（2015）西民初字第33301号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2018-07-14

案件名称

北京市天叶房地产开发公司与高广利房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京市天叶房地产开发公司,高广利

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2015）西民初字第33301号原告北京市天叶房地产开发公司，住所地：北京市西城区广安门内大街临133号。法定代表人赵书华，任经理职务。委托代理人冯德华，北京桂润律师事务所律师。被告高广利，男，1963年5月20日出生，满族，无业，住北京市海淀区。委托代理人杨丽莎，北京市大都律师事务所律师。委托代理人朱千里，北京市大都律师事务所实习律师。原告北京市天叶房地产开发公司（以下简称天叶公司）诉被告高广利房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告天叶公司的委托代理人冯德华、被告高广利的委托代理人杨丽莎、朱千里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年9月4日，被告购买原告开发的坐落于西城xxx号房屋（以下简称1601号房屋），与原告签订编号为Y873206的商品房预售合同。签订合同时房屋已经是现房。在合同约定的日期前，原告已将房屋交付被告。合同签订后��被告未按照合同约定的期限支付购房款，经多次催促，被告于2013年11月14日才将2260701元房款付清。被告逾期付款的行为，违反了双方合同第21条的约定，严重侵害了原告的合法权益。现诉至法院，请求法院判令被告向原告支付违约金329564元并承担本案诉讼费。原告针对其主张，提交如下证据：1、证人靳某的证言；2、1601号房屋的《商品房预售合同》（合同编号为：Y873206）、补充协议；3、1601号房屋的北京市商品房预售合同签约证明和预售登记申请书、1601号房屋的商品房预售合同联机备案表、高广利的身份证复印件；4、购房款发票；5、入住会签单；6、1602号房屋的《商品房预售合同》（合同编号为：Y873261）及补充协议、1602号房屋的北京市商品房预售合同签约证明和预售登记申请书、1602号房屋的商品房预售合同联机备案表、（2015）西民初字第1897号民事判决书、上诉状、（2015）二中民终字第05785号民事判决书、民事再审申请书、（2015）高民申字第03691号民事裁定书。被告辩称，原、被告之间存在真实的房屋买卖关系，但双方并未签订房屋买卖合同，被告也没委托他人签订过合同，被告是与原告公司口头约定的，被告是根据原告提供的结算表向原告支付的房款及各项税费，该款项也是打到了原告公司老总庄耀山的个人账户，付款后，原告向被告交付了房屋。原告主张违约金没有合同依据。综上，不同意原告的诉讼请求。被告针对其主张，提交如下证据：1、交接清单；2、车位出租协议书、小区停车管理收费明细；3、西安信堡房地产公司企业信息系统查询单；4、网上下载的西安信堡房地产公��开发的项目资料；5、结算表及中国工商银行业务凭证；经法庭举证和质证，被告对原告提交的证据4、证据6的客观真实性无异议。本院对上述证据的客观真实性予以认可。被告对原告证据的证明目的有异议：1、证人靳某证实：其与被告同在国发农建投资（北京）有限公司工作，被告时任该公司董事长，其担任公司的法定代表人。2009年初，庄耀山出售西客站南广场东侧的两栋楼，被告让其去购买20套房屋，一部分给员工，一部分公司使用。购房时，被告将身份证原件交与其，其以被告的名字签约了1601、1602号两套房屋的买卖合同，用另外一个股东的名字签约两套，剩余的房屋都是用其个人名字签订的，办理网签手续时，其将被告的身份证原件交给了开发商。合同签订时，其交纳了定金100万元，合同约定的付款期限届至后，该公司的资金没有到位，不能支付购房款，产生了将近1000万元的违约金，其后来把其中18套房屋都退了，并解除了网签手续。被告名下的两套房屋没有退，被告说自己去和庄耀山商量。证人在作证过程中，原告代理人向证人出示了1601、1602号房屋的《商品房预售合同》、补充协议及相关材料，证人表示该合同确为其代被告签订的合同。原告主张该证人证言可以证明靳某代被告签订房屋买卖合同的事实。被告称其不认识证人，也从未委托证人代其签订过购买1601、1602号房屋的买卖合同。