（2015）吴甪民初字第228号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-11
案件名称
朱鸣艳、殷允辉与吴国峰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱鸣艳,殷允辉,吴国峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴甪民初字第228号原告朱鸣艳。委托代理人殷允辉。原告殷允辉。被告吴国峰。委托代理人徐旬，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。原告朱鸣艳、殷允辉诉被告吴国峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理，依法由代理审判员王爱军适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告殷允辉（暨原告朱鸣艳委托代理人）、被告吴国峰委托代理人徐旬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱鸣艳、殷允辉诉称，两原告系夫妻，2010年2月2日，原、被告签订《房屋买卖合同书》一份，约定将原告位于苏州市吴中区甪直镇××花园××号别墅（经翻建）低价出售给被告。合同签订后，其将房屋产权证、土地证及钥匙均交付给被告。2012年3月22日，其向法院起诉要求解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，被告归还房产证、土地证及钥匙。后法院认定房屋买卖合同无效，并判决被告于十日内将讼争房屋返还给其。但被告至今仍实际占有使用房屋，且拒绝返还房屋的钥匙，其多次催要无果。故诉至法院，请求判令被告支付自2010年2月2日起至实际返还之日止按13250元／月（25元／㎡＊530㎡）的标准计算的房屋占有使用费。被告吴国峰辩称，房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且房屋的产权登记面积为209㎡，故原告主张从合同签订之日开始按530㎡计算房屋占有使用费无事实和法律依据；合同签订至今，被告从未实际占有使用讼争房屋，且其在相关案件的处理过程中已将两证和钥匙交还给原告，原告已取得房屋的实际控制权；即便被告未归还原告钥匙，原告也有条件更换房屋钥匙，换钥匙造成的损失可由被告负担，但原告却在相关案件的审理中，同意与被告自行交接房屋钥匙，说明原告对于被告控制钥匙并无异议，由此造成的房屋收益损失属于扩大部分损失，不应由被告负担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告朱鸣艳、殷允辉与被告吴国峰于2010年2月2日签订《房屋买卖合同书》一份，约定由原告将坐落于苏州市吴中区甪直镇××花园××号建筑面积为209平方米的房屋1-2层出售给被告；交房时原告须将房屋钥匙、煤气卡及有线电视卡等房屋相关物件交给被告。该合同在其他特约事项中约定，翻新后为530平方米，框架结构。另，两原告系夫妻，于××年×月×日登记结婚。原告分别于××年××月×日、××月××日取得坐落于苏州市吴中区甪直镇××花园××号房屋1-2层的房权证（证号为苏房权证吴中字第××）与土地使用权证（证号为吴国用（××）第××号），建筑面积为209平方米，土地使用权面积为520.9平方米。原告曾因与被告有其他借款关系，于2008年将上述房屋的房产证、土地证交由被告，被告以经手人的名义于2008年3月31日向原告朱鸣艳出具收条一份，内容载明：“今收到抵押人朱鸣艳名下房产证壹本证号××国有土地使用证壹本证号（××）××号委托公证书肆份，借款全部还清后，凭此收条领取”，落款处有苏州某某投资顾问有限公司盖章。因原告朱鸣艳与被告吴国峰在本院民间借贷纠纷执行案件中，双方协调被告吴国峰账户解封事宜，被告吴国峰已将上述两证交至本院，后本院将两证返还原告殷允辉。2012年3月22日，朱鸣艳、殷允辉向本院起诉吴国峰，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同；吴国峰归还房产证、土地证及钥匙，并承担房贷本金与利息及结欠银行贷款本息以及违约金。2012年3月31日，吴国峰向本院提起反诉，要求确认双方之间的房屋买卖合同无效，朱鸣艳、殷允辉返还购房款、支付利息损失并赔偿缔约过失损失。本院依法合并审理，在该案审理过程中，关于房屋钥匙，双方表示愿意自行处理。2012年11月7日，本院作出（2012）吴民初字第0284号民事判决书，判决双方于2010年2月2日订立的房屋买卖合同无效，应终止履行；吴国峰将坐落于苏州市吴中区甪直镇××花园××号房屋1-2层房屋于判决生效之日起十日内返还给朱鸣艳、殷允辉；朱鸣艳、殷允辉于判决生效之日起十日内返还吴国峰人民币1692000元；朱鸣艳、殷允辉于判决生效之日起十日内支付吴国峰相应的利息额的50%部分；驳回朱鸣艳、殷允辉、吴国峰的其他诉讼请求。2012年11月20日，双方当事人收到该案的民事判决书。后朱鸣艳、殷允辉不服，上诉于苏州市中级人民法院。2013年4月28日，苏州市中级人民法院作出（2013）苏中民终字第0401号民事裁定书，裁定准许朱鸣艳、殷允辉撤回上诉，双方均按原审判决执行。