（2015）广汉民初字第1535号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-06-02
案件名称
四川黎康房地产开发有限公司诉刘亚利房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广汉市人民法院
所属地区
广汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川黎康房地产开发有限公司,刘亚利
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省广汉市人民法院民 事 判 决 书（2015）广汉民初字第1535号原告四川黎康房地产开发有限公司，住所地德阳市华山南路188号1幢2层。法定代表人曾传亮，董事长。委托代理人温怡，女，1981年2月16日生，汉族，四川省广汉市人，住广汉市雒城镇顺德路二段99号26栋6单元401室，系该公司综合部经理，身份证号5106811981********（特别授权）。被告刘亚利，女，1975年11月23日生，汉族，四川省广汉市人，住广汉市雒城镇东西大街东二段***号**幢*单元*楼*号，身份证号5106811975********。原告四川黎康房地产开发有限公司（以下简称黎康公司）诉被告刘亚利房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员袁晓斌担任审判长，审判员李祥莉、人民陪审员陈雪莉组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人温怡庭参加了诉讼，被告刘亚利经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告黎康诉称，2014年8月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同备案号201408190000465），同日，双方还签订了《合同补充协议》（编号LK-SNW-1698）。合同及补充协议约定，原告将位于广汉市福州路五段5号的“塞纳湾”9幢2单元2层4号商品房出售给被告，房屋面积为138.57平方米，总价款405746元。被告以按揭贷款的付款方式购买该套商品房，商品房合同及补充协议签订后，除去支付房屋首付款外，房屋价款的70%（即280000元），由被告向中国农业银行股份有限公司广汉市支行（以下简称农行广汉支行）申请20年按揭贷款。补充协议约定，原告承担保证责任后，原告有权解除原、被告之间签订的商品房合同。2014年9月10日，原、被告及农行广汉支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号51020120140082146），该合同约定被告向农行广汉支行借款280000元，用于购买“塞纳湾”9幢2单元2层4号商品房，原告作为保证人。2015年5月14日，农行广汉支行书面告知原告，被告截止至2015年5月14日已有连续两期未履行还款义务。2015年5月25日农行广汉支行书面通知原告，被告截止至2015年5月25日已超过三个偿还期未履行还款义务，如被告于2015年6月9日下午5点前仍不履行还款义务，农行广汉支行将按照借款合同的约定要求原告承担保证责任。由于被告不履行还款义务，现原告已于2015年6月9日向农行广汉支行承担了保证责任。根据补充协议的约定及相关法律规定，原告有权解除商品房合同，并按照合同及补充协议要求被告支付房款10%的违约金，为维护自身权益，遂诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订是的《商品房买卖合同》（合同备案号201408190000465）；2、被告向原告支付违约金40574.60元；3、被告偿还原告代为支付的银行按揭款7545.94元；4、本案的诉讼费、保全费等原告实现债权的费用由被告承担。被告刘亚利未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年8月19日，原告黎康公司与被告刘亚利签订《商品房买卖合同》（合同备案号201408190000465），同日，双方签订了《合同补充协议》，合同及补充协议约定，刘亚利购买黎康公司开发的位于广汉市福州路五段5号“塞纳湾”9幢2单元2楼4号商品房，房款总价为405746元，刘亚利采取贷款方式付款，在合同签订当日，买受人（刘亚利）向出卖人（黎康公司）支付房款总价的30%（即125746元），房款总价的70%（即280000元）由买受人向农行广汉支行申请20年按揭贷款。出卖人在担保期限内因买受人原因（如未能按期偿还按揭贷款等）而导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人承担担保责任之日起5日内偿还出卖人被扣划的保证金和支付的违约金（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等），并按合同约定的总房款每日万分之五向出卖人支付违约金。买受人未在5日内偿还的，除应承担出卖人已实际遭受的损失外，出卖人有权单方解除合同并收回合同项下的房屋，买受人负责将房屋恢复原状，相关损失由买受人自行承担；买受人还应向出卖人支付总房款10%的违约金。2014年9月10日，原、被告与农行广汉支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定刘亚利向农行广汉支行借款280000元，用于购买黎康公司开发的位于广汉市福州路五段5号“塞纳湾”9幢2单元2楼4号商品房，借款期限240个月，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日，黎康公司作为保证人对刘亚利的债务承担保证责任。2015年5月14日，农行广汉支行向刘亚利发出《债务逾期催收通知书》，并告知黎康公司刘亚利已逾期两期未履行还款义务。2015年5月25日，由于刘亚利已超过四个偿还期未履行还款义务，农行广汉支行向黎康公司发出《回购告知函》，要求黎康公司对房屋进行回购，并承担连带保证责任。2015年6月9日，农行广汉支行在黎康公司的保证金账户分别扣划276608.58元、7545.94元（包括贷款本金277855.18元、利息6172.38元、罚息41.04元、复利85.92元）。2015年7月21日，农行广汉支行出具《情况说明》，说明黎康公司已经代刘亚利偿付完毕依据《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》所欠各类款项，承担完毕保证责任，该合同终止。以上事实有原告的当庭陈述，当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》、债务逾期催收通知书、回购告知函、扣划凭证、情况说明两份等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，被告刘亚利未按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的约定，向农行广汉支行履行还款义务，导致黎康公司承担保证责任，回购刘亚利所购商品房，并代为偿还所欠银行的各类款项，故刘亚利应支付黎康公司代偿款6299.34元（利息6172.38元、罚息41.04元、复利85.92元）。原、被告在《合同补充协议》中约定，刘亚利未在黎康公司承担保证责任后5日内偿还黎康公司被扣划的保证金，除应承担黎康公司已实际遭受的损失外，黎康公司有权单方解除合同并收回合同项下的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告黎康公司请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同备案号201408190000465）的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告在合同解除后，黎康公司应返还刘亚利已支付的房款127890.82元（125746元＋280000元-277855.18元），刘亚利应将广汉市福州路五段5号“塞纳湾”9幢2单元2楼4号商品房退还给黎康公司。关于违约金问题，双方在补充协议中约定因被告未按期履行还款义务导致原告承担保证责任，被告未在原告承担保证责任后5日内偿还的，应承担总房款10%的违约金，该约定符合法律规定，故刘亚利因向黎康公司支付违约金40574.60元（405746×10%）。上述款项品迭后，黎康公司应返还刘亚利81016.88元（127890.82元-6299.34元-40574.60元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告四川黎康房地产开发有限公司与被告刘亚利于2014年8月19日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号201408190000465）；二、原告四川黎康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告刘亚利返还购房款127890.82元；三、被告刘亚利于本判决生效之日起十日内向原告四川黎康房地产开发有限公司支付代偿款6299.34元；四、被告刘亚利于本判决生效之日起十日内向原告四川黎康房地产开发有限公司支付违约金40574.60元；五、驳回原告的其他诉讼请求。本判决第二、三、四项品迭后，原告四川黎康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告刘亚利支付81016.88元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费814元，由被告刘亚利负担（此款原告已预缴，原告同意被告在实际履行中一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长 袁晓斌审 判 员 李祥莉人民陪审员 陈雪莉二〇一六年一月十五日书 记 员 黄 韵 百度搜索“”