（2015）威商终字第363号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-02-15

案件名称

乳山市正大物业服务有限公司与哈尔滨阳光房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省威海市中级人民法院

所属地区

山东省威海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

哈尔滨阳光房地产开发有限公司,乳山市正大物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省威海市中级人民法院民事判决书（2015）威商终字第363号上诉人（原审被告）：哈尔滨阳光房地产开发有限公司。住所地：哈尔滨市阿城区朝阳小区*号楼*号。法定代表人：尹刚，董事长。委托代理人：杜祥国，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乳山市正大物业服务有限公司。住所地：乳山市深圳路中段**号。法定代表人：刘国林，董事长。委托代理人：王炳业，山东泰成律师事务所律师。上诉人哈尔滨阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光房地产）因与被上诉人乳山市正大物业服务有限公司（以下简称正大物业）物业服务合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2014）乳民初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2010年4月19日，原告与哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司（以下简称乳山分公司）签订前期物业服务合同（以下简称合同）。合同约定由原告对乳山分公司所开发的位于乳山市银滩旅游度假区银滩海晶城提供前期物业管理服务。物业管理区域东至银海花园，南至观海苑.安康居，西至博泰花园小区，北至黑松林（规划路），面积142850平方米。物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅0.98元／月／平方米。业主于合同签订之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告乳山分公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告乳山分公司全额交纳。对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，双方应对物业共用部位、共用设备进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。原告承接物业时，乳山分公司应向原告移交竣工总平面图，新单体建筑、结构、设备竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用、维护和保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；产权资料。被告保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。乳山市物业管理办公室关于规范住宅小区前期物业管理启动性资金缴存使用的通知内容是：……住宅小区前期物业管理启动性资金是指在本市行政区域范围内，住宅小区物业实施前期物业管理所需要的资金，主要包括前期物业管理宣传、从业人员早期介入工作费用、小区标识、管理用房装修、固定资产购置、业主档案建立等；住宅小区前期物业管理启动性资金缴存标准：多层住宅建筑面积每平方米3元，高层住宅建筑面积每平方米5元；新建小区的前期物业管理启动性资金由房地产开发单位在办理房屋初始登记前，按初始登记面积、规定标准，一次性存入前期物业服务企业开设的前期物业管理启动性资金专户。已完工小区的前期物业管理启动性资金，由物业服务企业按实际收取金额，一次性存入专设帐户，前期物业管理启动性资金已支出部分，需出具审计报告；物业服务企业使用该项资金，需向市物业主管部门提出书面申请，并提交详细的使用方案和预算，经审查核准后，持支付通知单支取使用；启动资金属全体业主所有，专款专用……。另查明，乳山市人民法院于2013年12月5日作出（2013）乳商破字第4-1号民事裁定书，裁定受理被告的破产清算申请。2014年10月14日，原告诉至原审法院，要求被告按2014年10月31日乳山市城乡建设局竣工验收备案证记载的涉案3#-5#楼建筑面积68324㎡及合同约定的物业费收取标准，扣除已入住业主房产建筑面积2946.73平方米，确认对被告享有的前期物业管理费债权331048.27元，前期物业启动资金债权91620元，共计422398元。