2013年5月15日，吴国峰向本院申请强制执行，要求朱鸣艳、殷允辉给付1715384元及利息。2015年5月8日，本院作出（2013）吴执字第1067-3号执行裁定书，裁定终结本院（2012）吴民初字第0284号民事判决的本次执行程序。在执行过程中，原告朱鸣艳、殷允辉提出房屋买卖合同自始无效，由此产生的房屋占有使用费应折抵部分应返还的购房款，但被告吴国峰予以拒绝，双方协商未果，遂引发本案诉讼。另，2012年6月6日，被告吴国峰在苏州市区存量房买卖网上对讼争房屋以吴某甲、吴某乙（即被告吴国峰父母）为买受方进行了网签登记。2015年7月1日，朱鸣艳、殷允辉向本院起诉吴国峰、吴某甲、吴某乙，要求撤销讼争房屋的网签登记。2015年9月10日，本院作出（2015）吴甪民初字第232号民事调解书，吴某甲、吴某乙于2015年9月18日前将讼争房屋的网签登记予以注销。以上事实，有房屋买卖合同书、房产证及土地证、结婚证、收条、（2012）吴民初字第0284号民事判决书、（2013）苏中民终字第0401号民事裁定书、（2015）吴甪民初字第232号民事调解书、（2013）吴执字第1067-3号执行裁定书、苏州市房地产市场管理处出具的查询结果说明、当事人陈述等证据予以证实。审理中，被告表示已将房屋钥匙和两证交给法院了，具体交给哪个法官，什么时候交的记不清了。对此，原告表示两证确已由法院转交给其，但钥匙从未拿到。同时原告表示房屋翻建后未进行过装修，一直是毛坯，也没有实际居住过。其在（2012）吴民初字第0284号案件的审理过程中多次要求被告返还钥匙，但遭被告拒绝。之后，其又多次要求被告返还房屋，均未果。本着和平解决问题的态度，其在（2012）吴民初字第0284号民事判决书生效后，一直未就吴国峰返还房屋的义务向法院申请强制执行。讼争房屋一直在吴国峰的实际控制之下，如果被告如期返还房屋，其可将房屋用于自住或者将房屋出租。被告占有房屋造成的损失主要就是租金损失。就租金损失的标准，原告向本院提供苏州市吴中区甪直镇某某房地产中介公司和某甲房产中介服务所出具的《证明》各1份，均载明“甪直镇住宅商品房租金为每月每平方米25元左右”。经质证，被告对真实性无异议，但对租金标准不予认可。就租金标准，双方一致同意由法院酌定。另，本院向相关执行案件的法官询问，执行法官均表示在执行过程中，殷允辉未向法官提出要求吴国峰返还钥匙，吴国峰也未主动返还过钥匙。又，经本院现场勘查，讼争房屋目前无人居住和使用。后经本院走访调查，2010年至2013年，讼争房屋所处地段的60㎡至90㎡的两室一厅的商品房住宅根据装修程度的不同月租金在400元至1000元之间。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同已由生效民事判决书认定为无效，本院予以确认。关于原、被告的过错比例，上述判决亦酌情认定原、被告应对因合同无效所造成的损失各承担50%的责任，本院亦予以确认。原告提出要求被告支付房屋占有使用费，被告未提供证据证实其已将讼争房屋返还原告，另外，如被告确有将房屋实际返还原告的意思表示，则一般而言，不会在返还期间将讼争房屋进行网签登记，故本院对被告关于已将房屋返还原告的抗辩意见不予采纳。在双方签订合同至法院判决被告归还房屋期间，即自2010年2月2日起至2013年4月28日（上述判决生效之日）止，考虑到被告在上述期间虽未归还原告房屋，但亦未实际使用讼争房屋，且被告亦向原告支付了讼争房屋的绝大部分购房款对价，而合同无效原、被告均有过错，故原告要求按房屋占有使用费计算其损失，无事实及法律依据，本院不予支持。但鉴于被告在上述期间实际占有讼争房屋，必然造成原告的利益受损，故本院综合本案实际情形，酌定被告赔偿原告80000元；2013年4月28日之后，上述判决已生效，被告未按生效判决履行返还房屋的义务，致原告的利益受损，则应由被告承担全部赔偿责任，但判决生效后原告并未就被告返还房屋的义务及时向法院申请强制执行，有怠于行使自己的民事权利并放任自己的损失不断扩大的情形，故本院对原告的该部分损失酌情支持3个月的房屋占有使用费。房屋买卖合同已明确约定讼争房屋翻新后为530㎡，可见被告对房屋的实际面积是明知的，故原告要求按该面积计算房屋占有使用费尚属合理，故本院对被告提出的应按产权登记面积计算的抗辩意见亦不予采纳。根据讼争房屋的实际情况，同时参照同地段上述时间段内商品房的租金价格，本院酌情按每平方米每月10元的标准核算房屋占有使用费为15900元。综上，被告合计应给付原告95900元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：被告吴国峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱鸣艳、殷允辉人民币95900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9819元，由原告朱鸣艳、殷允辉负担人民币4910元，被告吴国峰负担人民币4909元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。诉讼费缴纳户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长 何 亚 平代理审判员 王 爱 军代理审判员 王 辉人民陪审员 戴 道 林人民陪审员 司马小弟二〇一六年一月十五日书 记 员 张 慧 敏 来源：百度“”