2、1601号房屋的买卖合同及补充协议：该合同约定1601号房屋的买受人为被告，出卖人为原告，合同约定1601号房屋的总价款为2197099元，房款支付方式为：2009年9月20日前支付20%的房价款139420元，2009年10月20日前支付剩余1757679元。合同第十条逾期付款违约责任约定：逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付约金;合同附件十一约定:双方在《预售合同》正式网签之前必须缴纳应由买受人承担的印花税。买房人应支付的购房款总额全部到达出卖人账户后，出卖人方可向买受人交付房屋、办理入住手续。因买受人逾期付款造成延迟办理入住手续，出卖人不承担逾期交房的违约责任。原告主张上述证据证明双方之间签订了买卖合同，合同中对房价总款、违约责任等问题进行了约定。被告对该证据的真实性不予认可，被告称该合同上的签字不是其本人签署，也从未委托他人签订上述买卖合同。3、北京市商品房预售登记签约证明和预售登记申请书及商品房预售合同联机备案表、被告的身份证复印件：原告主张该证据证明1601号房屋在2009年9月4日办理了预售登记及网签手续，被告提供了其本人的身份证办理网签手续。被告对证据的真实性不认可，其不能确认是否为备案的材料，被告称其未接到过办理网签手续的通知，也没有向原告提供过身份证，其不清楚原告为什么会有其本人的身份证复印件。庭审后，被告就网签的问题进行了核实，认可该房屋确已在2009年9月4日办理了网签手续。4、发票：证明被告于2013年11月12日向原告支付了1601号房屋的购房款2260701元。被告对该证据的真实性认可，但不认可交款时已经逾期。5、入住会签单：证明被告办理入住的时间为2013年12月13日。被告认为该证据没有原件，而且其实际入住的时间是2013年12月18日。6、1602号房屋的商品房预售合同及补充协议、北京市商品房预售登记签约证明和预售登记申请书及商品房预售合同联机备案表、高广利的身份证复印件、（2015）西民初字第1897号民事判决书、上诉状、（2015）二中民终字第05785号民事判决书、再审申请及（2015）高民审字第03691号民事裁定书：证明合同约定1602号房屋的买受人为被告，出卖人为原告��办理网签的时间为2009年9月4日；1602号房屋的商品房预售合同经一、二法院判决解除，北京市高级人民法院于2015年9月17日裁定驳回了被告针对（2015）二中民终字第05785号民事判决书的再审申请。2014年8月22日，原、被告就被告在2009年9月4日签订的《商品房预售合同》后，未按期履行付款义务，双方继续履行合同签订《补充协议》，被告未履行补充协议约定的付款义务。原告主张上述证据证明被告购买的1602号房屋的全部购房资料与1601号房屋的购房资料均为证人靳某签订，被告在1602房屋纠纷的诉讼中并未对靳某代表其签订合同的行为提出异议。被告对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的。被告称其不清楚是谁签署的1602号房屋的买卖合同，其从未委托过靳某代理其签订1602号房屋的买卖合同，被告是与庄耀山直接进行交易的，被告与天叶公司2014年8月22日签订的补充协议是追认了1602号房屋买卖合同的签约行为，恰好证明被告没有委托靳某去签约。本院对原告提交的证据的意见是：被告虽不认可其委托靳某代签合同的事实，但通过其对1602号房屋的履行情况及支付1601号房屋款项的情况，结合证人靳某的证言，原告提交的证据1、2、3、4、6能够相互佐证，形成完整的证据链，本院对上述证据的真实性及与本案的关联性予以认定。原告提交的证据5没有原件，但双方当事人均已认可在被告支付房款后原告履行了交房义务，至于交房的准确时间与本案无关联性，故对该证据的真实性，本院不作认定。原告对被告提交的证据3、4、5的客观真实性无异议。本院对上述证据的客观真实性予以认可。原告对被告提交证据1、2、4、5的证明目的持有异议：1、交接清单：该证据清单中列明了交接的材料，及相关费用，手写部分有签有“林某某，2013.12.18”的字迹。被告主张该证据可以证明交接房屋的时间。被告认为该证据与本案无关。本院对此的意见是，因双方当事人均陈述1601号房屋的交房时间在被告支付房款之后，原、被告各自主张的时间亦差距不大，该差距不是本案争议焦点，且该份证据并无被告签字及原告的公章，故本院对该份证据的真实性不作认定。2、车位出租协议书、小区停车管理收费明细，被告证明其在2013年12月18日收房，同时证明证据一中的林某某是西安信堡房地产公司的员工；原告认为该证据于本案无关。本院对此的意见是，因该证据涉及的西安信堡房地产公司不是本案当事人，且被告证明的目的不是本案争议焦点，对该证据的真实性本院不作认定。