的经营房屋予以查封。对位于新大路市场一楼龙沙区金羽杰服饰专卖店、龙沙区阿宝服饰坊、齐齐哈尔市龙沙区新明眼镜行、龙沙区仙蒂凯迪服饰店、龙沙区都市丽人服饰专卖店所用房屋下期应付租金予以扣押。本院认为，原告等新大路市场业主与被告刘北鸥、被告刘洋涛为新大路市场房屋的按份共有人，被告刘北鸥没某某取得行政部门的审批，将新大路市场摊床改建为门市房；被告刘洋涛在没某某任何审批手续的情况下，将新大路市场北面进户门改为门市房，被告刘北鸥、刘洋涛的行为是对原告等其他共有人的合法物权的侵害。建筑物外墙面属于建筑物的共有部分，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，被告刘洋涛未经得原告等新大路市场共有人同意，在新大路市场北侧外墙面设立户外广告，同样侵害了原告等其他共有人的合法物权。行为人的行为对不动产造成毁损的，权利人可以请求恢复原状。被告刘北鸥、刘洋涛的行为造成原告等新大路市场业主对共有财产占有、使用、收益的权利无法实现，故对于原告要求打开新大路市场大门，拆除扩建、改建部分，拆除新大路市场外墙广告牌的请求予以支持。被告杨春香以新大路市场法定代表人身份签订柜台买卖协议，收取柜台买卖款项，参与管理新大路市场经营活动，应对新大路市场正常经营活动及新大路市场房屋负有管理义务，被告杨春香没某某尽到维护新大路市场的正常经营活动，保障新大路市场业主的合法权益的义务，故被告杨春香对新大路市场恢复原状也应承担责任。对于原告等新大路业主要求按原有市场图纸恢复柜台及高间，将新大路市场恢复至可以正常经营的状态（水、电、消防等设施全部验收合格），返还新大路市场及市场经营管理权的请求，原、被告均为新大路市场的按份所有权人，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，按照法律规定管理共有的不动产，处分共有的不动产或者作重大修缮，并且市场的正常经营，涉及工商、税务等多家行政部门监督管理，故原告该项请求不属于人民法院受理民事诉讼的受案范围，不予支持。对于原告等新大路业主要求被告赔偿侵权损失10，000，000.00元的请求，对被告侵权行为造成损失的具体数额，原告要求对新大路市场柜台、高间租金等事项进行司法鉴定，按照新大路市场2005年-2015年柜台及高间租金计算损失数额，经法院委托三次均被退回，对原告要求继续鉴定，不予准许。从原告现有证据，无法证明因被告侵权行为对原告等新大路业主造成损失的具体数额，故对于原告该项请求不予支持，对于原告主张的侵权损失，可在有证据能够证明的情况下，另行主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第七条、第三十六条、第三十七条、第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘北鸥、被告刘洋涛、被告杨春香按照原有新大路建筑施工图纸，将新大路市场楼房北面恢复至北大门、橱窗及摊床改为门市房前状态。于本判决生效后十日内立即履行。二、被告刘洋涛将新大路市场北侧墙体上广告拆除。于本判决生效后十日内立即履行。三、驳回原告等新大路业主其他诉讼请求。保全费5，000.00元，由被告刘北鸥、刘洋涛、杨春香承担。案件受理费81，800.00元，被告刘北鸥、刘洋涛、杨春香承担100.00元；其余案件受理费81，700.00元由原告承担，免予收取。如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院。上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 李 波审判员 赵亚琳审判员 杨永龙二〇一六年一月十五日书记员 王 阳 关注公众号“”