被告阳光房地产辩称，原告要求被告支付物业费无法律根据和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。根据双方合同第十四条的约定，原告承接物业时，双方要进行查验，并签订确认书，以界定各方的责任。但原告没有证据证明其从被告处承接行使管理权的物业情况包括单元、面积等。根据谁主张谁举证的证据规则原告应当承担举证不能的法律后果。经过审计，被告账目没有应付原告上述费用的记载。假设原告承接被告的物业，根据相关规定，原告承接的物业必须是经过竣工验收的，且竣工验收前房屋管理由建筑施工单位管理，而诉争物业在2013年12月30日前并未通过竣工验收，原告无权承接诉争物业的管理。原告为证明其主张，提交2013年6月15日其出具给乳山分公司收款收据一份，该收据记载：收取被告乳山分公司物业启动资金250000元，备注载明714250元减去25万尚欠464250元。被告对前期物业服务合同的真实性予以认可，但认为合同附件均没有盖章，无法证明附件1至7就是前期物业服务合同的附件，且原告提交的所谓附件7明显是后来添加，并且题目是责任的约定，而内容又为支付启动资金；对于收取启动资金的收款收据中载明的尚欠464520元，这些标注是原告单方面所添加的，不能作为原告索要启动资金的依据。原告同时提交其收取海晶城业主物业费的收据，收取时间为2013年7月至2013年12月的物业管理费，原告另提交工资表，上述两份证据原告拟证实自2013年7月其对物业服务合同项下物业进行了服务管理。被告对此提出异议，被告对其中两户海晶城小区的业主进行核实，其他情况未进一步核实，因被告尚未向原告转交物业，小区业主与原告之间缴纳物业费的行为与被告无关，对于工资表真实性无法确认，原告为其员工发放工资与被告无关。原告另提交了2015年1月28日所拍现场照片、项目开发者金鼎房地产宣传及效果图、正大物业海晶城现场照片及首期物业费明细表，拟证实物业已竣工，且交付业主使用及证实被告已经交付使用的楼号为3号、5号和6号楼，并实际收取物业费从事物业管理。被告对原告提交现场照片提出异议，认为该照片显示的是目前海晶城项目现状，与原告所主张的被告应当支付物业费的诉讼请求无关；对效果图的真实性没有异议，原告所称3、5、6号楼与竣工验收备案证上楼号是对应的，一个是规划楼号，一个是公安编号。原告提交的正大物业海晶城交房名单及首期物业费明细表证实其已收取3号楼、6号楼相关入住海晶城小区业主物业费及住房面积2946.73平方米。被告对此提出异议，认为其没有将物业交付给原告，原告的收费行为与被告无关。被告提交乳山市城乡建设局于2014年10月31日出具竣工验收备案证，拟证实涉案3-5号楼是在2014年10月31日经过竣工验收。该竣工验收备案证记载，银滩碧海国际公寓3#-5#楼经建设单位组织竣工验收合格，其建筑面积为68324㎡。原告对此竣工验收备案证的真实性未提出异议。原审法院认为，原告与乳山分公司于2010年4月19日签订的前期物业服务合同，被告对其真实性未提出异议，可以认定是双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案争执的主要焦点是承接的物业是否应为经竣工验收合格以及物业是否应承接查验并签订确认书。本案中，从原告提交物业费收取明细表及物业费收款收据看，原告从2013年7月，即对该小区3、5、6号楼（竣工备案证对应的3、4、5号楼）的业主收取物业费，庭审中被告经核实其中的两个业主是其开发的海晶城小区业主，对其他小区业主没有进行核实，作为负责该小区开发的乳山分公司，应当知晓该小区商品房出售及交付情况，在被告没有提供相反证据佐证的情况下，可以认定截止到2013年12月5日，海晶城小区业主的进住情况。从原告与被告乳山分公司签订的前期服务合同看，对承接的物业共用部位、共用设施设备，进行查验并签订确认书，只是作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据，并非是承接物业的必备条件，被告以此作为抗辩理由不当，不予支持。前期物业服务合同约定承接的物业必须是竣工的物业，但业主已经进住，原告并已介入物业管理，可以认定前期物业服务合同已实际履行，乳山分公司应当按照前期物业服务合同的约定，支付原告物业费。原告实际承接物业是海晶城3#-5#楼，其竣工验收备案证记载面积为68324㎡，扣除进住小区业主的住房面积，并按前期物业服务合同约定计算物业费，理由正当，予以支持。从原告提交物业费收取单据看，原告是从2013年7月开始收取物业费，故原告自2013年7月至2013年12月5日即法院受理被告破产申请时止，要求确认对被告享有物业费债权，理由正当，予以支持。综上，物业费计算为331026.91元（（68324㎡-2946.73㎡）×（5个月＋5／30月）×0.98元／月）。