（2015）南民初字第568号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-07-12

案件名称

熊佳莉（又系原告、华珺雅与惠世扬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市南长区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

熊佳莉,华珺雅,惠世扬

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

江苏省无锡市南长区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第568号原告熊佳莉（又系原告华珺雅的法定代理人）。原告华珺雅，女，2001年10月23日生，居民身份证号码3202032001********，汉族，住无锡市南长区塘泾新村*号***室。委托代理人包燕玲（受熊佳莉、华珺雅的共同特别授权委托），江苏宏润律师事务所律师。委托代理人陆峰（受熊佳莉、华珺雅的共同特别授权委托），江苏宏润律师事务所实习律师。被告惠世扬，现下落不明。原告熊佳莉、华珺雅与被告惠世扬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊佳莉、华珺雅的委托代理人包燕玲、陆峰到庭参加诉讼。被告惠世扬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告熊佳莉、华珺雅诉称：2012年7月29日，熊佳莉、华珺雅与惠世扬签订《商铺买卖合同》，约定熊佳莉、华珺雅购买清扬路91-99号太湖数码大厦（流行前线商业广场）2层103号商铺，总价91.8万元。合同签订后，熊佳莉、华珺雅根据合同约定支付了91.8万元房款，惠世扬未按约履行办理产权证义务。同日，熊佳莉、华珺雅与无锡卡伦特投资经营管理有限公司签订了该商铺的《委托经营管理合同》，熊佳莉、华珺雅将该商铺委托给无锡卡伦特投资经营管理有限公司统一经营管理。现要求法院判令：1、确认《商铺买卖合同》合法有效，清扬路91-99号太湖数码大厦（流行前线商业广场）2层103号商铺归熊佳莉、华珺雅所有，惠世扬协助办理过户手续，并按约承担逾期办理产权证的违约金（暂计至2015年7月31日）330480元；2、解除对太湖数码大厦（流行前线商业广场）2层103号商铺的查封、冻结；3、本案诉讼费保全费由惠世扬承担。被告惠世扬未作答辩，也未提供证据。经审理查明：2012年7月29日，购房人熊佳莉、华珺雅(乙方)与售房人惠世扬(甲方)通过江苏壹家房地产经纪有限公司(丙方)签订《商铺买卖合同》一份，约定：1、惠世扬自愿将坐落在清扬路91-99号太湖数码大厦商铺，铺位号（暂定）：2层103号，建筑面积28.92平方米出售给乙方。2、商铺单价为每平米31742.74元，按建筑面积计算所得总价为91.8万元。3、付款方式：熊佳莉、华珺雅于本合同签署当日，支付首付款26万元，其中含定金3万元，房款40万元办10年商业贷款，熊佳莉、华珺雅于2012年8月25日支付房款25.8万元。4、熊佳莉交付首付款30日内办理该商铺的评估及贷款面签手续，贷款审批通过后180日内办理该商铺的过户面签手续。5、如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方在办理该商铺过户时，应积极配合。如果任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按约定时间办理过户手续，那么每逾期一天按已付购房款的万分之三向对方赔偿损失。2012年7月29日，熊佳莉、华珺雅(甲方)与无锡卡伦特投资经营管理有限公司(乙方，于2014年7月31日变更为无锡流行前线卡伦特商业发展有限公司，法定代表人为惠世扬)签订《委托经营管理合同》，约定：1、熊佳莉将新购买的无锡流行前线商业广场的2层103号商铺（坐落在无锡市清扬路与太湖广场交界处）委托给乙方统一经营管理，房屋建筑面积28.92平方米。2、委托期限为15年，自2012年10月1日起至2027年9月30日。3、委托回报方式：从2015年10月1日至2017年9月30日，双方按照实收租金的8：2比例分成；从2017年10月1日至2027年9月30日，在8：2比例分成的基础上，乙方保底每年95199元(含税)金额回报甲方，如实收租金不足该金额的，则由乙方补足。4、委托回报自2012年10月1日无锡流行前线商业广场正式开业之日起算。乙方在2015年12月15日-12月31日期间支付2015年10月1日-12月31日的租金收益；从2016年起在每年的6月15日-30日和12月15日是-31日分别向甲方支付半年度的租金收益；在2027年9月30日支付2027年1月1日至9月30日的租金收益。5、甲方应在签订本合同前，到乙方指定的中国农业银行办理开户手续，乙方将扣除税费后的租金汇入甲方指定的该帐号即视为乙方履行了支付租金义务。甲方收取租金账户：农业银行扬名支行，账号为95×××16熊佳莉。6、甲方同意为维持该房屋统一管理，保证该房屋的正常良好秩序和业主的整体利益，在委托期内甲方全权授权乙方行使业主的相关权利。7、乙方对整体商业的业态划分、营业时间、商家的店名广告、促销广告等进行统一规划、统一管理、建立健康、有序的运营机制，确保良好的消费环境。8、委托管理期限内，该房屋的物业服务费、运营管理费及水、电、煤、通讯等费用则乙方或承租人支付。