3、企业信息系统查询单，证明西安��堡房地产公司的法人是庄耀山，其将房款交给了庄耀山。原告认可该公司与西安信堡房地产公司合作开发建设涉案房屋所在的丽水莲花项目，庄耀山收到被告的房款后已交给原告。本院对该份证据的客观真实性及与本案的关联予以认定。4、网上下载的西安信堡房地产公司开发的项目资料，证明涉案房屋是原告与西安信堡房地产公司联合开发建设，被告与庄耀山的交易时间是2013年11月14日，被告在此之前没有违约。原告认可证据的真实性，认可与西安信堡房地产公司联合开发涉案房屋所在的项目工程，但不认可被告其他证明目的。本院对该份证据的意见是，原告对该份证据的真实性及被告证明原告与西安信堡房地产开发公司联合开发涉案房屋的证明目的认可，本院对此不持异议，原告不认可被告主张的交易时间及��告未构成违约的证明目的，对此问题，本院认为，该份证据仅仅是涉案房屋所在项目的相关介绍，不能体现出双方合同履行情况，对被告的此项证明目的，本院不予认定。5、结算表及中国工商银行业务凭证：结算表记载1601、1602号房屋的价款、契税、公维、测绘费、物业费（2009年12月1日至2013年12月31日期间）、供暖费（2009年12月1日至2013年12月31日期间）等其他相关费用的金额；房款的收款账号；各项税费的收款账号等信息。银行凭证记载被告于2013年11月14日按照结算表确定的账号、1601号房屋的购房款及各项税费数额向庄耀山个人账户转款2348579.02元。被告主张该证据证明其将购房款支付给庄耀山，双方根据结算表存在买卖关系。原告对证据的真实性认可，不认可被告的证明目的。原告认为结算表是该公司依据1601、1602号房屋的买卖合同约定向被��催收款项，原告认可收到了1601号房屋的房款及相关费用。本院对该证据的意见是：结算表只是记载了1601、1602号房屋的相关费用及收款的帐户等信息，银行的业务凭证也是证明被告按照结算表的数额支付了相应款项，上述证据并不具有商品房买卖合同的必备条款，对被告的证明目的，本院不予认定。通过对原、被告提交的证据进行审查，结合当事人的庭审陈述，本院对本案确认以下事实：一、1601号房屋所在的丽水莲花小区由原告与案外人西安信堡房地产公司联合开发建设。二、2009年9月4日，案外人靳某以被告的名义与原告签订两份《商品房预售合同》（合同编号为Y873206、Y873261）及补充协议，合同约定原告将其开发建设的宣武区xxx号住宅楼16层1单元1601号、1602号房屋出售给被告。合同约定1601号房屋的购房款为2197099元，该��项应在2009年10月20日前分两次缴纳。被告在上述约定的时间内未支付任何款项。三、2013年11月14日，被告将1601号房屋的全部购房款2260701元付清，并支付了（2009年12月1日至2013年12月31日）期间的物业费、供暖费、垃圾消纳费、公共照明费及办理产权证书的相关税费，原告收到房款及上述费用后，向被告交付了1601号房屋。四、因被告未支付1602号房屋的购房款，本案原告于2014年12月24日曾诉至本院，要求解除该公司与被告之间签订的《商品房预售合同》（合同编号为：Y873261）及网签合同、要求被告腾退1602号房屋并支付违约金30426.1元。本院经审理，于2015年3月16日作出（2015）西民初字第5785号民事判决书，判决：一、原告北京市天叶房地产开发公司与被告高广利于二○○九年九月四日签订的《商品房预售合同》（合同编号：Y873261）以及于二○一四年八月二十二日签订的《补充协议》自二○一四年十月九日解除。二、自该判决生效之日起七日内，被告高广利协助原告北京市天叶房地产开发公司注销原告北京市天叶房地产开发公司与被告高广利就编号为Y873261号《商品房预售合同》进行的网签和联机备案手续（联机备案编号为：5077211）。三、被告高广利自该判决生效之日起三十日内将位于北京市西城区莲花河胡同2号院2号楼16层1单元1602号房屋腾空交还原告北京市天叶房地产开发公司。四、被告高广利自该判决生效后十日内向原告北京市天叶房地产开发公司支付违约金二万五千七百元。高广利不服该判决提出上诉，北京市第二中级人民法院于2015年6月19日作出了驳回上诉维持原判的终审判决。本案被告此后向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2015年9月17日驳回了本案被告的再审申请。现原��诉至本院，要求被告支付逾期付款的违约金。被告除在庭审中答辩称原告主张的违约金没有依据且数额过高请求法院调整外，在本案庭审结束后提交的书面意见中表示原告的起诉超过了诉讼时效。原告对被告的上述主张均不认可。