对于前期物业启动性资金性质，系由房地产开发单位交纳用于小区前期物业服务的启动性资金，属小区全体业主所有，且物业服务企业使用该资金须向房产主管部门提出书面申请，并提交详细的使用方案和预算，方可支取使用，故原告要求对被告享有前期物业启动性资金债权，理由不当，不予支持。乳山分公司作为被告的分支机构，不具有法人资格，其民事责任应由被告承担。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第五十八条之规定，判决：一、原告乳山市正大物业服务有限公司对被告哈尔滨阳光房地产有限公司享有物业管理费债权331026.91元。二、驳回原告乳山市正大物业服务有限公司多诉部分的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由原告负担1785元，被告负担6265元。宣判后，阳光房地产不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。理由为：1、原审判决认定事实不清，适用法律错误。《物业管理条例》规定承接的物业必须是竣工的物业，被上诉人在未竣工的情况下介入物业管理，其违法行为不应得到保护。原审查明被上诉人于2013年7月介入物业管理，2014年10月31日海晶城3-5号楼竣工验收，证明被上诉人介入物业管理时，海晶城68324平方米并未通过竣工验收，被上诉人未经上诉人许可即办理移交手续，违法进行物业管理，没有合同依据和法律依据。虽然有几户业主进驻，业主自愿交纳物业费，系业主和被上诉人之间的关系，上诉人无法干涉，但几户业主进驻不能成为被上诉人介入物业管理的理由。2、上诉人已经破产，本案被上诉人的诉讼请求为确认之诉，原审法院判决书正文部分不应判决上诉人按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。3、被上诉人在原审诉讼请求经过多次变更，最后一次庭审时其要求确认债权281520元。原审法院确认被上诉人的债权额为331026.94元，超出被上诉人请求的范围。被上诉人正大物业答辩称，原审判决正确，部门规章不能作为判断合同效力的法律依据，规章系行政管理性规范不影响合同效力。任何人包括上诉人不能以其违法或者违约为由主张合同免责，尤其对已经履行完毕的合同。经本院二审查明，对涉案《前期物业服务合同》的附件7，上诉人在一、二审中均提出异议，认为该页与其他合同附件的字体、格式完全不同，但在本院规定的期限内对其主张的事实并未提供相关证据予以否认该证据，其抗辩理由不成立。附件7的内容为“违约责任约定根据乳山市物业管理办公室下发的‘关于规范住宅前期物业启动资金缴存适应的通知’的要求，甲方按建筑面积每平方米五元的标准向乙方支付启动资金，即142850平方米×5元=714250（元）。自首期交房之日前30日支付”。另，被上诉人在原审第三次庭审时，变更诉讼请求为“物业费330778元，启动资金91620元，共计422398元……”。本院二审查明的其他事实与原审判决认定的一致。本院认为，本案双方争议的焦点为被上诉人是否承接涉案物业并进行物业服务，对上诉人是否享有前期物业管理费债权。对双方签订的前期物业服务合同，上诉人对其真实性并无异议，但主张该协议并未实际履行。被上诉人对其主张的已经进行物业服务，提供了一系列证据予以证实。从被上诉人正大物业提交的收据看，2013年6月15日上诉人即向被上诉人交付了物业启动资金。从被上诉人提供的收取物业费收据及物业人员工资单来看，在该小区竣工验收前，部分业主已经入住，被上诉人收取了物业服务费并安排人员进行管理。虽然前期物业服务合同约定承接的物业必须是竣工的物业，但从上诉人在竣工前支付物业启动资金、被上诉人收取业主物业费等行为可以看出，双方在竣工验收前已实际开始履行了前期物业服务合同，被上诉人主张上诉人应向其支付前期物业管理费有合同依据，亦符合权利义务一致的原则。从被上诉人开始收取物业费到法院受理上诉人破产申请时，原审法院根据被上诉人实际管理的日期计算物业费数额，并无不当。在上诉人已经进入破产程序的情况下，原审判决确认被上诉人对上诉人享有物业费债权，并无不当。此外，对于上诉人主张的原审判决超出被上诉人诉讼请求的问题，从原审庭审笔录看，被上诉人变更诉讼请求为要求确认的债权数额为物业费330778元，原审判决确认的债权数额并未超出被上诉人请求的范围。关于上诉人主张的原审判决对《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的适用问题，本案系确认破产债权之诉，原审适用该法条不当，应予纠正，但原审判决结果正确。对于上诉人的实体权利亦未产生减损的影响。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6265元，由上诉人哈尔滨阳光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　赵　芳代理审判员　于　晶代理审判员　葛俊生二〇一六年一月十五日书　记　员　丛丽红微信公众号“”