以上合同签订后，熊佳莉、华珺雅于2012年7月22日、7月29日、8月25日、2013年2月24日分别支付定金3万元、购房款23万元、39.8万元、26万元，合计91.8万元。另查明：2013年12月25日，熊佳莉与惠世扬签订《流行前线商业广场延期办证协议》，约定：延迟办证的原因：由于无锡地方政策的调整，具体为土地增值税的提高，致使产证的办理暂时无法进行，我司正在多方努力与有关部门沟通，所以需要时间来解决此事。我司承诺办理产证前，并对业主进行补偿，于每月月底支付一次补偿款。补偿款计算方式如下：基数×年利率×延期天数/365，基数：已付房款，延期天数：2014年1月1日起算，直至办证前一天，利率：按照年利率12%计算。2014年5月19日，熊佳莉与惠世扬签订《流行前线商业广场延期办证补充协议》，约定：我司承诺办理产证前，并对业主进行补偿，于当月月底支付一次补偿款。为此买卖双方协商补充以下协议：1、卖方再次要求，最晚办理房产证、土地证时间为2014年9月1日前；2、在延期时间内，卖方按照年利率12%支付买方已付房款违约金，违约金在每月30日前返还卖方账户。3、卖方在2014年9月1日前仍未为买方在政府管理部门办理好房产证和土地证，则卖方应按合同约定全额退还买方已支付给卖方的房款，并按照12%的年利率支付买方从交款之日起至卖方退款之日的房款利息，同时卖方已付的违约金，买方不予退还。补偿款计算方式如下：基数×年利率×延期天数/365。(1)基数：已付房款；(2)延期天数：到期办证日起，直至办证前一天；(3)利率：按照年利率12%计算。2014年11月20日，惠世扬与熊佳莉就讼争房屋的买卖合同办理备案登记(合同备案登记号：201411200044)。再查明：无锡市清扬路91-99（单号）-2103号房屋（建筑面积为28.92平方米）于2012年10月8日登记在惠世扬名下。2014年12月26日，本院在（2015）南民初字第7号原告叶军、沈丽丽与被告惠世扬房屋买卖合同纠纷一案中，根据叶军、沈丽丽的诉讼保全申请裁定查封该商铺。熊佳莉提出案外人异议，本院于2015年3月作出（2015）南民初字第7号-1民事裁定：驳回异议人熊佳莉提出的异议。2015年4月8日，熊佳莉、华珺雅诉讼来院。2015年4月17日，该商铺因本案被查封。审理中，熊佳莉、华珺雅明确诉讼请求为：要求惠世扬协助办理清扬路91-99（单号）-2103号房屋的过户手续。审理中，熊佳莉陈述：1、商铺的价格实际不止91.8万元，因熊佳莉把商铺买下后，与其他业主一起将商铺交给无锡卡伦特投资经营管理有限公司进行统一经营管理，将三年租金抵掉了部分房款，冲抵后，商铺的销售价格最终确定为91.8万元。无锡卡伦特投资经营管理有限公司从2015年10月1日起才需支付租金给熊佳莉，因此熊佳莉实际上还没有收到租金。2、其农业银行扬名支行95×××16账号分别于2013年12月31日、2014年2月14日、2月20日、3月27日、4月29日、6月9日、6月26日收到惠世扬支付补偿款19013.5元、19013.5元、9356.05元、8450.63元、9356.05元、9054.25元、9356.05元，合计83600.03元。上述事实，有商铺买卖合同、收款收据、无锡市房屋登记簿证明等书证及当事人陈述在卷佐证。本院认为:本案讼争所涉房屋，已于2014年12月26日由本院依据（2015）南民初字第7号民事裁定书查封，并于2015年3月依据（2015）南民初字第7号-1民事裁定书驳回熊佳莉提出的异议。现熊佳莉、华珺雅提出房屋买卖合同之诉，除了应审查熊佳莉、华珺雅与惠世扬之间的权利义务关系，还应审查是否应排除对讼争房屋的强制执行问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，1、熊佳莉、华珺雅与惠世扬之间的商铺买卖合同签订于本院查封前，合同履行过程中惠世扬数次办证迟延，双方就此数次磋商，最终于2014年11月20日办理备案登记，故应确认双方存在合法有效的房屋买卖关系。2、熊佳莉、华珺雅已全额支付了购房款。3、熊佳莉、华珺雅与无锡卡伦特投资经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》明确约定“委托回报自2012年10月1日无锡流行前线商业广场正式开业之日起算”，据此可确认熊佳莉、华珺雅自2012年10月1日起已事实上控制或管领了讼争房屋。4、熊佳莉、华珺雅支付全部价款并实际占有标的物即讼争房屋后，至今没有办理过户登记手续，其原因显然是惠世扬造成的，熊佳莉、华珺雅并无过错。综上，对熊佳莉、华珺雅关于就讼争房屋过户的诉讼请求，依法予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：惠世扬于本判决生效后十日内协助熊佳莉、华珺雅办理无锡市清扬路91-99（单号）-2103号的房屋过户手续。本案诉讼费6260元、诉讼保全费5000元、公告费560元，三项合计11820元（已由熊佳莉、华珺雅预交），由惠世扬负担。惠世扬于本判决发生法律效力后十日内将所负担的诉讼费直接支付给熊佳莉、华珺雅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（无锡市中级人民法院开户银行及账号:中国工商银行无锡城中支行,1103020129200024805）。审　判　长　　何　英审　判　员　　鲍钰鸣人民陪审员　　肖　红二〇一六年一月十五日书　记　员　　袁　冶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 微信公众号“”