上述事实，有双方当事人提交的证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为，本案争议焦点是高广利与天叶公司之间就1601号房屋的买卖是否存在书面的买卖合同，天叶公司要求高广利支付违约金的请求是否有据可依？天叶公司主张高广利购买1601号房屋是基于证人靳某代其签署的1601号房屋的商品房预售合同及补充协议，该协议是证明双方之间买卖关系成立及要求高广利支付违约金的依据。高广利则主张其并未授权靳某代其签订合同，其购买1601号房屋是基于与原告公司的口头约定，其提交的结算表��双方履行合同的依据，双方之间不存在违约金的约定。对于上述争议问题，本院认为，高广利提交的结算表只是天叶公司针对高广利购买1601、1602号房屋购房款及相关税费的收款明细单，该份证据涵盖的内容并不具备商品房买卖合同的必备条款，而高广利针对其主张的与天叶公司之间就购买1601号房屋存在口头约定的事实，未提交证据加以证明；且根据本市现行相关规定，对于商品房的买卖需要在房屋管理部门进行网签等备案登记手续，而高广利陈述其并未办理该手续而实际又与天叶公司之间履行了1601号房屋的买卖，其陈述明显与事实存在矛盾，同时，商品房的买卖涉及的钱款数额巨大，对于该重大事项的处理，双方当事人未采用书面形式对双方权利义务及违约责任进行明确约定有违常理，故高广利主张双方依据口头约定完成1601号房屋买卖的抗辩意见缺乏合理性，本院难以采信；而天叶公司提交的1601、1602号房屋的买卖合同、北京市商品房预售登记签约证明和预售登记申请书及商品房预售合同联机备案表、高广利的身份证复印件、靳某的证言及双方当事人因1602号房屋履行过程中引发纠纷的诉讼作出的相关判决、裁定，能够相互印证，形成完整的证据链，可以证明天叶公司的主张；同时根据被告向原告支付物业费、供暖费等相关费用的起始时间及1601号房屋已于2009年9月办理网签备案手续的事实，可以说明靳某代高广利签订1601号房屋的买卖合同、办理网签手续时提供了高广利的身份证，靳某签订合同的行为得到了高广利的授权，退一步讲，即使靳某签订合同之初未得到高广利的授权，高广利之后履行合同的行为亦表明其对靳某代签合同的行为进行了追认，故靳某代高广利签署的1601号房屋的《商品房预售合同》及补��协议对高广利具有约束力。高广利未在合同约定的期间内向天叶公司支付购房款构成违约，天叶公司根据合同约定，要求被告支付逾期付款违约金的请求有据可依，本院予以认定。关于被告主张原告起诉超过诉讼时效的意见，对此问题，本院认为，双方合同约定：逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付约金。根据本案查明的事实，高广利实际向天叶公司支付购房款的时间为2013年11月14日，根据上述约定，高广利向天叶公司支付违约金的时间应为2013年12月14日前，而天叶公司在本院提起本案诉讼的时间为2015年10月20日，并未超过法律规定的二年时效期限，故高广利提出的此项答辩意见不能成立，本院不予采纳。关于高广利主张违约金数额过高，请求予以适当减少的意见。我国合同法第114条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金数额过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。具体到本案中，高广利因未按合同约定履行支付购房款的义务构成违约后，天叶公司可依照合同约定督促高广利及时履行付款义务或行使合同解除权以防止损失扩大，但天叶公司在本案审理中并未提交证据证明其采取了相应措施，故天叶公司对于其损失的扩大负有��定责任，高广利主张违约金数额过高请求法院调整的抗辩意见，本院予以采纳。对于原告请求的违约金数额，本院以原告主张的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金数额为20万元较为适宜，本院对原告诉讼请求的合理部分数额予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告高广利给付原告北京市天叶房地产开发公司违约金二十万元。二、驳回原告北京市天叶房地产开发公司其他诉讼请求。如果被告高广利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千一百二十二元，由原告北京市天叶房地产开发公司负担九百七十二元（已交纳），由被告高广利负担二千一百五十元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　韩进红二〇一六年一月十五日书记员　　王志伟来自